不動産の重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」において「河川法」という項目があります。
どのような不動産が河川法の対象となり、どのような制限を受けるのでしょうか。
ここでは、不動産の重要事項説明における河川法について説明します。
次の不動産は「河川法」について重要事項説明が必要です。
- 河川区域内
- 河川保全区域内
- 河川予定地内
- 河川保全立体区域内、河川予定立体区域内
河川法とは
「河川（かせん）」とは川のことです。河川法は、河川について洪水・高潮などによる災害の発生を防ぐこと、河川が適性に利用されること、流水の正常な機能が維持されるように、管理することを目的とした法律です。
河川は大きく分けて、国土保全や国民の経済上特に重要な河川で国土交通大臣が指定する一級河川（いっきゅうかせん）と、一級河川以外の重要な河川で都道府県知事が指定する二級河川（にきゅうかせん）があります。
一級河川は、国土交通大臣が管理する区間と国土交通大臣から都道府県知事に管理を任された区間に分かれますが、それぞれ管理している区間によって河川管理者が国土交通省なのか都道府県かに分かれます。二級河川の河川管理者については都道府県です。また、一級・二級河川以外の河川で、市町村が指定・管理し、河川管理者である準用河川（じゅんようかせん）があります。
一級・二級・準用河川以外の河川で、河川法の適用を受けないのが普通河川（ふつうかせん）です。
大きな川だけが一級河川というわけではなく、一級河川につながる小さな河川も一級河川に指定されることが多く、河川管理者が誰かによって調査の際に問い合わせ先が異なります。
河川区域
【河川区域内の制限行為】
河川区域内の土地において工作物を新築し、改築し、または除却しようとする者は、河川管理者の許可を受けなければならない。
「河川区域」とは、河川を管理するために必要な区域で、基本的には堤防と堤防に挟まれた間の区間をいいます。大きく分けて、次の3つにわかれます。
- 1号地：通常水が流れている土地（流水面）
- 2号地：堤防や護岸など、河川を管理するための施設（河川管理施設）
- 3号地：1号地と2号地に挟まれている土地で、1号地と一体化して管理を行う必要のある土地
河川保全区域
【河川保全区域内の制限行為】
河川保全区域内において、土地の掘削等土地の形状を変更する行為、または工作物の新築、改築をしようとする者は、原則として河川管理者の許可を受けなければならない。
「河川保全区域」とは、堤防や護岸など洪水・高潮等の災害を防止するための施設や河岸（かし：船着場・港）を守るために、河川区域の境界から50ｍの範囲内で指定した区域です。
河川保全区域において、土地の形状を変更したり、工作物の新築・改築を行う場合には、河川管理者の許可が必要になります。河川によって河川保全区域の範囲は異なりますが、同じ河川でも、河川保全区域の範囲が変わることがあるため、調査の際は特に注意が必要です。
例えば、多摩川の世田谷区の河川保全区域は「河川区域より40ｍ以内」で、川崎市の河川保全区域は「河川区域より20ｍ以内」となっています。
河川予定地
【河川予定地内の制限行為】
河川予定地において、土地の掘削等土地の形状を変更する行為、工作物の新築、改築をしようとする者は、原則として、河川管理者の許可を受けなければならない。
「河川予定地」とは、河川工事により、新たに河川区域内になる土地のことです。
河川立体区域
「河川立体区域」（河川法第58条の2）は立体的な区域として指定された河川区域です。通常、河川の範囲（河川区域や河川管理施設）は、上空から地下に及び、その部分を他の用途に使用することはできません。河川管理施設（河川法第3条）とは、ダム、堰（せき）、水門、堤防、護岸、床止め、樹林帯、ポンプ施設などの施設をいいます。
それに対して、河川立体区域は、通常は無限定な河川の範囲を区切って指定し、外れた上下の空間に建物を建築するものです。
河川保全立体区域、河川予定立体区域
「河川保全立体区域」（河川法第58条の3）は、河川立体区域がある河川管理施設を保全するための区域で、「河川予定立体区域」（河川法第58条の5）とは、河川工事により、新たに河川立体区域として指定すべき地下または空間の区域です。同じく、土地の形状を変更したり、工作物の新築・改築を行う場合には、河川管理者の許可が必要になります。
河川法の調査方法
調査物件が住宅地図上で、河川（小さな小川も含む）から概ね50ｍ圏内の場合は、河川保全区域にかかっている可能性があります。
各区域の確認には、河川管理者が整備保管する河川現況台帳（かせんげんきょうだいちょう）を利用します。河川現況台帳は、河川の名称・指定年月日、河川区域の境界、河川管理施設などがわかります。河川管理者については、GoogleやYahoo!で「◯◯川（河川名） 河川の管理」と検索すれば調べることができます。また、「◯◯川（河川名） 一級河川（二級河川）」と調べてみましょう。一般的に、河川事務所や土木事務所が管理していることが多く、河川現況台帳があります。
電話では教えてくれないことが多いため、事務所の窓口で、調査物件が河川法の対象（河川保全区域内）かどうかヒアリングします。
調査した結果、売買の対象となる不動産が、河川区域内・河川保全区域内・河川予定地内・河川保全立体区域内・河川予定立体区域内に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「河川法」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。
スーパー堤防とは
スーパー堤防とは、200年に一度の大洪水が起きたとき、河川の越水が発生しても、急速な崩壊を招かぬよう堤防の法面（のりめん）を緩やかな勾配とする堤防のことをいいます。国土交通省が主体で進めている事業と、各自治体が主体として進めている事業の2種類があります。国土交通省主体の正式な名称は高規格堤防で、現在、利根川・江戸川・多摩川・荒川・淀川・大和川の6河川が指定されています。
スーパー堤防は「400年かかる公共事業」とも言われており、スーパー堤防を建設する対象の河川は、上記6河川のような大河川です。もし、調査物件が大きな河川に近い場合、河川保全区域（最大50m）だけではなく、高規格堤防特別地域として、数百mの広範囲にわたって、建築の事前相談や届出及び建築制限の指導があることがあり、慎重な調査が必要です。GoogleやYahoo!で「◯◯川（河川名） 高規格堤防特別区域（高規格堤防整備計画ライン・高規格堤防整備地区・高規格堤防整備区間）」と調べてみましょう。また、河川を管理する河川事務所などにヒアリングが必要です。
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