【住宅ローン×不動産売却まとめ】住宅ローンが残っている家の売却方法と滞納リスクについて基本から解説

この記事では、住宅ローンが残っている家の売り方と、ローン滞納で困った時の基本を解説します。

具体的にわかるのは、以下のようなことです。

【この記事で具体的にわかること】

家やマンションといった不動産の売却とローンに関することでお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

この記事はこんな人におすすめ！

住宅ローンが残っている家を売却したい人

住宅ローンの支払いを続けられなさそうだという人

自分のローンの残額を知って、売却するかどうか考えたい人

住宅ローンを返済中に借金問題が起きた人

1.住宅ローンが残っている家の売却方法

3つのポイント

まず結論から言うと、住宅ローンが残っていても家を売ることは可能です。実際の不動産市場でも、住宅ローンが残った家が数多く取引されています。

しかし、売却額で住宅ローンが完済できるかできないかで取れる売却方法が違う点に注意が必要です。

ここでは、住宅ローンが残っている不動産の売却について詳しく説明します。

1-1. 住宅ローンが残っている家を売るための準備3つ

住宅ローンが残っている家やマンションを売却するための準備段階として、まずすべきことは次の3つです。

• 住宅ローンの残額を確認する
• 家やマンションの相場価格を調べる
• 売却額でローンが返済できるかどうかを計算する

それぞれについて、具体的にどうすれば良いか説明します。

1-1-1.住宅ローンの残額を確認する

住宅ローンの残額を確認するには、以下の３つの方法があります。

• 金融機関の窓口やWEBサイトで確認する
• 住宅ローンを組んだ際に送られてきた「返済予定表」で確認する
• 毎年、10月頃に送られてくる「残高証明書」で確認する

確実なのは、金融機関で確認する方法です。ネットサービスに加入している場合、WEBサイトで確認できる金融機関もあります。

窓口で住宅ローンの残高証明書を発行してもらう場合は手数料がかかることもあるため、あらかじめ確認しておくのがおすすめです。

「返済予定表」で確認する場合、変動金利で住宅ローンを組んでいると、記載されている額が変わっていることがあるため注意しましょう。

1-1-2.家やマンションの相場価格を調べる

所有している家やマンションの相場価格を調べれば、売却額でローンが完済できるかどうかを大まかに計算できます。

相場価格は、国土交通省の「不動産ライブラリ」や不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」などでも調べられますが、正確な相場価格を知りたい場合は、不動産会社に査定をしてもらう方が確実です。

ちなみに、SUUMOやHOME’Sといった不動産ポータルサイトに掲載されている価格は売り出し価格のため、実際に売却できる価格（＝相場価格）よりも高めに設定されています。過信しないようにしましょう。

自分で相場価格を調べる方法については、「不動産の相場価格とは？自分でネットで調べる方法をわかりやすく解説！」で詳しく説明しています。ぜひ読んでみてください。

不動産会社に査定を依頼する前に自分で相場価格を調べたい場合におすすめなのが、豊富な売却実績に基づいたイクラ不動産独自の価格シミュレーターです。

無料＆秘密厳守で、簡単に素早く相場価格を調べることができ、さらにわからないことがあれば、無料でイクラ不動産の専門スタッフに無料で質問できます。

宅建士の資格を持ったスタッフが、相場価格から不動産会社の選び方、売却方法まで親切丁寧にサポートしてくれるので安心です。

1-1-3.売却額でローンが返済できるかどうかを計算する

所有している不動産の相場価格がわかったら、次にその売却額で住宅ローンが返済できるかどうかを計算します。

不動産の売却には、仲介手数料や引越し代をはじめとしたさまざまな費用が必要です。実際に売却できる価格（相場価格）から、それら売却にかかる費用を差し引いた金額で、ローンが完済できるかどうかを計算しなければなりません。

売却にかかる費用については、「お家を売却したらどんな費用がかかり、結局いくら手元に残るの?」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

以下の章で、売却額で住宅ローンが完済できる場合とできない場合、それぞれの売り方を解説します。

1-2.売却額で住宅ローンが完済できる場合の売り方2つ

売却額で住宅ローンが返済できる「アンダーローン」の場合、以下2つの方法での売却が可能です。

• 通常売却（仲介・買取）
• リースバック

以下の章で、それぞれについて詳しく解説します。

用語解説

1-2-1.通常売却

通常の不動産売却方法は、大きく分けると仲介と買取の2つになります。

両者の違いは、次の表のとおりです。

一般的に、高く売りたいのであれば仲介のほうがおすすめです。しかし、売却期間がかかるため、急いで現金化したい場合には不向きです。

すぐに売りたい場合には買取を選びましょう。買取であれば、条件さえ合えば即現金化できます。

しかし、仲介で売却するよりも3割程度安くなってしまうため、少しでも高く売りたいのであれば、買取はおすすめではありません。

1-2-2.リースバック

リースバックは、簡単に説明すると「今の家を売却後に、賃貸として住み続ける」という方法です。

家を不動産会社に買い取ってもらうと同時に賃貸借契約を結び、オーナーとなった不動産会社に賃料を支払って住み続けることができます。契約内容によっては、将来、買い戻すことも可能です。

