この記事では、全国の
- 土地の売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という、土地を売る際に知っておきたい基本知識に加え、
- 高く売れる土地の特徴
- 売れにくい土地の特徴
- 売れにくい土地を売るための対策方法
について知ることができます。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.2022年現在の土地の売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向（全国）
2022年度の、売却成約までにかかった期間は平均約6.2ヵ月、平均売却価格は約1,760万円です。
2022年現在の土地売却価格・相場は、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも2年ぶりに上昇に転じています。
詳しくは「1.2022年現在の土地の売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向（全国）」をご覧ください。
2.高く売れる土地の特徴（2022年度版）
高く売れる土地の特徴は、一般的に以下のとおりです。
- 土地の形が良い
- 法的な制限が少ない
- 隣地との境界が明確
- 地盤・自然災害に強い
- 日当たり・風通しが良い
- 車が出し入れしやすい
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい」場所にある土地だと査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】高く売れる土地の特徴（2022年度版）」をご覧ください。
3.売れにくい土地の特徴（2022年度版）
売れにくい土地の特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 土地の形が悪い
- 法的な制限がある
- 周辺環境が悪い
- 土壌汚染のリスクがある
- 自然災害のリスクが高い
- 市街化調整区域にある
詳しくは、「3.売れにくい土地の特徴（2022年度版）」をご覧ください。
4.売れにくい土地を売るための対策方法（2022年度版）
最後に、売れにくい土地で一般的に問題になりやすい以下の3点について、少しでも高く、早く売るための対策方法をご紹介します。
- 土地の形が悪い
- 境界が不確定
- 再建築不可の土地
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 土地の形が 悪い |
・分筆して整形地にする |
| 境界が 不確定 |
・売却前に境界を確定させる |
| 再建築不可の土地 | ・宅地以外で利用する業者に売却する |
「4.【事例で解説】売れにくい土地を売るための対策方法（全国・2022年度版）」の章で、詳しくご覧いただけます。
1.2022年現在の土地の売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向（全国）
1-1.土地の売却成約までにかかった期間（全国）
2022年度の土地の売却成約までにかかった期間は以下の通りです。
| 全国平均 | |
|---|---|
| 土地の売却成約までにかかった期間 | 約6.2ヵ月 |
不動産は、「マンション＞戸建て＞土地」の順に売れやすく、土地の場合、以下のような理由から売却期間が長くなりがちです。
- 境界の調査や確定に時間がかかる
- 古い家が建っている場合、解体して更地にしてから売買契約を結ぶケースもある
参考として実際に売却成約した売主のアンケートを見ると、全体の半数以上が1年以内に契約しているものの、2年を超えるケースも一定数認められていることが分かります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 6ヵ月以内 | 31.50% |
| 2位 | 1年以内 | 24.80% |
| 3位 | 2年以内 | 17.30% |
| 4位 | 2年より長い | 14.90% |
| 5位 | 3か月以内 | 11.50% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.2022年現在の土地の売却価格・相場の動向（全国）
2022年度の土地の平均売却価格は以下の通りです。
| 土地売却価格・相場 | |
|---|---|
| 土地売却価格・相場 | 約1,760万円 |
国土交通省が2022年3月に発表した公示地価によると、2022年現在の土地の売却価格・相場の動向（全国）は次のような傾向です。
〈2022年の土地売却価格・相場の動向（全国）〉
全用途平均・住宅地・商業地のいずれも2年ぶりに上昇。
【主な要因】
- 低金利
- 政府による住宅ローン控除
(※2022～2023年に新築住宅に入居した場合に限り、控除期間が13年に延長されるというもの)
引用：国土交通省
新型コロナウイルスの影響で下落傾向であった地価は、ワクチンの接種が進み先行きへの不安が和らぎつつあったことも影響して、2021年後半から徐々に回復の兆しを見せています。
全国の広いエリアで価格の上昇がみられ、特に北海道は住宅地の上昇率トップ10を占めたことから、注目を集めています。
