重要事項説明書にある「供託所等に関する説明」とはなにか

重要事項説明書にある「供託所等に関する説明」って何だったっけ…？

重要事項説明書の最初の1ページ目の「供託所等に関する説明」という項目に、宅地建物取引業者が保証協会に加入している場合は保証協会と供託所、保証協会に加入せずに直接供託所へ営業保証金を供託しているときは供託所を記載します。

不動産の重要事項説明書の最初の1ページ目に、「供託所等に関する説明」という項目があります。

こちらでは、供託所等に関する説明について、わかりやすく説明します。

供託所（きょうたくしょ）とは

供託（きょうたく）とは、「金銭・有価証券・物品を差し出し、保管してもらうこと」という意味のため、供託所とは、預かったお金を保管する所ということになります。

不動産業を始めるとき、国土交通大臣もしくは都道府県知事から免許を取得しなければなりませんが、これだけで営業ができるわけではありません。

宅地建物取引業法では、不動産会社（宅地建物取引業者）が営業を開始する前に、所定の営業保証金を供託するか、または保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納めることが義務付けられています。

営業保証金の金額は次の通りです。

例えば、本店に加えて支店が3つあると、それだけで2,500万円を預けなければならない（供託）ということになります。金額については、国土交通大臣免許や都道府県知事免許に関係なくこの金額です。また、支店（営業所）を増やした場合、その都度500万円を預けなければ、事業所を開設しても営業することができません。

とはいえ、新しく不動産会社を設立し、まだ1円も利益が出ていない状態で、最初に1,000万円を預けるということは非常に負担が重く、不動産業の参入を阻んでしまうことになります。

そこで、営業保証金を供託する代わりに、国土交通大臣が指定した保証協会へ加入し、弁済業務保証金分担金を納めれば、営業保証金は免除されます。

保証協会は2つあります。社団法人全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連、宅建協会）系の公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会[全宅保証] と、社団法人全日本不動産協会（全日）系の公益社団法人不動産保証協会[全日保証]とがあり、中小の不動産屋（宅地建物取引業者）の大半は、このどちらかに加入しています。

弁済業務保証金分担金の金額は次の通りです。

例えば、本店に加えて支店が3つあっても、150万円の供託で済むということになります。金額については、こちらも同じく一定で、支店（営業所）を増やした場合、その都度30万円を預けなければ、事業所を開設しても営業することができません。

これらの営業保証金や弁済業務保証金分担金は、法務局に預けられます（供託される）。つまり、供託所とは「法務局」のことをあらわします。

不動産業者が直接法務局に供託する（お金を預ける）のが「営業保証金」であり、保証協会が一旦預かり、まとめて法務局に供託する（お金を預ける）のが「弁済業務保証金分担金」です。

なぜ供託するのか

では、なぜ不動産業者は法務局にお金を預けなければならないのでしょうか。

それは不動産屋（宅地建物取引業者）との取引で、何らかの損害を受けた消費者が、この供託されたお金（営業保証金・弁済業務保証金分担金）の中から損害相当額の弁済請求を受けることができるようになっているからです。

【営業保証金の還付】

宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有する。

（宅地建物取引業法第27条）

不動産屋（宅地建物取引業者）の大半は、（宅建協会系の）全国宅地建物取引業保証協会または（全日本不動産協会系の）不動産保証協会に加入しているため、弁済請求先は、その不動産屋が加入している宅建協会か全日本不動産協会の都道府県本部または地域の支部となります。

協会はまず仲裁にあたるが、解決できない場合で、かつ、不動産屋側にその責任が認められる場合には、不動産屋に代わって保証協会から弁済金が支払われます。

保証協会に加入していない不動産屋（宅地建物取引業者）の場合は、直接法務局（供託所）に対して弁済請求をします。

ちなみに消費者が損害を受けたときに還付されるお金の限度額は、供託金の額と同じです。つまり、1社あたり1,000万円（支店・営業所がある場合は、1店舗ごとに500万円を加算した額）ということになります。保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納めている場合でも60万円ではなく、同じく1社あたり1,000万円（支店・営業所がある場合は、1店舗ごとに500万円を加算した額）になります。

重要事項説明書の書き方

冒頭で説明したように、不動産の重要事項説明書の最初の1ページ目の「供託所等に関する説明」という項目に、宅地建物取引業者が保証協会に加入している場合は保証協会と供託所、保証協会に加入せずに直接供託所へ営業保証金を供託しているときは供託所を記載します。

業界団体ごとに、重要事項説明書の規格が異なるため、その通りの形式ではありませんが、記載する項目は次の通りです。

●FRK等の場合

主たる事務所（本店）の所在地によって、管轄の供託所が異なり（東京法務局・大阪法務局など）、当然所在地も異なります。供託所の所在地（電話番号）はこちら→供託所一覧

●宅建協会の場合

保証協会の所在地が東京都千代田区なので、供託所は東京法務局になります。所属地方本部の名称と所在地（電話番号）はこちら→全国宅地建物取引業保証協会の地方本部一覧

●全日の場合

保証協会の所在地が東京都千代田区なので、供託所は東京法務局になります。所属地方本部の名称と所在地（電話番号）はこちら→不動産保証協会の地方本部一覧

宅地建物取引業法第35条の2の規定とはなにか

不動産の重要事項説明書の一番最初に必ず「宅地建物取引業法第35条および第35条の2の規定にもとづき、以下の不動産の各項目の内容についてご説明いたします。この内容は重要ですので、十分理解されるようお願いします。」と記載されています。

この第35条の2の規定というのは、今まで説明してきた「供託所等に関する説明」のことを意味しています。

最後に、宅地建物取引業法第35条の2の条文をつけておきます。

【供託所等に関する説明】

第三十五条の二　宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等に対して、当該売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、当該宅地建物取引業者が第六十四条の二第一項の規定により指定を受けた一般社団法人の社員でないときは第一号に掲げる事項について、当該宅地建物取引業者が同条同項の規定により指定を受けた一般社団法人の社員であるときは、第六十四条の八第一項の規定により国土交通大臣の指定する弁済業務開始日前においては第一号及び第二号に掲げる事項について、当該弁済業務開始日以後においては第二号に掲げる事項について説明をするようにしなければならない。
一　営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及びその所在地
二　社員である旨、当該一般社団法人の名称、住所及び事務所の所在地並びに第六十四条の七第二項の供託所及びその所在地

（宅地建物取引業法第35条の2）

読んでもわからない・・・難しい・・・重説どうしたらいいんだ。。。

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