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公道と私道の違いとは?契約書や重説における定義についてまとめた

公道と私道の違いとは?契約書や重説における定義についてまとめた
不動産屋
公道と私道の違いって何だったっけ…?
イク子さん
・・・(FRKでは原則、登記簿上の所有者で公道と私道を分けているわね)

こちらでは、公道と私道の違いや定義についてわかりやすく説明します。

公道という言葉は、法律で定義されていない

公道(こうどう)という言葉は、法律で定義された言葉ではないため、明確に分けることができません。使われ方や解釈の仕方が様々あります。

多くは「その道路の所有者が誰か」によって判断されています。その道路の所有者が国・都道府県・市区町村であれば公道、それ以外の一般の人(私人)であれば私道という形です。

しかし、国道・都道府県道・市区町村道の土地の一部分の所有者が私人であることがあります。また、デベロッパーと呼ばれる開発業者が、何もない土地から、何区画もあるような宅地造成を行う際に造る道路は、所有者が開発業者(私人)にも関わらず、市区町村道の認定を受けていることもあります。

そのため、「その道路の所有者が誰か」によって判断することは適切ではなく、「その道路を管理しているのは誰か」によって判断すべきとされることもあります。国・都道府県・市区町村が管理している道路(農道や林道や里道を含む)は公道とされますが、この解釈も統一のものではありません。

私人が、自分たちだけのために利用している道路=私道というイメージがありますが、この定義も難しく、ではそれ以外が公道かと言われると、「私人が所有しているのに公道?」となります。

道路(接道義務)は、不動産売買するうえで一番大切といってもよいポイントです。物件調査、契約書、重要事項説明書のとき、解釈の仕方が曖昧であれば困ります。

建築基準法上の道路について詳しくは「42条の建築基準法上の道路と接道義務、調査方法についてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ご覧ください。

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契約書や重説と役所の公道と私道は解釈が違うこともある

不動産の主要団体の1つであるFRKでは、原則として登記簿上の所有者により判断することとしています。

FRKについては「不動産の4つの団体(宅建協会・全日・ FRK・全住協)とは?」で説明していますので、ご覧ください。

その上で、公道とは、建築基準法上の道路で、国・地方公共団体が所有権を有しており、かつ維持・管理責任を負っている道路と定義しています。

また、私道とは、建築基準法上の道路で、国・地方公共団体以外の私人が所有権を有している道路と定義しています。

そのため、国や地方公共団体が維持・管理している道路(「公道扱い」等とされ、一般的には「公道」と認識されている道路」であっても、所有者が国でも地方公共団体でもない場合は、私道として扱います。

建築基準法上の道路に該当しない道(通路)は、公道でも私道でもありません。

特に注意が必要なのは、これはあくまでも契約書・重要事項説明書における定義であり、役所でいう「公道」とは解釈が違うことがあります。役所が「公道」と言ったから、公道というわけではありません。重要事項説明書に記載するにあたっては注意が必要です。

重要事項説明書の記載について詳しくは「「敷地等と道路との関係」とはなにか」で説明していますので、ご覧ください。

不動産屋
読んでもわからない・・・難しい・・・重説どうしたらいいんだ。。。

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