また、以下のようなエリアの住宅需要や地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
⇒特にオフィス街への通勤時間が1時間程度のエリア
2.地方でも、以下の条件に当てはまるエリア
⇒交通利便性が良く、環境の良いエリア
⇒ターミナル駅や、再開発が進んでいるエリア
【主な要因】
- テレワークの普及による住まいへの考え方の変化
- 公共交通機関よりも車での移動が増えたため、駐車場付きの物件が好まれるようになった
- 通勤が減ったため、通勤時間で居住地きを選ぶ人が減った
2.【チェックリスト付き】高く売れる土地の特徴（2022年度版）
基本的に、土地は「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」でなければ高くは売れません。
加えて以下に掲げた特徴に多く当てはまっているほど、査定額が高くなります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 土地の形が良い | ・正方形や長方形に近く、建物が建てやすい形をしている | ✅ |
| 法的な制限が少ない | ・建てられる建物の自由度が高い | ✅ |
| 隣地との境界が明確 | ・境界標が設置されている | ✅ |
| 地盤・自然災害に強い | ・田んぼや池、沼などの埋立地でない ・水害が起こりにくい地域である など |
✅ |
| 日当たり・風通しが良い | ・開口部側に高い建物がない ・湿気が溜まりにくい など |
✅ |
| 車が出し入れしやすい | ・駐車スペースから幹線道路まで、車を出し入れしやすい | ✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］土地の形が良い
土地は正方形や長方形に近い形をしていると、無駄なスペースが生じにくく、敷地を最大限に活用することができるため高く売れやすくなります。
2-2.［特徴2］法的な制限が少ない
建築基準法や市区町村の条例による縛りがない土地は、建てられる物件の自由度が高いため査定額が高くなります。
反対に、法的な制限がある土地は、建物の大きさや高さ、種類などが細かく制限されているため、売れにくいです。
2-3.［特徴3］隣地との境界が明確
境界標が設置されているなど、隣地や道路などとの境界が確定している土地は高く売れやすくなります。
境界が確定していない土地の場合、売買の際に隣地の住人とのトラブルが生じたり、境界を確定するための調査に時間や費用がかかったりすることがあるため、高く売れにくいです。
2-4.［特徴4］地盤・自然災害に強い
日本は地震や水害が多いため、地盤が強固で自然災害に強い土地は高く売れます。
洪水、土砂災害、高潮、津波といった自然災害が起こりやすい土地かどうかは、国土交通省が公開している「ハザードマップ」で確認できます。
地盤については、ジャパンホームシールドが公開している「地盤サポートマップ」で調べることが可能です。売却前に、確認しておいても良いでしょう。
2-5.［特徴5］日当たり・風通しが良い
日当たりや風通しの良さは生活環境を向上させるだけでなく、そのに建てた家などがカビやシロアリの被害に遭いにくくなるといったメリットもあります。
2-6.［特徴6］車が出し入れしやすい
自宅に駐車場を確保するために土地の購入を検討する人も多くいるので、車の出し入れがしやすいと高く売れやすくなります。
土地から接面している道路に車が出しやすいかどうかだけでなく、
- 幹線道路まで車が行き来しやすい
- 急な曲がり角や一方通行の道が周辺にない
といった条件も満たされているとより一層高く売れやすいです。
3.売れにくい土地の特徴（2022年度版）
売れにくい土地の特徴としては、一般的に次のようなものがあげられます。
| 説明 | |
|---|---|
| 土地の形が悪い | ・三角地や旗竿地といった不整形地 |
| 法的な制限が強い | ・再建築不可 ・高さ制限などの法的な制限が強い 等 |
| 周辺環境が悪い | ・墓地、廃棄物処理場などの嫌悪施設が近くにある ・大気汚染や騒音がなどがひどい場所にある 等 |
| 土壌汚染のリスクがある | ・ゴミの埋め立て地や工場など、土壌汚染のリスクがある場所にある |
| 市街化調整区域にある | ・建物を自由に建てられない市街化調整区域の土地（田畑などの農地を含む） |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］土地の形が悪い
三角地や旗竿地といった不整形地は、「整形地に比べて、実際に活用できる面積が狭い」、「建物が建てにくい」など、使い勝手が良くないため売れにくいです。
旗竿地の査定については、「土地が旗竿地（専通）の場合の査定方法についてまとめた」で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。
用語解説
- 三角地……三角形の土地
- 旗竿地……前面道路と細長い通路でつながっている、ちょうど旗のような形の土地
3-2.［特徴2］法的な制限が強い
法的な制限が強いと建てられる建物の自由度が低くなるため、売れにくい傾向があります。
特に再建築不可の土地の場合、価値や価格は極端に低くなります。
現在の建築基準法に適っていない等の理由で、今の建物を取り壊すと新たに建て直すことができないほか、増築、増床も自由にできず、リフォームやリノベーションにも制限がかかるためです。
