こちらでは、外壁後退（がいへきこうたい）とはなにか、詳しく説明します。
建物の外壁と敷地境界線までの距離を1.5ｍまたは1ｍに制限
外壁後退とは、低層住宅の良好な住環境を守る第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域・田園住居地域において、建物の外壁と敷地境界線までの距離を1.5ｍまたは1ｍに制限することをいいます。敷地境界線には道路境界線と隣地境界線がありますが、全ての境界線からの後退が必要ということになります。
また、別途地区計画や建築協定、風致地区などによって外壁後退が定められている場合もあります。この外壁後退により、建物が敷地いっぱいに建つことによる圧迫感・密集感が生じず、建物と建物の間に一定の空間ができ、日照・通風・防火機能を確保することができます。
敷地境界線（道路側境界線と隣地側境界線）は、各々で1.5ｍもしくは1ｍかで異なる区域もあるため、役所の窓口で確認しなければなりません。また中古物件で、外壁後退の制限がかかっている地域であれば、建物が後退済みかどうか建物図面や建築計画概要書を参考にしながら、現地でメジャー測定します。
第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域または田園住居地域内において、低層住宅に係る良好な住環境を保護するため、都市計画で建築物の外壁またはこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離（いわゆる「外壁後退」）の限度（1.5ｍまたは1ｍ）が定められている場合には、原則として、当該距離はその限度以上としなければならない。
調査している不動産が外壁後退に該当しているかはGoogleやYahoo!で「◯◯市 用途地域」と検索すれば一緒に出てくることが多く、調べることができます。なお、そもそも絶対高さ制限に該当する地域がない大阪市のような例もあるので「◯◯市 外壁後退」と検索し、その市区町村のHPでの外壁後退があるかどうかも調べた方が良いでしょう。
こちらの写真は、日本最初のニュータウン・千里ニュータウン（大阪府吹田市古江台）の戸建の写真です。千里ニュータウンは1区画約100坪前後で、ゆったりとした戸建が整然と並んでいます。写真を見ると、戸建と戸建の間に一定の空間があることがわかります。これが外壁後退です。
こちらは、用途地域が第1種低層住居専用地域、建ぺい率が40%、容積率が80%、そして外壁後退1.5ｍと指定されています。
さらに上空から見ると、1つ1つの戸建の周囲に空間 (外壁後退)があることがわかります。
外壁後退の緩和措置を受けることができる条件とは？
なお、次の条件を満たす場合は、外壁後退の緩和措置を受けることができます。
- 後退ラインからはみ出す部分の外壁中心線から周囲の長さが3ｍ以下であること
- 物置等で、軒の高さが、かつ外壁後退線よりはみ出す部分の床面積がであること
出窓や戸袋・外部バルコニーなどは、外壁とみなされる場合とみなされない場合の両方のケースがあるため、必ず役所にヒアリングしましょう。
外壁後退と壁面線の制限の違い
「外壁後退」の場合は、道路側だけでなく隣地を含めて全ての境界線から後退する必要がありますが、「壁面線」は、道路境界線からの後退の制限という違いがあります。
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