不動産を売買する際、重要事項説明書の中に「支払金または預り金の保全措置の概要」という項目がある。
（この項目では、FRK・宅建協会・全日・全住協の重要事項説明書を念頭に説明しており、書式や記載方法は微妙に異なっていますが、用語の意味や記入すべき内容は基本的に同じです。ここではFRKの記入方法を中心に解説しています。）
支払金または預り金の保全措置の概要とは？
本来、不動産の取引の場合、支払金・預り金は買主が売主に渡すお金だ。しかし不動産屋（宅建業者・仲介業者）が売主や買主から支払金または預り金を受領しようとする場合に、保証または保全の措置を講じるかどうか、およびその措置を講じる場合におけるその措置の概要を説明する項目だ。
例えば、住宅ローンの残金（抵当権）が売買金額を上回っている場合など、手付金をそのまま売主に渡せない場合などに行うケースが多い。
支払金または預り金とは？
保全の対象となる支払金・預り金とは、手付金・売買代金などいかなる名義かは問わず、宅建業者の相手方等（売主・買主）から宅建業者（不動産屋・仲介業者）がその取引の対象となる宅地または建物に関して受領する金銭であるとされています。つまり、不動産屋が売主や買主から預かるお金は全て支払金・預り金に含まれるということだ。ただし、以下のものは除かれる。
- 受領する額が50万円未満のもの
- 宅建業法第41条または第41条の2の規定により保全の措置が講じられている手付金等
→「手付金等の保全措置の概要」とはなにか - 売主または交換の当事者である宅建業者が登記以後に受領するもの
- 宅建業者が受領する報酬（仲介手数料等）
保全措置を講じるかどうかについて
保証または保全の対象となる支払金・預り金を、取引の完了までの間に受領しようとする場合において、保証または保全措置を講じるかどうかはその不動産屋（宅建業者）の任意である。したがってこの項目では、単純に保全措置を講じるか否かについて説明すればよい。
保証または保全措置を行う場合
保証または保全措置を講じる場合は、保証または保全措置を行う機関の種類および名称または商号を記入して説明しなければならない。保証または保全措置には以下の3種類がある。
- 保証措置：宅地建物取引業協会が一般保証委託契約にもとづいて行うもの
- 保全措置（1）：銀行等が一般保証委託契約にもとづいて行うもの
- 保全措置（2）：保険事業者が保証保険契約にもとづいて行うもの
- 保全措置（3）：一般寄託契約および一般質権設定契約にもとづいて行うもの
④の保全措置（3）を講じる場合には、売主と指定保管機関との間で一般寄託契約を締結したあと、売主と買主との間で一般質権設定契約を締結する必要がある。売主が自ら支払金または預かり金を受領している場合は、それに相当する金銭を、買主が支払金または預かり金の支払いをする前に、指定保管機関に交付する必要があるので、注意が必要だ。
保全措置については「手付金等の保全措置の概要」とはなにかを参照してほしい。
実務において
前述したように、住宅ローンの残金（抵当権）が売買金額を上回っている場合など、手付金をそのまま売主に渡せない場合などに行うケースが多い。このようなケース（任意売却を含む）は、売主が手付金を使ってしまうと、抵当権の抹消ができなくなるというトラブルを考慮して渡せないわけだ。しかし、上記のような保証措置や保全措置を講じると、日にちと費用がかかってしまう。そのため、実務においては、通常取引のように手付金を売主に渡し、売主は受け取ったという領収書を買主に渡してもらい、その場で不動産屋（宅建業者・仲介業者）が、売主から手付金と同額のお金を預かり、決済（所有権移転）の時に売主に返金し、売買残代金と併せて抵当権抹消するケースが一般的だ。保全措置逃れのように感じるが、保全措置を講じるかは任意なので問題ではない。
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