再建築不可物件については、「再建築不可物件は売却できる?相場は?再建築を可能にする方法」で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。
用語解説
- 再建築不可物件……現在家が建っていたとしても、現行の建築基準法における接道義務を満たしていないなどの理由のため、取り壊してしまうと新たに建てることができない物件のこと
- 建築基準法……1950年に策定された、建物を建てる際や利用する際に守らなければならない最低限のルール。古い建物の場合、現在の建築基準法に沿って建てられていないものもある
3-3.［特徴3］周辺環境が悪い
以下のような施設が近くある土地の場合、売り出してもなかなか買い手がつかないことがあります。
- 墓地・焼却場・暴力団事務所などの嫌悪施設
- 工場・ガソリンスタンドなど、においが強い施設
- 高速道路や幹線道路など、排気ガスによる大気汚染の影響がある場所
- 線路横や踏切など、騒音がひどい場所
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
3-4.［特徴4］土壌汚染のリスクがある
以前ゴミの埋立地であったり薬品工場があったりするなど、土壌汚染のリスクが懸念されるような場合は、あらかじめ専門の調査機関で調べておくなどの措置を取りましょう。
万が一汚染が明らかになれば、そのままでは宅地として売れないため、土壌改良をする、宅地以外で売却するといった対処が必要です。
3-5.［特徴5］市街化調整区域にある
市街化調整区域には、原則として、許可なく家をはじめとする建物を建てることはできません。
今、建っている家が市街化調整区域に入っているケースもあり、その場合、売れたとしても値段はかなり安くなってしまいます。
市街化調整区域にある物件の売却については、「市街化調整区域にある家や土地の売却方法についてわかりやすくまとめた」で詳しく説明しています。ぜひ読んでみてください。
用語解説
- 市街化調整区域……都市計画法により、市街化を抑制すべきとされている区域
4.【事例で解説】売れにくい土地を売るための対策方法（全国・2022年度版）
最後に、売れにくい土地で一般的に問題になりやすい以下の3点について、少しでも高く早く売るための対策方法をご紹介します。
- 土地の形が悪い
- 境界が不確定
- 再建築不可の土地
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 土地の形が悪い | ・分筆して整形地にする |
| 境界が不確定 | ・売却前に境界を確定させる |
| 再建築不可の土地 | ・隣地の所有者に売却する ・宅地以外で利用する業者に売却する |
〈事例1〉
土地の形が悪い場合
〈概要〉
売主Aさんは不整形地を所有していましたが、分筆して整形地を作り、売却を叶えました。
〈高く売れたポイント〉
- ・分筆して整形地にする
- 分筆とは、一つの土地を分割して、それぞれ単独の名義にすることです。
- 売却しようとする土地がある程度の広さである場合、分筆して整形地を作り出すという手があります。
- 余った土地に関しては、駐車場にして貸し出すなど、土地活用をするという方法も可能です。
〈お客様の声〉
持っている土地が不整形地で売却に困っていましたが、不動産会社から「分筆して売ってはどうか」というアドバイスをもらったことで、長い間買い手がつかなかった土地をスムーズに売却することができました。
〈事例2〉
境界が不確定な場合
〈概要〉
売主Bさんは相続した土地の隣地との境界線が曖昧だったことから売却に不安を抱いていましたが、土地家屋調査士・測量士と連携のある不動産会社に依頼したことで、正確な境界を確定し、売却することができました。
〈高く売れたポイント〉
- ・売却前に境界を確定させておく
- 土地の境界を確定するには、次の3つの方法があります。
- 法務局で調べる
- 測量士に測量してもらう
- 土地家屋調査士に調査してもらう
法務局で、登記記録や地積測量図から境界を確定できる場合もありますが、売却の予定がある場合は、測量士や土地家屋調査士と連携がある不動産会社を選び、確定してもらうとスムーズです。
〈お客様の声〉
登記簿を調べても隣家の人に聞いても境界がわからなかったのに、すべての手続きを行ってくれて、こちらは報告と説明を受けるだけで売却までこぎつけられました。本当に感謝しています。相続に強いことが売りという会社だったので、境界についてお悩みの方はそれをキーワードに不動産会社を探してみては。
〈事例3〉
再建築不可の土地の場合
〈概要〉
売主Cさんは再建築不可物件をお持ちで、更地にして売却することができずに困っていましたが、宅地以外での土地活用法をすすめられたことから売却を成功させました。
〈高く売れたポイント〉
- ・宅地以外で利用する業者に売却する
- 現在の建築基準法を満たしておらず、新たに家を建てることができない土地であっても、駐車場など、ほかの用途に使える場合もあります。
〈お客様の声〉
相続した実家がとても古かったので、取り壊して更地の宅地として売ろうとしたのですが、まさかの再建築不可。でも駐車場のニーズがあるということを不動産会社に教えてもらったことで、駐車場を経営している会社に無事に売ることができました。
