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不動産を売買するときに石綿(アスベスト)の調査と説明はどうするの?

不動産を売買するときに石綿(アスベスト)の調査と説明はどうするの?

あなたは石綿(アスベスト)をご存知だろうか。

恐らく、一度は聞いたことがあるだろう。

石綿(アスベスト)は「悪い・よくない・危険」といったイメージを持たれているのではないだろうか。

不動産売買において、建物について石綿(アスベスト)の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、宅地建物取引業法35条1項14号により、その内容について説明しなければならないことになっている。これは建物の売買だけでなく、交換や賃借した場合でも説明が義務付けられている。

そもそも、石綿(アスベスト)とはなにか、どのような内容を買主に説明しなければならないのだろうか。

石綿(アスベスト)とは?

石綿(アスベスト)不動産重要事項説明石綿(アスベスト)は、天然に産する鉱物で「いしわた(せきめん)」と呼ばれている。耐久性、耐熱性などの特性に非常に優れ、安価であるため、「奇跡の鉱物」として重宝され、様々な用途に広く使用されてきた。しかし、空中に飛散した石綿繊維を長期間大量に吸入すると、肺がんなどを引き起こすことが指摘されるようになり「静かな時限爆弾」と呼ばれるようになった。

石綿の繊維1本は、髪の毛の5000分の1程度とその繊維が極めて細いため、飛散しやすい吹付け石綿などの除去等において所要の措置を行わないと石綿が飛散して人が吸入してしまう恐れがある。以前はビルなどの建築工事において、保温断熱の目的で石綿を吹き付ける作業が行われていたが、昭和50年に原則禁止された。その後も、スレート材(屋根の板材)・防音材・断熱材・保温材などで使用されていたが、現在では製造が禁止されている。

石綿(アスベスト)不動産重要事項説明建築物においては、耐火被覆材(たいかひふくざい:燃えにくい建材)等として吹き付けアスベストが、 屋根材・壁材・天井材としてアスベストを含んだセメントを板状に固めたスレートボードが使用されている可能性がある。石綿は、そこにあること自体が直ちに問題なのではなく、飛び散ること・吸い込むことが問題であるため、その繊維が空気中に浮遊した状態にあると危険であるといわれている。すなわち、露出して吹きつけアスベストが使用されている場合、劣化によりその繊維が飛散する恐れがあるが、板状に固めたスレートボードや天井裏・壁の内部にある吹付けアスベストからは、通常の使用状態では室内に繊維が飛散する可能性は低いと考えられている。

吹き付けアスベストは、比較的規模の大きい鉄骨造の建築物(学校など)の耐火被覆として使用されている場合がほとんどだ。そのため通常、戸建では使用されていない(吹付けアスベストの場合)が、マンションやビルなどでは、駐車場などに使用されている可能性がある。

石綿(吹付けアスベスト)不動産重要事項説明

石綿(アスベスト)の使用の有無については、販売業者や管理会社を通じて建築時の工事業者や建築士等に問い合わせてもらう方法が一般的だ。

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重要事項説明における石綿(アスベスト)の使用の有無の調査結果について

宅地建物取引業者(不動産屋)には、石綿の使用の有無の調査の実施自体は義務付けられていない。ただし、調査の結果が記録されているときは、その内容として以下の項目を説明しなければならない。

  • 調査の実施機関(調査会社等)
  • 調査の範囲
  • 調査の年月日
  • 石綿の使用の有無およびその使用箇所

ただし、調査結果の記録から上記の内いずれかがわからない場合には、売主に補足情報の告知を求め、それでもわからないときには、その部分は判明しない旨を説明すればよい。また、調査結果の記録から容易に石綿の使用の有無が確認できる場合には、その調査結果の記録を別添してもよい。売主から提出された調査結果の記録を説明する場合は、売主の責任の下に行なわれた調査であることを明らかにし、また建物全体を調査したのでない場合は、調査した範囲に限定があることを明らかにしなければならない。

石綿(アスベスト)使用調査:重要事項説明

売主(所有者)に石綿(アスベスト)調査の記録の有無を照会し、必要に応じて管理組合・管理業者および施行会社にも問い合わせた上、存在しないことが確認された場合またはその存在が判明しない場合は、その照会をもって調査義務について果たしたことになる。もし、どうしても調査したい場合は、買主がその旨を売主に申し出て、了承された場合には買主の費用で調べるのが一般的だ。

ただし、石綿(アスベスト)使用の有無がわからないときでも、もし吹き付けられたアスベスト等が発見され、劣化等により粉じんを発散させ、その粉じんにばく露する恐れがあるときは、除去・封じ込め・囲い込み等の措置を講じなければならない(石綿障害予防規則)こととされており、その際の解体費用が多くかかる旨は説明しておいた方が良い

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この記事の執筆者

坂根 大介
坂根 大介さかね だいすけ

イクラ株式会社代表。はつね司法書士事務所共同代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。
野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。
「証券×不動産(売買)×IT」という強みと、契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、不動産屋社長のためのノートなどをわかりやすく発信している。
イクラ株式会社では、過去に家が売れた成約価格がわかり、売買実績豊富な信頼できる不動産会社とチャットで相談できる「イクラ不動産」を運営。日本経済新聞にも取り上げられる。
また、司法書士事務所では、不動産登記の専門家として登記だけでなく、離婚協議書の作成や遺産分割協議書の作成、相続登記、自己破産の申請を数多く行っており、住宅ローンなど金銭的問題・離婚・相続などを中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。
主な資格は、宅地建物取引士JSHIホームインスペクター2級FPなど。