ここでは海外に居住している人が日本の不動産を売却や賃貸したときの税金についてわかりやすく説明します。
海外居住者が不動産を売却・賃貸した場合は？
日本の税金は、国籍を問わず日本に居住している人（居住者）が対象になります。この場合に課税される所得は、日本国内の所得だけではなく海外での所得も対象になります。
一方、海外居住者、つまり日本に居住していない人（非居住者）は日本国内で生じた所得にだけ課税されます。
例えば、海外に居住しながら日本の不動産を売却したり、日本国内に所有する不動産を賃貸したりなど不動産所得があるケースです。非居住者の不動産売却や不動産賃貸については、非居住者の申告漏れを防ぐ意味から、その代金や賃料を支払うもの（買主・借主）が一定割合の金額を徴収して税務署に前納する源泉徴収制度があります。
非居住者とは、原則として日本国内に住所がなく、かつ現在までに引き続いて1年以上日本国内に居所がない人のことを指します。
ここでの「住所」とは「各人の生活の本拠」のことをいい、国内に生活の本拠があるかどうかは客観的事実によって判断することになります。また、ここでの「居所」とは「その人の生活の本拠という程度には至らないが、その人が現実に居住している場所」とされています。
例えば日本人であっても、海外の支店等で勤務している場合や1年以上海外で生活している場合には、非居住者とされます。非居住者に該当した場合は、国内源泉所得（所得の源泉が日本国内であるもの）についてのみ、日本で課税されることになります。
もし、あなたの滞在地が2か国以上にわたる場合で、その住所がどこにあるのかを判定する基準としては、例えば、住居、職業、資産の所在、親族の居住状況、国籍などの客観的事実によって判断することとなります。
また、確定申告をしなければならない人がその年の中途で出国する場合には、納税管理人を選定し、その旨を税務署に届出なければなりません。納税管理人を定めた場合は、その年分の確定申告期限は翌年3月15日になりますが、納税管理人を定めないで出国する場合は、出国の時までに確定申告する必要があります。
納税管理人とは、納税者本人にかわって確定申告書の提出、税金の納付などの事務手続きをする人のことで、両親や親戚、友人などに依頼するのが普通です。
この場合における住民税は、その年の1月1日に日本国内に住所がある人に、前年度の所得に基いて課税されます。例えば、平成29年2月に出国する場合、平成30年1月1日に日本国内に住所がないので、平成30年度の住民税は平成29年中に所得があったとしても課税されません。
非居住者が不動産を売却した場合の注意点
「一定の条件に該当した非居住者」が不動産を売却する場合は、その不動産の購入者が売買代金の支払いの際、支払金額の10.21%相当額を源泉徴収して税務署に支払う義務があります。（国税庁HP「非居住者等から土地等を購入したとき」参照）
つまり、非居住者に支払われる金額は、支払金額の89.79%相当額で、残りの源泉徴収した10.21%相当額については、不動産の購入者が対価の支払をした翌月10日までに「非居住者・外国法人の所得についての所得税徴収高計算書（納付書）」を添えて最寄りの金融機関、所轄税務署の窓口またはe-Taxで納付しなければなりません。売却した非居住者は、確定申告をすることにより源泉徴収された金額が精算となります。（国税庁HP「納付書の記載のしかた」参照）
「一定の条件に該当した非居住者」の一定の条件とは、売主が非居住者で日本国内の不動産を売却する場合で、「不動産の売買金額が1億円以下で、かつ、購入した個人が自己居住用またはその親族（配偶者・6親等内の血族及び3親等内の姻族）の居住の用に供するためのもの」以外をさします。逆に、この条件に該当する場合は、源泉徴収の必要はありません。
- 不動産の売買金額が1億円以下
- 購入した個人が自己居住用またはその親族の居住の用に供するためのもの
この2つの条件に両方とも該当する場合は源泉徴収の必要はありません。
売主が非居住者で、買主が不動産業者の場合は、源泉徴収する必要があります。取引の頻度が少ないため忘れがちですが、よくあるケースです。必ず不動産売買契約書に源泉徴収の旨を記載します。特約の記載例については以下をご参照ください。
非居住者が不動産を賃貸した場合の注意点
一定の条件に該当した非居住者が不動産を賃貸している場合は、その不動産の賃借人（借りている人）が家賃の支払いの際、支払い金額の20.42%相当額を源泉徴収して税務署に支払う義務が出てきます。
つまり、非居住者に支払われる金額は、支払金額の79.58%相当額で、残りの源泉徴収した20.42%相当額については、不動産の賃借人が家賃の支払をした家賃の支払をした翌月の10日までに税務署に納付しなければなりません。賃貸した非居住者は確定申告することにより、源泉徴収された金額が精算となります。
一定の条件とは、賃貸した個人が非居住者で日本国内の不動産を賃貸する場合で、「賃借した個人が自己居住用またはその親族（配偶者・6親等内の血族及び3親等内の姻族）の居住の用に供するためのもの」以外をさします。逆に、この条件に該当する場合は、源泉徴収の必要はありません。
こちらのケースはほとんどなく、非居住者の個人から法人で借りる場合などがあげられます。