リースバックについて、詳しくは「家を売っても住み続けられる？リースバックについて詳しく解説」で解説しています。

1-3.売却額で住宅ローンが完済できない場合の対処法・売り方4選

売却額で住宅ローンが完済できない「オーバーローン」の場合、原則としてその家を売却することはできません。

なぜなら、住宅ローンを組んで購入した家やマンションには抵当権が設定されており、抵当権が付いている家を購入する人はまずいないからです。

そのためローンを完済して抵当権を外さなければ、自由に売却することができません。

用語解説

そのような場合は、次のような方法を取ることになります。

• 相場より高くても、ローンが完済できる金額で売り出してみる
• 買い替えローンを利用する
• 無担保ローンを利用する
• 任意売却する

以下で、それぞれの方法について解説します。

1-3-1.相場より高くても、ローンが完済できる金額で売り出してみる

もし、「あともう少しお金を上乗せすればローンを完済できる」という状態なら、この方法が使える可能性があります。

しかし、あまりにも相場価格を超えた高い売り出し価格だと買い手がつきません。

また売出し価格を高く設定するのであれば、「駅が近い」「周辺環境が良い」など立地に恵まれていないとむずかしいと言えます。

1-3-2.買い替えローンを利用する

買い替えローン（住み替えローン）とは、次に購入する家の資金を借り入れる際に、今住んでいる家の住宅ローンの残った分（残債）を上乗せして組むローンのこととです。

ただし、今まで一度も住宅ローンを滞納したことがないことなどが条件となっており、通常の住宅ローンにくらべて金利が高いうえ、審査も厳しいのが難点になっています。

買い替えローンに関しては、「お家の買い替えローンとはなにかわかりやすくまとめた」に詳しく載せているので、参考にしてみてください。

1-3-3.無担保ローンを利用する

無担保ローンとは、家や土地などの担保なしで借りられるローンのことです。

オーバーローンになる部分にこの無担保ローンを利用すれば、万が一ローンの支払いが滞ったとしても、強制的に担保の不動産を競売にかけられて売却されるということがありません。

買い替えローンと同じく、過去にローンを滞納したことがないことなどが条件で、担保がない分審査基準は厳しく金利も高くなっています。

また、利用者の信用情報が大切になるため、借り入れできる金額も利用者の返済能力次第です。

無担保ローンについては、「担保なしで借りられる住宅ローンって？無担保ローンについて解説」でも詳しくまとめています。

1-3-4.任意売却する

任意売却とは、金融機関の承諾を得て、住宅ローンを完済しなくても抵当権を外してもらい、売却できるようにする方法です。

住宅ローンを滞納してからおよそ3～6ヵ月後に届く「期限の利益喪失」という通知を受け取った時点から手続きが可能になり、手続き完了から競売の改札日前日までに売らなければなりません。その期間は約半年間です。

なお、任意売却が成立するまでにはおよそ1～3ヵ月間かかると言われています。

売却できる期間が限られているため、一般的な仲介での売却よりも安く売り出すことがほとんどです。

しかし、ローンの滞納が続いて競売にかけられると、相場価格の6割程度でしか売れません。任意売却であれば競売より高く売ることができ、住宅ローンの連帯保証人にかかる負担も少なくなります。

