こちらでは、抵当権（ていとうけん）について詳しく説明します。
貸したお金が返済されない場合、不動産を強制的に売却してお金を回収する権利
抵当権（ていとうけん）とは、担保（たんぽ）とした不動産を、担保提供後も所有者に利用させながら、もしも借金（債務）が返済されない場合は、競売（けいばい・きょうばい）にかけて売却し、その代金から他の債権者（お金を貸している側）に優先して弁済（べんさい）を受ける権利です。
担保（たんぽ）と弁済（べんさい）
担保（たんぽ）とは、債務不履行の際に、債務の弁済を確保する手段として、あらかじめ債権者に提供しておくものという意味です。抵当権などの物的担保と保証人などの人的担保があります。
銀行などの金融機関がお金を貸すときは、万が一のために担保を取ります。人的担保は保証人で、保証人は借りた本人の返済を保証する役割を果たし、本人が返済しない場合は、代わって返済しなければなりません。
債権回収をより確実にするために、人的担保のほかに物的担保として一般的に不動産を担保にします。不動産を担保に取る方法として、抵当権と根抵当権が多く利用されます。
弁済（べんさい）とは、債務（さいむ：お金を支払ったり、不動産を引き渡す義務のこと）を履行（りこう：約束を守って実行すること）して、債権（さいけん：お金や不動産を受け取る権利）を消滅させるという意味の法律用語です。
質屋に物を預けて金銭を借りる場合（質権：しちけん）、預けた物は自分で自由に使えないのに対し、抵当権の場合は、担保とした不動産をそのまま使い続けることができます。
抵当権をつけた者を抵当権者（ていとうけんしゃ：お金を貸した側、債権者）、所有している不動産を担保に入れた者を抵当権設定者（ていとうけんせっていしゃ：お金を借りた側、債務者）といいます。債務者本人が所有している不動産を担保にすることが多いですが、会社の社長が会社でお金を借りるときに、社長個人が所有している不動産を担保とするように、物上保証人（ぶつじょうほしょうにん：債務者以外の者）が担保を提供することもできます。
抵当権の代表的な例が住宅ローンです。抵当権を設定するメリットとしては、金融機関から住宅ローンを借りられるようになることです。抵当権者の多くが銀行などの金融機関や会社です。知人や親族からお金を借りるときに抵当権を設定することはほとんどないため、抵当権者が個人の場合の多くは、実質的に金融業者である場合が多いです。
抵当権を設定した場合、貸したお金が返済されない時には、債権者である抵当権者は、裁判所に申し立てて不動産を競売にかけ、その売却代金から貸したお金を回収します。このことを「抵当権の実行」といいます。月々の支払いが滞った時には、土地や建物が差し押さえられる場合があるので、注意が必要です。
また、住宅ローンの返済が終わっても、抵当権は自然には抹消されません。その土地や建物に設定してある抵当権を登記簿から抹消する手続きが必要です。抵当権付きの不動産のままにしておくと、その不動産の売却が難しくなる可能性があります。
優先弁済
抵当権者は、一般債権者（抵当権や根抵当権などの担保権を持たない債権者）と自己の抵当権に後れる担保権者（担保権を持っている債権者）に対して、優先的に弁済を受けることができます。
債務者（お金を借りた側）が返済できなくなり、破産などの法的手続が開始された場合、抵当権や根抵当権を持たない無担保の債権者（一般債権者）はすべて平等に扱われて、債権額にもとづく按分（あんぶん：比例配分）による弁済を受けます。このことを「債権者平等の原則」といいます。
競売で強制売却しても、貸したお金をそのまま回収できることは少ないため、按分による弁済額は、本来の債権額より少なくなって損害を受けます。そこで、より有効な弁済を受けるためには、抵当権や根抵当権などの担保権を設定して、優先的に弁済を受ける権利を確保する必要があります。
まとめると、優先弁済は次の2つの意味を持っています。
- 担保権を持つ債権者が、債権者平等の原則を破って、一般債権者より優先的に弁済を受けることです。一般債権者は、担保権者が回収した残りを平等に按分しますが、抵当権だけで回収した債権がなくなった場合は、全く弁済を受けることができません。
- 自己の抵当権に劣後する抵当権者に対して優先的に弁済を受けることです。抵当権の優先関係は登記の順位で決まります。1番抵当権者（先順位抵当権者）は2番抵当権者（後順位抵当権者）に優先し、2番抵当権者（先順位抵当権者）は3番抵当権者（後順位抵当権者）に優先して弁済を受けます。先順位抵当権者だけで回収した債権がなくなった場合、後順位抵当権者は全く弁済を受けることができません。
抵当権は優先弁済を受けられる権利ですが、実際は、優先弁済を受ける事態になることは少なく、現実の抵当権の多くは、債務の弁済により消滅します。
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