「公道」という言葉は、法律で定義されていない
「公道（こうどう）」という言葉は、法律で定義された言葉ではないため、明確に分けることができません。使われ方や解釈の仕方が様々あります。
一般には、「その道路の土地を誰が所有しているか」によって、公道か私道かを判断することがあります。その道路の所有者が国・都道府県・市区町村であれば公道、それ以外の一般の人（私人）であれば私道という形です。
しかし、国道・都道府県道・市区町村道の土地の一部分の所有者が私人であることがあります。また、デベロッパーと呼ばれる開発業者が、何もない土地から、何区画もあるような宅地造成を行う際に造る道路は、所有者が開発業者（私人）にも関わらず、市区町村道の認定を受けていることもあります。
そのため、「その道路の所有者が誰か」によって判断することは適切ではなく、「その道路を管理しているのは誰か」によって判断すべきとされることもあります。例えば、国・都道府県・市区町村などが管理している道路を公道（農道や林道や里道を含む）とする考え方です。ただし、このような考え方についても、すべての場面で統一されているわけではありません。
私人が、自分たちだけのために利用している道路＝私道というイメージがありますが、この定義も難しく、ではそれ以外が公道かと言われると、「私人が所有しているのに公道？」となります。
では、なぜ「公道か私道か」という区別が不動産取引で問題になるのでしょうか。
不動産では、道路に接しているかどうか、つまり「接道義務」を満たしているかどうかが、建物を建築できるかを左右する重要なポイントになります。そのため、物件調査や売買契約書、重要事項説明書を作成するときには、単に「公道」「私道」と表示するだけではなく、その道路がどのような道路なのか、誰が所有・管理しているのか、建築基準法上の道路に該当するのかなどを確認することが重要です。
建築基準法上の道路について詳しくは「42条の建築基準法上の道路と接道義務、調査方法についてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ご覧ください。
「契約書や重説」と「役所」の公道と私道は解釈が違うこともある
不動産の主要団体の1つであるFRKでは、原則として登記簿上の所有者により判断することとしています。
FRKについては「不動産の4つの団体（宅建協会・全日・ FRK・全住協）とは？」で説明していますので、ご覧ください。
その上で「公道」とは、建築基準法上の道路で、国・地方公共団体が所有権を有しており、かつ維持・管理責任を負っている道路と定義しています。
また、「私道」とは、建築基準法上の道路で、国・地方公共団体以外の私人が所有権を有している道路と定義しています。
そのため、国や地方公共団体が維持・管理している道路（「公道扱い」等とされ、一般的には「公道」と認識されている道路)であっても、「所有者」が国でも地方公共団体でもない場合は、「私道」として扱います。
具体的には、以下のようなケースです。
- 市道の認定を受けて「公道扱い」となっているものの、個人または法人が所有者となっている場合
- 都市計画法、土地区画整理法等にもとづき行政の許可を得て開発・造成された道路（分譲地内の道路等）で、公道に移管されるのは明らかであるが、現状、個人または法人が所有者となっている場合
- 相続税の物納として国が収納したもの、税金の滞納に対する処分として国や地方公共団体が取得したものである場合
なお、建築基準法上の道路に該当しない道（通路）は、公道でも私道でもありません。
特に注意が必要なのは、これはあくまでも契約書・重要事項説明書における定義であり、役所でいう「公道」とは解釈が違うことがあります。役所が「公道」と言ったから、公道というわけではありません。重要事項説明書に記載するにあたっては注意が必要です。
重要事項説明書の記載について詳しくは「「敷地等と道路との関係」とはなにか」で説明していますので、ご覧ください。
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