所得税が還ってくる住宅ローン控除をわかりやすく説明する

あなたが住宅ローンを利用して不動産を購入するときは、不動産屋さんから「住宅ローン控除を使えますよ」と聞かされることでしょう。ですが、「住宅ローン控除」そのものについてはたいして教えてくれないことも多いのです。

住宅ローン控除は、あなたが住宅ローンを利用するのであれば必ず知っておくべき制度です。税金を還してもらうことができます。

不動産を現金で買えるにもかかわらず、あえて住宅ローンを利用して不動産を買う方も少なくありません。

ここでは「住宅ローン控除」についてわかりやすく説明します。

 

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借りて居住用の不動産を購入した場合、年末のローンの残高に応じて所得税や住民税が控除される、いわゆる「税金が還ってくる」制度です。

住宅ローン控除を受けるには様々な条件があります。

 

住宅ローン控除を受けるためには

給与所得者（サラリーマン）・自営業者を問わず、住宅ローン控除を受けたい人は、不動産を取得した翌年3月15日までに確定申告をする必要があります。申告書には土地・建物の全部事項証明書や住宅ローンの年末残高証明書などの必要書類を添付して申告します。給与取得者は、2年目以降の年末調整の際に控除を受けることができます（税金が還ってきます)。自営業者は、毎年の確定申告の際に他の所得税控除や税額控除をあわせて申告する必要があります。年末残高証明書の発行は、借りた金融機関によって異なりますが、だいたい年末から翌年明けに送られてきます。

そのうえで、住宅ローン控除の適用条件は以下の通りです。

対象となるローン	住宅とその敷地の取得のための借入金であること 返済期間10年以上の借入金であること 下記の借入金融機関等からの借入であること 銀行 住宅金融支援機構 信用金庫・信用組合・農協 各種公務員共済組合 地方公共団体 勤務先（年利1%以上のもの）など
控除額	年末ローン残高　×　控除率　＝　控除額 ①一般の住宅（平成28年以降入居の場合） 年末ローン残高上限4,000万円 控除期間：10年間 控除率：1〜10年目まで1% 最大控除額：400万円 上記の金額は売主が不動産業者の場合（新築住宅もしくは買取再販の中古住宅）であり、売主が個人の中古住宅（個人間売買による中古住宅）の場合の上限は2,000万円（最大控除額200万円）であることに注意。 ②認定長期優良住宅（平成28年以降入居の場合） 年末ローン残高上限5,000万円 控除期間：10年間 控除率：1〜10年目まで1% 最大控除額：500万円 上記の金額は売主が不動産業者の場合（新築住宅もしくは買取再販の中古住宅）であり、売主が個人の中古住宅（個人間売買による中古住宅）の場合の上限は3,000万円（最大控除額300万円）であることに注意。 ③認定低炭素住宅（平成28年以降入居の場合） 年末ローン残高上限5,000万円 控除期間：10年間 控除率：1〜10年目まで1% 最大控除額：500万円 上記の金額は売主が不動産業者の場合（新築住宅もしくは買取再販の中古住宅）であり、売主が個人の中古住宅（個人間売買による中古住宅）の場合の上限は3,000万円（最大控除額300万円）であることに注意。
住宅の要件	床面積（登記簿面積）50㎡以上、また50%以上は居住用であること マンション等耐火建築物は25年以内、木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたものであること。この年数を超えている場合は、その住宅が（イ）新耐震基準に適合していることについて証明されたものや、（ロ）既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの、（ハ）耐震基準に適合しない既存住宅を取得した場合に、その取得の日までに耐震改修工事の申請等をし、かつ、居住の日までに耐震改修工事を完了している等一定のものであること
入居時期	取得後6ヶ月以内に入居し、入居後も引き続き住んでいること
適用期限	平成31年6月30日までの入居に限る
その年の所得合計	3,000万円以下（給与の場合3,245万円以下）
その他の特例との関係	その年の前後各2年間、合計5年間に前の自宅で3,000万円特別控除や特定居住用財産の買換え特例を使っている場合は適用できません。 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは併用可能です。この場合、譲渡の年と翌年3年間は譲渡損失の繰越控除を優先し、適用期間の残りの年に住宅ローン控除を適用することになります。

では、実際に計算してみましょう。

例題

平成28年1月にマイホームのマンションを購入し、夫婦連帯債務で3,000万円の住宅ローンを組んだ（夫負担分3/5、妻負担分2/5）。マンションの売買価格は4,000万円で、自己資金として1,000万円出した。今年の年末の住宅ローン残高は2,900万だった場合の住宅ローン控除の限度額はいくらだろうか。

一般住宅の場合なので 夫：（2,900万円×3/5）×1%＝174,000円 妻：（2,900万円×2/5）×1%＝116,000円 29万円ということになります。

 

住民税からの控除

平成28年分以後にローン控除の適用を受ける人のうち、その年分のローン控除額からその年分の所得税額を控除して残額がある場合は、翌年度分の住民税を次のとおり減額することができます。

居住年	控除限度額
平成28年1月〜平成31年6月	所得税の課税総所得金額等×7%（最高13.65万円）

上記の金額は売主が不動産業者の場合（新築住宅もしくは買取再販の中古住宅）であり、売主が個人の中古住宅（個人間売買による中古住宅）の控除限度額は、所得税の課税総所得金額等×5%（最高9.75万円）です。

では、実際に計算してみましょう。

例題

平成28年に3,000万円のマンションを、2,500万円（年末ローン残高2,400万円）の住宅ローンを借りて購入した。平成28年分の源泉徴収票の記載内容として支払金額を500万円、課税総所得金額を300万円、源泉徴収税額を20万円とする場合、住民税の控除額はいくらになるだろうか。

（所得税） ローン控除額は2,400万円×1%=24万円 源泉徴収額20万円なので、20万円の所得税が還付されます。 （住民税） 住民税の控除限度額は300万円×7%=21万円で最高13.65万円を超えるので13.65万円 つまり、4万円が住民税から控除されることになります。

なお、住宅ローン控除は10年間で最大400万円ということであり、400万円まるまる返ってくることはほとんどありません。住宅ローンを毎月返していくと10年後の残高も減っています。もし、どれぐらい還ってくるのかシュミレーションしたい場合は、「住宅ローン控除の計算方法と、減税を100％活用する裏ワザとは？」を参照してください。

また、住宅ローンの借換えに興味がある方は以下を参照してください。