全国初となる「空き家税」が、早ければ2026年（令和8年）に京都市で導入されることが決定しました。今回の京都市での導入を皮切りに、今後、空き家に関する税を取り入れる自治体が増えることも予想されます。
そのため、京都市だけでなく全国の空き家やセカンドハウスの所有者にとって、課税内容や対策が気になるトピックだと言えるでしょう。
結論から述べると、効果的な「空き家税」対策は、導入間際や導入直後の駆け込み売却に巻き込まれないよう早めに売却することです。
この記事では、京都市で導入されることになった「空き家税」とはどのようなものか、空き家を所有している人にいくら課税されるのか、空き家所有者が注意すべき点は何かなどについてわかりやすく説明します。
京都市が導入する「空き家税」とは？概要を説明
今回、京都市で早ければ2026年（令和8年）に導入されることが決定した「空き家税（正式名称「非居住住宅利活用促進税」）とは、その名が示すように、使われていない住宅の流通を促進させるために、空き家所有者に課せられることになった税金です。
ここでは、まず「空き家税」の概要について詳しく説明します。
- 京都市「非居住住宅利活用促進税の導入に向けた取組について」
- https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000296672.html
京都市が「空き家税」導入に至った背景
京都市が、この「空き家税（正式名称「非居住住宅利活用促進税」）導入に踏み切った目的は、市内の住宅不足解消と不動産市場の流通促進の2つです。
ここ十数年、京都市の不動産価格は上昇の一途をたどっており、国土交通省が発表している公示地価によると、京都市の全平均公示地価は、2012年から2022年の間に66％も上昇しています。これは、全国平均の上昇率38％や都市規模が近い神戸市の30％、川崎市の29％を大きく上回る数値です。
この地価上昇の原因の一つとして、富裕層によるマンションなどの購入増加があげられます。
観光地として魅力的な京都にセカンドハウスや別荘を構えようと、国内外の富裕層がこぞって物件を買い求めた結果、現在のように地価が上昇してしまいました。
そのため、若い子育て世代が京都市内でマイホームを購入できなくなり、京都市外へ流出するといった状況に陥ってしまったのです。
このような現状を改善するために、空き家やセカンドハウス、別荘などに空き家課税を課して空き家を不動産市場に流出させ、子育て世代などの若い購入層でも家を買えるようにしようというのが、今回の空き家税導入背景の一つだと言えます。
「空き家税」の対象になる物件と対象外となる場合
「空き家税」の対象となるのは、非居住住宅、つまり居住用や賃貸用として利用されておらず、また不動産市場にも流通していない（売り出されていない）すべての物件です。
ただし、次のような場合は「空き家税」の対象外となります。
- 事業に使っている場合、または空き家税の課税基準日から1年以内に事業に使う予定のある場合（前年度の空き家税の課税基準日から継続して非居住住宅の状態にあるものを除く）
- 賃貸に出して賃借人の募集を開始した日、または売りに出して買い手を募集した日から起算して1年を経過していない場合
- 固定資産税の課税標準額が20万円（条例施行後の当初5年間は100万円）に満たない場合や非課税または課税免除とされている場合
- 景観法により景観重要建造物として指定されたものや歴史的な価値を有する建築物として別に定められたもの
- 公益上その他の事由により市長が課税を不適当と認める場合
これらの条件に当てはまり「空き家税」の課税対象から外してもらうためには、空き家税の課税基準日となる年の1月31日までに申告書を提出しなければなりません。
所有者の転勤や海外赴任、入院、高齢者施設などへの入所などの場合も、申請をすれば減免措置を受けることが可能です。
また、空き家の所有者が死亡した場合は、3年間、課税が猶予されます。
- 京都市「非居住住宅利活用促進税の課税対象について」
- https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000305758.html
「空き家税」は「家屋価値割」と「立地価値割」から成る
「空き家税」の税額は、「家屋価値割」と「立地価値割」の2つから成ります。
「家屋価値割」の計算基準は、空き家の建物部分の固定資産評価額です。
一方、 「立地価値割」の計算基準は、空き家の敷地となっている土地1平方メートルあたりの固定資産評価額となり、この評価額に空き家の延べ床面積を乗じ、さらに「家屋価値割」額に応じた税率を乗じると立地価値割が算出されます。
それぞれの税率は、次の表のとおりです。
| 家屋価値割の課税標準額 | 基準額 | 税率 | |
| 家屋価値割 | − | 建物部分の固定資産評価額 | 0.7% |
