土地を売買する上で、その土地に建物を建てられるかどうかは非常に重要なことです。その土地の価格にも大きな影響を与えるのはいうまでもありません。
建物を建てられるかどうかは、道路によって決まると言っても良いほど、道路の調査は重要です。
道路には、人や車が通行するため、日照や通風を確保するため、いざというときの避難路や緊急車両が入って安全を確保するための機能を持っています。これらの道路の機能を定める法律として、民法・道路法・建築基準法があります。このうち、民法は人の通行（囲繞地通行権）、道路法は人や車が通行するために道路の管理について定めています。
そして、建築基準法において、建物を利用する人のために、日照や通風、安全を確保するための道路がどのような道路なのかを定めています。建築基準法の道路でなければ、建物を建てることができません。
建築基準法では次のように定められています。
幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない
この「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない」ことを接道義務といいます。4mというのは、車がすれ違ったり、救急車や消防車などの緊急車両が通ることができる幅です。2m以上道路に接するというのは、直径2mのボールがすっぽり入る状態と理解しましょう。
ただし、この接道義務は、都市計画区域および準都市計画区域内でのみ適用されるため、都市計画区域外では適用されません。田舎で、道路に接していない家が見かけられるのはこちらの理由によります。
接道とは「道路が接すること」の意味ですが、さらに接するとは「ふたつの物が間を置かずに隣り合う」ことの意味です。つまり、土地と道路との間に他の土地がなく、隣り合っていなければならないため、どこまでが道路の範囲に含めるかを知っておく必要があります。
建物の敷地より高いところに道路がある場合は、通常、法敷（のりじき）の下までが道路の範囲（道路区域）です。法敷に接している土地は、道路に接しているということになります。（法敷とは道路を支えている斜面の部分です）
道路幅員（現況幅員）は、道路区域のうち実際に通行している部分の端から端までの長さです。原則として側溝（L型・U型）は、フタの有無に関わらず幅員に含まれます（※大阪市は伝統的に側溝部分を道路区域に含めないとしており、各自治体で確認が必要です。）。
一方、水路は原則として幅員には含みません。ただし、暗渠（あんきょ）になって道路と一体的に管理されている場合は、通行部分の一部とするのが基本です。
水路については「水路に接している不動産を売却するときに必要な許可や調査は？」で詳しく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
道路に接しているかどうかは、実際に見て判断するのではなく、必ず公図を見て判断しなければなりません。外観上は道路と接しているように見えても、道路との間に他の土地がある場合は、道路に接していることにはなりません。
道路の調査とは、その不動産が接道義務（幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない）を守っているかどうかについて調べることです。道路に接していることがわかれば、その道路が建築基準法上の道路かどうかを調べなければなりません。
道路の調査方法
調査している不動産が、建築基準法上の道路に該当するかを調べるには、役所の建築指導課（建築指導を行っている部署）に行って道路に関する図面を閲覧・取得します。
役所ごとに異なりますが、住宅地図に建築基準法上の道路が色塗りされていたり、コンピューター画面で確認できたり、役所の窓口で直接聞く場合があります。建築基準法上の道路に該当するかはっきりしないときは、役所に道路調査（建築基準法上の道路扱いの判定）を依頼します。
また、自治体によってはインターネットで調べることもできます。GoogleやYahoo!で「◯◯市 道路」と検索すれば調べることができます。
建築基準法上の道路とは、建築基準法第42条に定められている道路のこと
建築基準法上の道路とは、建築基準法第42条に定められている道路のことを指します。建築基準法の道路をまとめると次のようになります。
| 幅員 | 建築基準法種別 | 内容 | 通称 | |
| 1 | 4m以上 | 42条1項1号 | 国・都道府県・市町村等が管理しており、路線認定を受けている道路 | 道路法上の道路 |
| 2 | 42条1項2号 | 都市計画法等による道路 | 開発道路 | |
| 3 | 42条1項3号 | 基準日（建築基準法施行時の昭和25年11月23日）にすでにあった道路 | 既存道路 | |
| 4 | 42条1項4号 | 2年以内にできる予定の道路 | 計画道路 | |
| 5 | 42条1項5号 | 基準日（建築基準法施行時の昭和25年11月23日）以降に私人がつくった道路で、位置指定を受けた道路 | 位置指定道路 | |
| 6 | 4m未満 |
42条2項 | 基準日（建築基準法施行時の昭和25年11月23日）にすでにあった道路に家が立ち並んでおり、4mに後退可能な道路 | 2項道路 |
| 7 | 42条3項 | 基準日（建築基準法施行時の昭和25年11月23日）にすでにあった道路に家が立ち並んでおり、4mに後退不可能な道路 | 水平距離指定道路 | |
| 8 | 42条6項 | 基準日（建築基準法施行時の昭和25年11月23日）にすでにあった道路に家が立ち並んでおり、4mに後退可能な幅員1.8m未満の道路 | 6項道路 | |
| 9 | 6m以上 |
42条4項 | 特定行政庁が指定した幅員6m未満の道路 | 4項道路 |
| 10 | 42条5項 | 6m区域指定時に幅員4m未満だった道路 | 5項道路 | |
| 11 | 基準法上道路以外 | 43条但し書き、単なる通路など | 通路 |
建築基準法上の道路が確認できたら、建築計画概要書、検査済証（台帳記載証明書）、道路の種類によっては位置指定申請図・位置指定廃止図・指定道路調書・道路中心線図などの図面や資料も一緒に取得します。
ついでに、役所の道路管理課（公道を管理している部署）に行って管理についても調べます。
不動産売買契約のときに必要な重要事項説明書で、その道路が「公道」か「私道」かについて記載する項目があります（「敷地等と道路との関係」参照）。重説では「土地の所有者が誰か」によって、公道か私道かを判断するのが一般的ですが、役所では道路部分の土地所有者が市であっても、市道管理されていない道があります。逆に、道路部分の土地が私有地であっても、役所が市道管理している道もあります。そのため、役所でいう「公道」とは、必ずしも同じ定義とは限らないことに注意が必要です。
詳しくは「公道と私道の違いとは？」で説明していますので御覧ください。
市が管理する道路の種類
市が管理する道路の種類は大きく3つにわかれます。
- 市道として認定されている→道路法による道路となっている
- 道路部分の土地の寄付は受けていないが、土地（底地）所有者が役所に対して、「無償使用承諾書」を提出することで、その部分まで市道として認定し、舗装などの表面管理も市で行っている（あるいは、土地所有者の登記時期が非常に古く、実際にはその部分を役所側が市道として認定し、舗装などの表面管理を市が行っているケースもある）。
- 市道の認定はないが、市の資産として管理しており、市有通路や認定外道路などと言われるいわゆる通路
ここでは、取得できるのであれば道路台帳平面図（認定幅員を明示したり現況を図った図）、土地境界図（官民の財産境を確定した図）、道路区域図(道路の区域を確定した図)を取得し、市道名称や路線番号、認定幅員があれば、その幅員を確認します。
2m接道しているかどうかについては、現地を調査し確認しなければなりません。現地を調査するためには、まず「境界」について知っておく必要があります。現地においての調査方法については「土地の境界の不動産調査方法」をご覧ください。
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