仲介手数料は30万円に引き上げ(800万円以下の不動産)

「物件価格の3%＋6万円」

この数字は、不動産売買における仲介手数料の上限価格として知られています。

不動産売買の仲介手数料は、国土交通省が定めた「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号）によって上限の額が決まっています。

仲介手数料を定めたこの「昭和45年建設省告示第1552号」は、2017（平成29）年12月8日に改正され、2018（平成30）年1月1日より仲介手数料の料率が「物件売買価格が400万円以下の場合、売主から最大18万円受け取ることができる」ことに変更されました。

さらに今回、2024（令和6）年6月21日に改正され、2024（令和6）年7月1日より、「物件売買価格が800万円以下の場合、最大30万円（税抜）受け取ることができる」ことに変更されました。（『宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額』参照）

今までも物件価格800万円の場合は、手数料は3%＋6万円で30万円でした。しかし、この30万円は800万円の場合であり、物件価格に応じて一定額を受け取れるよう規定されており、例えば400万円の物件の取引だと、仲介手数料は18万円でした。

（『空き家等に係る媒介報酬規制の見直し』）

今回、手数料が上がった理由は「空き家」、特に「地方の空き家」です。改正された「昭和45年建設省告示第1552号」にも「低廉な空き家等」とされています。低廉（ていれん）とは「価格が安い」という意味で、空き家等なので土地も含みます。

総務省によると、2023年時点で空き家の数は900万戸に上り、2018年と比べ51万戸増加し、この30年間で約2倍に増えました。これにより空き家は総住宅数に対して13.8%占めるようになり、過去最高となりました。この内、賃貸や売却中の空き家を除く、活用されていない空き家も約385万戸に上ります。

空き家を放置すると、使用困難となり、やがて景観の悪化、倒壊の危険、悪臭・害虫の発生、マンションの場合は管理費等の滞納、共用部の環境悪化、外壁剥落など周辺環境に様々な悪影響を及ぼします。そうなると空き家の解体費用も増加します。

国としては、「使える」空き家をなるべく早く利活用してもらえるよう、流通活性化を目標に掲げていますが、地方の空き家などは物件価格が低く仲介手数料も低いため、遠方になると通常より調査費がかかって、不動産業者が赤字になることもあり、売主から売却依頼があってもお断りするケースも見受けられます。

事実、すでに不動産会社（宅地建物取引業者）が0店舗の自治体は247市区町村にのぼり、自治体全体の14%を占めます。これは現状の仲介手数料ではビジネスの継続が困難、成り立っていないともいえます。

そこで、宅地・建物の物件価格が100万円でも400万円でも、物件価格が800万円以下の宅地建物の場合は、最大30万円を受け取ることができるようになりました。土地及び建物について、使用の状態は不問とされたことから、築年数等についても関係ありません。

国（国土交通省）は不動産業による空き家等の流通に強力に後押ししています。

注意点として、媒介契約の締結の際に、あらかじめ報酬額について依頼者に説明し、依頼者と不動産会社の両者間で合意する必要があるとされております。つまり、2024年7月1日以降に締結される媒介契約か、現在媒介中の物件の場合は、更新の際に変更していただく必要があります。

宅地建物取引業者は、この規定に基づき告示第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受ける場合には、媒介契約の締結に際しあらかじめ、この規定に定める上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があることに、特に留意すること。

（『宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方』改正案第46条第1項関係より参照）

「800万円以下の物件の仲介手数料は、最大30万円。」覚えておきましょう。

補足

また、今回宅地建物取引業者が媒介報酬とは別に「不動産コンサルティング業務」を行う場合、報酬を受けることができることになりました（「媒介以外の関連業務」といいます）。

今までも、媒介業務以外の関連業務（不動産コンサルティング業務）を行った場合、媒介業務との区分を明確化した上で報酬を受けることができましたが、その定義が曖昧で利用しづらいものでした。

今回、媒介業務以外の関連業務（不動産コンサルティング業務）の内容が明確になりました。

（『「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の改正(令和6年7月1日施行)』）

注意点として、あらかじめ媒介契約とは別に業務内容と報酬額について依頼者に説明し、それを記載した契約書を媒介契約とは別に依頼者と不動産会社の両者間で締結、成果物がある場合は書面等で交付する必要があるとされております。

・空き家・空き室等の利活用等に係る課題の整理や、空き家・空き室等の相続等の権利関係への助言、空き家・空き室等の利活用の方針の提案など、媒介業務に先立って、又は媒介業務とは別に、空き家・空き室等の所有者等に対して行われる助言、総合調整等の業務
・空き家・空き室等の遠隔地に居住していること等により自ら適切に空き家・空き室等の管理を行うことが困難である等のニーズに対応して、所有者等から受託して行う空き家・空き室等の管理業務
そのうえで、宅地建物取引業者自らが媒介以外の関連業務を行う場合には、上記のような業務又はいわゆる不動産コンサルティング業務を行う場合を含め、媒介業務との区分を明確化するため、あらかじめ契約内容を十分に説明して依頼者の理解を得た上で、媒介契約とは別に、業務内容、報酬額等を明らかにした書面等により契約を締結し、成果物がある場合には書面で交付等すること。
なお、これらの媒介以外の関連業務について、媒介契約との区分を明確にし、媒介契約とは別に、書面等により締結した契約に基づいて報酬を受けることは、「法第46条第1項関係6」に定めるとおり、法第46条第2項の規定による報酬の制限に違反するものではない。

（『宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方』改正案第34条の2関係より参照）

今回の変更は、不動産会社によってはビジネスの幅が大きく広がる可能性があるため、関係する不動産会社は所属する各不動産団体に問い合わせ、必要に応じて各契約書式等を取得するようにしてください。

参考資料

・不動産業による空き家対策推進プログラムについて

・「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の改正

・不動産業による空き家対策推進プログラム〜地域価値を共創する不動産業を目指して〜

・参考資料集