さらに、プライバシーを守ることも可能です。

2. 住宅ローン返済を滞納した場合の流れと支払いに困った時の対策方法6つ

3つのポイント

この章では、住宅ローンの返済が苦しい場合や支払いの滞納が続いている場合に何をすべきか、どのような手段があるかを一つずつ説明します。

2-1. 住宅ローン返済を滞納するとどうなるのか

住宅ローン返済の滞納を放置していると、次のような流れで競売から強制退去まで進んでしまいます。

一つずつ、詳しくみてみましょう。

2-1-1.金融機関から「督促状」「催告書」が届く

住宅ローンの支払いが遅れると、まず金融機関から電話や督促状などで支払いを催促されます。

督促状に記載されている内容は、このまま滞納が続けば一括返済を請求になる旨や代位弁済になる旨などです。

督促状が届いてから2～3ヵ月経つと、催告書が届きます。

催告書の内容は督促状とほぼ同じですが、法的手段による解決を図るという、銀行からの最後通告になります。

2-1-2.「期限の利益喪失」通知と「一括請求書」が届く

催告書が届いても放置していると、3～6ヵ月が経過したタイミングで、期限の利益喪失通知と残っている住宅ローンの一括請求書が届きます。

期限の利益とは、分割払いできる利益（権利）のことです。

つまり、借入金を分割払いできる権利がなくなったため、〇月〇日までに残りの住宅ローン全額を一括返済してくださいという通達になります。

2-1-3.「代位弁済通知」が届く

期限の利益の喪失通知と一括請求書が届いてから数日以内に、代位弁済通知が送られてきます。

代位弁済とは、保証会社があなたに代わって残っている住宅ローン全額を立て替えて銀行に支払うということです。

これにより、債権者（お金を貸している側）が銀行から保証会社に切り変わり、この通知（書類）以降は、保証会社や債権回収業者から督促を受けることになります。

2-1-4.「担保不動産競売開始決定通知」が届く

代位弁済通知から約1ヵ月程経つと、裁判所から担保不動産競売開始決定通知が送られてきます。

これは、保証会社が担保となっている家やマンションを競売にかけて、お金を回収することが決まったという通知です。

2-1-5.「競売の期間入札通知書」が届く

競売の期間入札通知書とは、裁判所から送られてくる通知です。入札日や開札日が記載されており、間もなく競売がスタートしますということを意味しています。

また、新聞やインターネットで競売物件の住所が公開されるため、周囲の人が競売のことを知るかもしれません。

裁判所では、個人情報も公開されます。

2-1-6.競落・強制退去

競売で競落される（売却される）と、競売代金の支払いなどを経て、所有権の移転登記が行われます。

所有権が移転すれば、家を明け渡さなければなりません。居座り続けた場合は、裁判所の命により強制退去させられます。

競売での売却価格は、相場価格の6割程度であることが多いため、住宅ローンの残額分を完済できないことがほとんどです。よって、家を引き渡したあとも、借金を支払い続けていくことになります。

2-2. 住宅ローンの支払いに困った場合の対策方法6つ

住宅ローンの滞納が続くと、強制的に競売まで進んでしまいます。そうなる前に対策を取りましょう。

具体的な対策方法は以下の6つです。

それぞれについて、詳しく説明します。

2-2-1.徹底的に現状把握をする

現状把握を徹底的にすることによって、その問題が長期的なものか、一時的なものかと冷静に見極めることができます。

原因が一時的なものであれば、やり過ごすことができるかもしれません。

しかし、長期化しそうなものや解決しそうにないものであれば、根本的に住宅ローンを見直す必要があります。

2-2-2.家計の見直しをする

通信費や子供の教育費など、毎月発生する固定費の見直しのほか、削れる支出はないかどうかを今一度考えてみると、捻出できる費用が増える場合もあります。

2-2-3.金融機関に相談する

まだ滞納が続いていない場合であれば、住宅ローンの返済方法の変更や返済計画の再設定する「リスケジュール」の相談ができます。

また、ほかの金融機関の安い金利と同じような金利にできないか相談してみるのも1つの方法です。

2-2-4.住宅ローンを借り換える

今より金利が低くなったり、返済期間が長くなる住宅ローンに借り換えたりすることで、現状の返済を減らせる可能性があります。

ただし、保証料や繰り上げ返済費用、登記費用などが約30～80万円程度かかるため注意が必要です。

2-2-5.賃貸に住み替える

持ち家の場合、毎年の固定資産税の支払いがあります。マンションであれば、毎月の管理費や修繕積立金、駐車場代などが必要です。

売却して賃貸に住み替えればこれらの費用はかからなくなるため、月々の家にかかる費用を減らすことができるでしょう。

2-2-6.「再起支援借上げ制度」を利用する

ローンが残っている家を一時的に賃貸に出し、その家賃収入を住宅ローンの返済に充てることができる方法です。

空室の場合でも一定の家賃が保証されますし、3年ごとの契約になるため、状況が改善されれば家に戻ることができるなどのメリットがあります。

主な利用条件は、次のとおりです。

• 住宅金融支援機構の住宅ローンを利用している（その他の金融機関の住宅ローンの場合は利用を承諾された場合のみ）
• ローンの返済を延滞していない
• 融資金融機関以外の後順位抵当権が設定されていない

2-3.滞納が長期に渡った場合の最終手段

「すでに住宅ローンを何ヵ月分も滞納してしている」、「借金が多くてどうしようもない」、「競売の手続きが進んでいる」といった場合には、債務整理によって解決する方法が効果的です。

