こちらでは、宅地見込地（たくちみこみち）について詳しく説明します。
将来的に宅地になると見込まれる土地のこと
農地や山林などの調査を行う際には、まず、調査する土地が宅地見込地に該当するかどうかを判断します。
見込地とは、宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地をいい、宅地見込地、農地見込地等に分けられる。
（国土交通省「不動産鑑定評価基準第2章第1節Ⅱ土地の種別」より）
宅地見込地とは、不動産鑑定評価で用いられる考え方で、現状は宅地ではないものの、将来的に宅地になると見込まれる土地です。具体例としては、都市近郊に位置して、宅地化が進んでいる地域内の農地や山林です。
ここでの宅地とは、農地・採草放牧地・森林・山林・公共施設用地以外の土地をいい、必ずしも居住用の土地のみを指すわけではありません。また、登記簿謄本の地目に記載されている「宅地」とも関係がありません。店舗や工場の可能性もあります。
これらの土地は、現状は農地や山林でも、将来的には開発が行われて宅地へ用途転換する可能性が高く、純粋な農地・山林ではなく、宅地の要素が混じっている土地です。
宅地見込地となっている農地や山林と区別するために、純粋な農地や山林を、純農地や純山林ということもあります。
宅地見込地の性格を持つ農地や山林は、宅地価格の影響を受けるため、純農地や純山林の価格より高くなります。
そのため、農地・山林の調査にあたっては、まず最初に、調査する土地が純農地・純山林なのか、それとも宅地見込地としての農地・山林なのかを判断する必要があります。
宅地見込地としての判断基準として「宅地見込地地域の判定指標」があります。
宅地見込地地域の判定指標
要領第3条第4号のイの宅地見込地地域の判定にあたっては、次の各号に掲げる事項を総合的に考慮するものとする。
- 母都市の人口、世帯数及び住宅建設の動向
- 母都市への企業の進出の状況
- 周辺の宅地開発地の分布状況及び開発後の宅地の利用状況
- 母都市の都心までの距離
- 最寄鉄道駅までの距離
- 幹線道路までの距離
- 小学校及び中学校までの距離
- 地勢、地盤等の状況
- 開発行為の許可の可能性及び採算性
- その他開発に伴い必要となる事項
宅地見込地の判断は、一般的には不動産鑑定士が行います。
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