不動産を売却したときは、税金（譲渡所得）の計算をしなければなりません。譲渡所得とは売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ている場合は税金を納める必要があります。
このとき「3,000万円特別控除」を利用すれば税金が安くなります。
しかし、急な辞令で転勤が決まり、その後賃貸していた不動産を売却するときに「3,000万円特別控除」は利用可能なのでしょうか。
3000万円特別控除とは？
あなたが居住用の不動産を売却したとき、①3,000万円特別控除、②10年超所有軽減税率の特例、③特定居住用財産の買換え特例、④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除という5つの特例の適用を受けられる可能性があります。これをマイホームを売ったときの5つの特例といいます。
「3,000万円特別控除」を理解するためには「譲渡所得」についてしっかりと理解する必要があります。譲渡所得について知らない方は、まず下記を参照してください。
「3,000万円特別控除」については以下を参照してください。
転勤後、賃貸していた不動産を売却するとき3000万円控除は使える？
例えば、以下のケースをみてみましょう。
転勤により、以前住んでいたマンションを一家で引っ越し、現在は別のマンションに住んでいる。以前住んでいたマンションは賃貸にして貸していた。本年、以前住んでいた家の売却を予定している。住まなくなってすぐに売却しなかったのだが、3,000万円特別控除の適用はできないのか？
「居住の用に供しなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却」すれば、特例を適用することができるので、3,000万円特別控除の適用を受けられます。
居住の用に供しなくなった後、売却までの用途については空家のままでも、賃貸していても構いません。例えば、平成24年に転勤した場合、住まなくなって3年経過した日の年末までに譲渡(=売却)すれば可能なので、平成27年12月31日までに売却すれば、賃貸していようが3,000万円特別控除は利用できます。
しかし、家を取り壊し更地にしてから売却を行った場合には、駐車場などにして貸すことができないので注意が必要です。
更地の売却にかかる契約が家を取り壊してから1年以内に締結され、かつ、その家を居住の用に供しなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、家が無くとも3,000万円特別控除は適用することができます。しかし、更地となった後については駐車場等、賃貸その他の用途に供してはならないからです。
こちらも、居住の用に供しなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が条件となります。例えば、平成24年に転勤して住まなくなって、その後取り壊して更地にした場合は、1年以内に売却の契約を結んだ上で、引渡し期限は平成27年12月31日ということになります。
3年を超えても3,000万円特別控除は使うことができる？
以下のケースを考えてみましょう。
転勤により大学に通う子供だけを残して引越しした。親族のみが居住する物件を売却した場合、3,000万円特別控除の特例を受けることができるのだろうか？
所有者が居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却した場合は、すでに述べた通りですが、3年を超えて売却した場合、以下の要件をすべて満たせば特例を受けることができます。
- 従来その家屋の所有者として居住していたこと
- 所有者が居住の用に供さなくなった日以後引き続き生計を一にする親族の居住の用に供している家屋であること
- 生計を一にする親族の居住の用に供さなくなった日から1年以内に譲渡すること
- その家屋を居住の用に供さなくなった日以後において、他の居住用財産の譲渡所得について「3,000万円特別控除」「10年超所有軽減税率の特例」「特定居住用財産の買換え特例」の適用をうけていないこと
- 現在生活の拠点として利用している家屋が自己の所有する家屋でないこと
こちらのケースで特例を受けるためには確定申告の際に、譲渡者の戸籍の附票の写し、譲渡物件に居住していた生計を一にする親族の住民票、譲渡した家屋と現在生活の拠点として居住している家屋の全部事項証明書（登記簿謄本）の提出が必要になります。