不動産の重要事項説明書における「道路法」とはなにか

不動産の重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」において「道路法」という項目があります。

どのような不動産が道路法の対象となり、どのような制限を受けるのでしょうか。

ここでは、不動産の重要事項説明における道路法について説明します。

道路法とは

道路法は、道路の整備のため、道路に関して認定・管理・保全や費用の負担などに関する事項を定め、交通の発達に寄与することを目的として1952（昭和27）年に定められた法律です。

道路法上の道路とは、一般交通の用に供する道で、高速自動車国道・一般国道・都道府県道・市町村道をいい、トンネル・橋など道路と一体となってその効用を全うする施設または道路の付属物を含んだものと定義しています（建築基準法42条1項1号道路）。

一方、道路に見えても、道路法上の道路ではない道路もあります。私道・農道・林道などがこれに該当します。現況は公衆の通行する道路（国有地）でありながら、道路法上の道路ではないものも多く、これらは里道（りどう）と呼ばれます。

不動産仲介において道路法の重要事項説明が必要になるケースは次の3つです。

1. 道路予定区域内の敷地を売買するとき
2. 道路一体建物の不動産を売買するとき
3. 道路外利便施設協定区域内の不動産を売買するとき

ひとつずつ見てみましょう。

①道路予定区域内の敷地を売買するとき

道路の新設・改築に関して区域が決定された後、道路の使用が開始されるまでの間は、その区域内（道路予定区域）で、土地の形質の変更や工作物の新築・増築・改築をする場合は、道路管理者の許可が必要です。

「道路管理者」とは次のものを指します。
・指定区間内の国道：国土交通大臣
・指定区間外の国道：都道府県または政令指定都市
・都道府県道：都道府県または政令指定都市
・市町村道：市町村

【道路予定区域内における制限行為】

道路予定区域においては、道路管理者の許可を受けなければ、土地の形質の変更、工作物の新築等をしてはなりません。

（道路法第91条1項）

②道路一体建物の不動産を売買するとき

道路管理者は、建物と道路が一体的な構造（道路一体建物）になることについて、新築建物の所有者と協定（道路一体建物に関する協定）を締結して、当該道路の新設・改築・維持等を行うことができ、公示のあった協定は、公示後にその道路一体建物の所有者になった者にも効力があります（承継効）。

上記の大阪市福島区にあるゲートタワービルは、日本で初めて立体道路制度を利用した道路一体建物です。このビルの5-7階には、阪神高速道路11号池田線梅田出口が貫通しています。

【道路一体建物における制限行為】

道路一体建物に関する協定は、その公示があった後に当該道路一体建物の所有者となった者に対してもその効力が及びます。

（道路法第47条の19）

③道路外利便施設協定区域内の不動産を売買するとき

道路に設けることが難しい並木や街灯などが道路外にあり、道路を通行または利用する人にとって利便施設となるようなものについて、道路管理者は、その所有者である道路管理利便施設所有者との間において、管理の方法など一定の事項を定めた道路外利便施設協定を結ぶことができます。この道路外利便施設協定は、公示があった後において協定利便施設の道路外利便施設所有者となった者に対しても、その効力がある（承継効）ため、そのことを重要事項説明で説明しなければなりません。

「道路外利便施設」とは、並木、街灯、道路に沿って設けられた歩行者や自転車専用の通路、交通案内標識、自転車駐輪場、ベンチ、花壇などの道路の緑化施設、公衆便所などを指します。

【道路外利便施設協定内における制限行為】

道路外利便施設協定は、その公示があった後に当該道路外利便施設の所有者となった者に対してもその効力が及びます。

（道路法第48条の39）

まとめ

道路予定区域や道路一体建物、道路外利便施設協定は、関係地方整備局の国道事務所または都道府県（市町村）の役所で確認することができます。42条1項1号道路に指定されているからといって、この項目にチェックする必要はありません。

調査した結果、売買の対象となる不動産が道路予定区域内、道路一体建物、道路外利便施設協定区域内に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「道路法」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。

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