コロナで住宅ローンを払えない人はまず返済条件の変更を相談すべき

コロナの影響で収入が減って、もう住宅ローンを払えないのですがどうすればいいですか？
お家を売らないといけないのでしょうか…？

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。

解雇による失業や休業、給料減やボーナス減など、新型コロナウイルスの影響による収入減で住宅ローンの支払いが難しくなる利用者が増えてきています。

実際、新型コロナ関連で住宅金融支援機構が受け付けた相談件数は2月は15件でしたが、3月〜5月に2,250件と150倍に急増しています。5月以降は、住宅ローンの返済延長が月1,000件を超えています。

具体的には

今月分の支払いを1ヶ月ほど待ってほしい

今後収入が減ることが心配なので、ボーナスでの返済を取りやめたい

という内容で、中には支払いの見通しが立たず、自宅を売却することを検討する人も出てきています。

金融機関によっては、コロナによる影響を考慮して、返済期間の延長など住宅ローンの返済特例制度を設けています。

各金融期間によって対応が異なるため、もし、延滞になりそうな場合は、必ず銀行に連絡しておくことが大切です。

（日本経済新聞2020年4月22日朝刊2面抜粋）

ここでは、コロナによって住宅ローンの返済が厳しくなった場合、どのような対応をすればよいのかをわかりやすく説明します。

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必ず借りている金融機関に相談する

コロナによって住宅ローンの支払いが厳しい場合は、まず借りている銀行など金融機関に相談しましょう。まちがっても、何も連絡せずに遅延をするようなことはしないでください。

遅延した場合、最終的に競売（けいばい）になって、お家を強制的に売却されてしまいます。競売は、裁判所の命令なので抵抗することができません。

競売については、「競売とは？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

そもそも、遅延すると、銀行は回収不能と判断して、あなたの住宅ローンを違う金融機関、サービサー（債権回収会社）に売ってしまうので、住宅ローンの交渉は銀行ではなく、サービサーになります。

サービサーは競売で利益を回収できるので、あなたに対して優しく話を聞くなどということはしてくれません。ですから、遅延する前に相談する必要があるのです。

全国に緊急事態宣言の対象地域が拡大されたことに伴い、金融庁は金融機関に住宅ローンを含めた個人向け融資の条件変更に柔軟に対応するよう要請しました。そのため、コロナの影響を受けている人に対して、住宅ローンの支払いを柔軟に対応してくれる金融機関も出てきています。

例えば、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」を提供する住宅金融支援機構は返済期間について最長15年間の延長に応じると発表しています。

実際に返済条件を変更した件数は2020年3月は2件でしたが、4月以降急増し、6月は1483件、7月は1205件、8月は987件に上っています。

対象は勤務先の業績悪化で収入が減った人や解雇された人、病気で返済が困難になった人などで、こうした条件に加え、年収が年間返済額の4倍以下といった収入額の基準にも当てはまり、毎月の返済額を減らしながら返済期間を最長15年延長できます。また、失業者などの借入金の元本返済を最長3年間据え置きます。

期間を延ばしても利息はかかるため総返済額は増えますが、月々の支払い負担は減ります。

例えば、10年前に3000万円を金利2.0%で35年間借り入れた人が返済を15年延長すると、毎月の返済額は約9万9000円から約7万1000円と月額の返済額が約2万8000円減ります。

銀行も返済条件の変更にかかる手数料を無料にしたりしています。相談の結果、一定の期間、毎月返済を利息だけにする「元金据え置き」という猶予をもらうケースも増えています。

毎月の返済が利息だけになると、支払額が半分以下に減る可能性が高く、現時点では家計が行き詰まる恐れは少なくなります。

金融庁と全国銀行協会などは新型コロナウイルスの影響で収入が激減し、生活難に陥った個人や個人事業主を対象に、住宅ローンの返済を減額・免除する特例措置をつくるとしています。

減免の対象かどうかや減免の程度、住宅の売却を条件とするかどうかなどは、債務者が金融機関と個別に話し合って決め、財産や債務の総額、収入が途絶えている期間などをもとに判断するとしています。また、収入が減っていても金融機関が一時的な返済延期などで対応可能と判断すれば減免しないとしています。

ちなみに債務整理は、破産や民事再生といった裁判所を介した手続きより生活再建を進めれます。債務を減免されても信用情報が金融機関のブラックリストに登録されず、金融機関の同意を得れば再び住宅ローンを組むこともできます。破産した後に手元に残せる現預金が99万円までなのに対し、債務整理なら最大500万円まで保有できます。

三井住友銀行は、顧客の収入状況に応じて毎月の返済額を減らすなど柔軟に対応する方針であったり、京葉銀行は収入が減った利用者の返済期間を延ばしたり、複数の借り入れを一本化して返済負担を減らしたりする支援を行っています。

滋賀銀行や広島銀行、南日本銀行、沖縄銀行は、住宅ローンの条件変更時の手数料を無料に変更しています。

ほくほくフィナンシャルグループの北陸銀行と北海道銀行は、新型コロナの影響で住宅の着工や引き渡しが遅れた場合、入居できないのに金利負担だけ生じることを避けるため、融資実行を先延ばししています。鹿児島銀行も個別の状況に応じてつなぎ融資の金利負担を優遇するなどしています。

（※一般社団法人全国地方銀行協会「新型コロナウイルスへの対応に関するお知らせ」参照）

日々状況が変わっており、上記の情報も変更されることがあるため、今借りている銀行に必ず確認が必要です。

万が一のことを考えて、お家を売ることも考えておかないといけないかもしれない…

このような相談が急増しています。

今後、懸念されるのが需要の減退による不動産価格の低下です。通常はローン返済が困難になれば、お家を売却して返済に充てます。しかし、コロナ禍で値下がりが大きくなると、住宅の処分で家計の危機を乗り切れないケースが増えます。

もし、万が一お家を売るとなったらいくらぐらいになるのか知りたいという人は「イクラ不動産」をご利用ください。

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