| 立地価値割 | 700万円未満 | 土地1平方メートルあたりの固定資産評価額 ✕空き家の延床面積 |
0.15% |
| 700万円以上900万円未満 | 0.3% | ||
| 900万円以上 | 0.6% |
「空き家税」の課税額計算例
では、次のような物件を空き家として所有していた場合に、空き家税がどれくらいかかるのかを試算してみましょう。
※あくまでも計算の目安であり、実際には、負担調整措置の適用により、より少ない課税標準額となる場合があります。
【空き家税の計算例】
家屋部分
・床面積 150平方メートルの木造２階建て家屋
・評価額 800万円
土地部分
・地積 200平方メートルの宅地(整形地)
・正面路線価 １平方メートルあたり24万円
・土地の評価額 24万円×200平方メートル＝4,800万円
＜家屋価値割の計算＞
建物の固定資産税評価額の0.7％
800万円✕0.007＝5万6,000円
＜立地価値割の計算＞
まず、住宅用地特例を適用して、固定資産税課税標準額を求める
（1平方メートルあたりの土地の評価額）24万円×（住宅用地特例率）6分の1=（土地の課税標準額）4万円
この課税標準額に、空き家となっている建物の延床面積である150平方メートルを乗じる
4万円✕150＝600万円
家屋価値割が800万円なので、0.3％の税率を乗じる
600万円✕0.003（0.3%）＝1万8,000円
＜空き家税の課税額＞
家屋価値割（5万6,000円）＋立地価値割（1万8,000円）＝7万4,000円
この計算例からわかるように、空き家税の額は建物の評価額と延床面積に大きく左右されるため、建物や土地の評価額が高く、また延床面積が広いほど高くなります。
例えば、京都市の中心部に建っている高層分譲マンション（築5年・床面積約100平方メートル・家屋評価額約1,500万円）をセカンドハウスとして使っているようなケースだと、年間約35万円の固定資産税に加え、空き家税として約94万円を納めることになるようです。
「空き家税」の注意点と対策
京都市内に空き家やセカンドハウスなどを所有している人にとって、今回導入されることになった「空き家税」は、新たな負担以外の何ものでもありません。
最後に、空き家税の注意点と効果的な対策について説明します。
賃借人募集中や売出し中で空き家を免れるには期限がある
空き家を所有している人の中には、借り手がつかないような高い賃料を設定したり売れないような高い価格で売出中にしたりしておけば、空き家状態を回避できるのではと考える人がいるかもしれません。
しかし先に述べたように、賃借人募集中や買い手募集中として空き家状態を回避できるのは、前年度の空き家税の課税基準日から継続して1年以内の場合だけです。
その期限を過ぎると、本当に事業用として使う予定であっても、空き家と見なされて課税されるため注意しなければなりません。
「空き家税」の対象外にするには申請が必要
「空き家税」が課税されない条件に当てはまる場合、あらかじめ申請しておく必要があります。この申請の受付期限は、課税基準日の年の1月31日までです。課税対象外になりそうな場合は、前もって申請に必要な書類などを確認しておくようにしましょう。
同様に、転勤や海外勤務中（5年以内）、災害、入院や施設に入所中、増築や改築工事中などの場合の減免措置を適用する際も、前もって申請が必要です。
「空き家税」に有効な対策は早めの売却
「空き家税」対策として効果的なのは、早めの売却です。放置している空き家やほとんど利用していないセカンドハウスなどがある場合は、早めに売却を検討しましょう。
一般的に、売却額と売却期間は反比例します。よって、少しでも高く売却したいのであれば、十分な売却期間を取っておくことが大切です。
空き家条例の施行が近づくと、あわてて空き家を売却する人が増えます。そのため、短期間に不動産市場に売却中の空き家が増加し、値崩れする可能性もないとは言えません。空き家条例施行後も同じように売却する人が増えるでしょう。
そのような事態に巻き込まれないためにも、空き家やセカンドハウスの売却を考えているのであれば早めに行動することが大切です。
まとめ
京都市内、または所有している空き家やセカンドハウスの近くにある、地元の不動産会社に売却を依頼したい場合は、イクラ不動産をぜひご利用ください。
売却実績が豊富で空き家の売却に強い不動産会社を選べるだけでなく、無料＆秘密厳守で簡単に相場価格を調べることができます。不動産会社に査定してもらう前にあらかじめ自分で相場価格を知っておくことは、信頼できる不動産会社を選ぶための必須事項です。
さらにイクラ不動産では、不動産売却でわからないことがあれば、売却前でも売却中であっても、宅建士の資格を持った専門スタッフにいつでも相談できるため、安心して売却を進めることができます。
売却を迷っている空き家やセカンドハウスがある場合は、空き家税が施行される前に、ぜひ一度イクラ不動産で相場価格を調べて、専門スタッフに売却相談をしてみてください。
