不動産の重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」において「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」という項目があります。
どのような不動産がマンションの建替え等の円滑化に関する法律の対象となり、どのような制限を受けるのでしょうか。
ここでは、不動産の重要事項説明におけるマンションの建替え等の円滑化に関する法律について説明します。
次の不動産は「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」について重要事項説明が必要です。
- 特定行政庁により耐震性不足の認定マンション
マンションの建替え等の円滑化に関する法律とは
マンションの建替え等の円滑化に関する法律（マンション建替え円滑化法）は、今後予想される老朽化マンションの建て替えをスムーズに行えるようにと、2002（平成14）年に定められました。
マンション建替え事業の流れは、第1種市街地開発事業とほぼ同じです。
マンション建替え事業は、区分所有者の集会で建替えの決議から始まります。建物の区分所有等に関する法律（建物区分所有法）第62条による建替え決議がなされたとき、都道府県知事の認可を得て、法人格を持つマンション建替組合を設立します。
建替組合は、建替えに賛成しない者の区分所有権を買い取ることができ、逆に賛成しない者も建替組合に買取りを請求できます。建替え事業には、マンション建設に関する知識や経験、資金力を持つ民間事業者が、参加組合員として参加できます。
マンション建替組合は、総会の議決により権利変換計画を定め、権利変換を行います。それにもとづき、建替え前のマンションの区分所有権や抵当権は、新しいマンションに移行し、その登記は組合が一括して行います。
マンションの建替えの事例は多くはなく、平成25年4月までで累計で183件、戸数で約14,000戸程度です（2023年3月時点では、累計で282件です（国交省「マンション建替えの実施状況」））。一方で、様々な巨大地震発生のおそれがある中、耐震性不足の老朽化マンションの建替えが大きな課題となっています。
国土交通省の推計では、平成25年12月末時点における全国のマンション約601万戸のうち、昭和56年の建築基準法施行令改正以前の耐震基準（旧耐震基準）で建設されたものが約106万戸存在しますが、その多くは耐震性不足と考えられます（2022年12月末時点では、全国のマンション約694.3万戸のうち、旧耐震基準で建設されたものが約103万戸存在します（国交省「分譲マンションストック戸数」））。
このような状況を踏まえ、同法の改正（平成26年12月24日施行）が行われ、具体的には①マンションとその敷地の売却を多数決により行うことが可能になったこと、②容積率の緩和の2点が追加されました。
まず、耐震性不足の認定（除却の必要性にかかる認定）を受けたマンションについては、区分所有者等の5分の4以上の賛成でマンションおよびその敷地を売却することができます。これにより、なかなか進まなかった耐震性不足のマンションの建替えが、敷地ごとマンション売却して、新たにマンションを建築することができるようになりました。
| 一般のマンション | 耐震性不足のマンション | |
| 改修に関する法律 | 区分所有法 →3/4以上の賛成で可能 |
耐震改修促進法 →過半数の賛成で可能かつ容積率の緩和 |
| 建替えに関する特別法 | 区分所有法 マンション建替え法 →4/5以上の賛成で可能 |
マンション建替え法 →マンション敷地売却制度により4/5以上の賛成で可能 |
| 民法による建替え | 民法 →全員同意が必要 |
そして、耐震性不足により当該マンションを除却する必要がある旨の認定（マンション建替え円滑化法第102条第1項）を受けたマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、敷地面積が一定の規模以上を有し、市街地環境の整備や改善につながる場合、特定行政庁の許可を受けて、容積率制限を緩和することができます。この認定を受けたマンション（要除去認定マンション）の区分所有者は、当該要除去認定マンションについて除去を行うよう努めなければなりません（マンション建替え円滑化法第103条）。
「敷地面積が一定の規模以上」とは次の面積です。
| 地域または区域 | 敷地面積の規模 |
| 第1種低層住居専用地域 第2種低層住居専用地域 田園住居地域 用途地域の指定のない地域 |
1,000㎡ |
| 第1種中高層住居専用地域 第2種中高層住居専用地域 第1種住居地域 第2種住居地域 準住居地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域 |
500㎡ |
| 近隣商業地域 商業地域 |
300㎡ |
「耐震性不足の認定」を受けられるかどうかはマンション管理者等からの申請に基づき、耐震性不足の客観的基準により特定行政庁が認定します。
この耐震性不足が認定されたマンションで、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第105条第1項に基づく容積率緩和を受けた建物をつくる場合、上記のように敷地面積の規模により制限を受けるため重要事項として説明しなければなりません。
【容積率の特例】
耐震診断が行われたマンションの管理者等は、特定行政庁に対し、当該マンションを除却する必要がある旨の認定を申請することができ、この認定を受けたマンションの建替えにより新たに建築される建築面積が政令で定める規模以上のマンションで、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がなく、かつその建ぺい率、容積率及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可したものについては、その許可の範囲内において、建築基準法の容積率制限を緩和することができる。
調査した結果、売買の対象が特定行政庁より耐震性不足を認定されたマンションに該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。
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