債務整理とは、住宅ローンやキャッシング、ローンなどの負債を整理するための手続きで、金利をカットしたり元本を減額・免除したりして、借金問題を解決できます。

ただし、金融機関のブラックリストに載ってしまうため、以降5年間は新たにローンを組むこともクレジットカードを使用することもできません。競売や任意売却になった場合も同じ状況になります。

3. 住宅ローン返済中の家を担保にして融資を受ける方法

3つのポイント

ここでは、ローンが残っている家やマンションを担保に融資を受ける「不動産担保ローン」について、詳しく説明します。

3-1. 不動産担保ローンの仕組み

不動産担保ローンとは、家やマンションといった不動産を担保にして融資をしてもらうというものです。

金融機関によっては、本人だけでなく、家族名義の不動産や購入予定の物件を担保できることもあります。

住宅ローンと似ていますが、住宅ローンは住宅を購入する目的でしか利用できないのに対し、不動産担保ローンは融資してもらったお金の用途が豊富な点が特徴です。

3-2.住宅ローン返済中の家を担保にして融資を受ける方法

住宅ローン返済中の家の場合、担保にしたい不動産の評価額の6〜8割程度の額から、住宅ローンの残高を差し引いてプラスになれば、その分だけ融資を受けることができます。

住宅ローンの返済をしつつ不動産担保ローンの返済に回せる余力があれば、家を売却することなく住宅ローンを返すことが可能です。

具体的には、次のようなケースだと利用しやすいでしょう。

• 頭金を多く入れたため、不動産評価額の下落よりも住宅ローンの残高の減りが早い場合
• 景気の大きな変動で、不動産を買った時よりも価格が大幅に上がった場合
• 繰り上げ返済の回数や額が多く、住宅ローンの残りが早く減った場合

なお、売却額で住宅ローンが完済できないオーバーローンの状態だと利用することはできません。

4. 住宅ローンで失敗しないために知っておくべきこと

3つのポイント

最後に、住宅ローンで苦しい状況に陥らないため、ローンを組む前に知っておきたいことや注意すべきことをまとめました。

これから住宅ローンを利用する場合は、ぜひ参考にしてみてください。

4-1. 住宅ローンの返済に困る人は多いことを知る

住宅ローンを組んで家やマンションを購入した人のうち、失敗した人や後悔したと思う人は決して少なくありません。

ある調査によると、住宅ローンを組んだ人の約2割が、失敗した、後悔したと思っており、後悔している理由として最も多くあげられていたのは「ローンの返済に困った」という結果でした。

中でも多い事例が、「家賃と同じ額の住宅ローンを支払うことに無理が生じた」というものです。

家賃を10万円払っているなら、月々10万円のローン返済でも大丈夫だと思いがちですが、持ち家になると固定資産税や修繕費用などの支出も増えます。

ほかにも、「ローンを組んだ当時よりも年収が減った」といった読み違いや、家族の病気による突発的な支出の発生などの不測の事態の発生により、ローンの返済が予定通りにいかなくなってしまうケースがあるのも事実です。

4-2. 借りすぎない・無理な返済計画を立てない

住宅ローンの返済で困らないようにするためのポイントは、次の2点です。

当然のことですが、借りる額が多くなればなるほど月々の返済額も増え、支払いに困る状況に陥りやすくなります。

収入額を踏まえたうえで、突発的な出費にも対応できるような支払い額で住宅ローンを組むことが大切です。

目安として、無理のない返済比率であれば20～25％程度、余裕をもった返済をするならば20％以内に収めるようにします。

また、頭金を多く入れる、預貯金を残しておく、不確定要素が大きいボーナス時の支払いを少なくしておくなど、住宅ローンを組む時点で、できる対策はしっかりと講じておくようにしましょう。

住宅ローンを組む際に加入する団信（団体信用生命保険）の内容も大切です。ローン契約者が重い病気になった場合などの特約を付けるかどうかも、加入時に検討することをおすすめします。

5. まとめ

3つのポイント

住宅ローンの返済が厳しい場合は放置せず、競売にかけられるという最悪の事態を回避するためにも、できるだけ早めに動くことが大切です。

まず状況をきちんと整理したうえで、長期間にわたって返済が苦しくなりそうであれば、すぐに金融機関に相談しましょう。

住宅ローンの返済が苦しくて売却を検討する場合は、売却額でローンが完済できるかできないのかを見極めることが重要です。

たとえ売却額で完済できなくても、金融機関の承諾を得られれば売却できる場合があるため、任意売却が得意な不動産会社に相談してみましょう。

しかし、地元にあるどの不動産会社が任意売却が得意なのか、調べることは困難です。そのようなお悩みを解決できるのが、イクラ不動産です。

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