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不動産における居住期間・所有期間・建築年数とはなにか?

不動産における居住期間・所有期間・建築年数とはなにか?

あなたが不動産を売却するときには、譲渡所得の計算をしなければなりません。譲渡所得とは、売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ているなら税金を納めなければならないからです。

その譲渡所得を計算する上で、居住期間所有期間建築年数というキーワードが出てきます。

ここでは、不動産の税務上の居住期間・所有期間・建築年数について説明します。

居住期間・所有期間・建築年数

譲渡所得を計算する上で必要な居住用の財産の5つの特例
・3,000万円特別控除の特例
・10年超所有軽減税率の特例
・特定居住用財産の買換え特例
・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
の適用や長期譲渡所得・短期譲渡所得に該当するかどうか区別するには、所有期間・居住期間の判定が重要となります。

譲渡所得税の計算方法についてわかりやすく説明する

2016.01.24

不動産の税務上の居住期間・所有期間・建築年数とは以下の通りです。

・居住期間

不動産における税法上の居住期間とは、入居日から転居日までの期間(=日数)のことです。

仮にもし、単身赴任で家族と離れて暮らしていても、その事情が解消する見込みがあり、家族と一緒に生活すると認められる場合には、その期間は居住期間として認められます。

・所有期間

不動産における税法上の所有期間は、譲渡(=売却)した年の1月1日現在で何年経過しているかで求めます。

・建築年数

所有期間や居住期間に対して、不動産における税法上の建築年数とは、登記簿上の建築年月日から取得までの期間をいいます。

まとめると以下のようになります。

原則 応用・例外
取得日
譲渡日
・不動産引渡しの日(鍵の引渡し日)
・登記申請書類の引き渡しの日
・契約効力発生の日(竣工前の分譲マンションや請負建築は原則通り引渡しの日)
・登記日
・相続や贈与で取得した不動産は被相続人(=死亡した人)、贈与者が取得した日を相続人、受贈者が引継ぎます。
居住の日 ・実際に転居した日
・自宅の使用開始日
・住民票の異動日

土地・建物を譲渡(=売却)した場合、譲渡所得の課税方法は、長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分に分けられますが、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断します。

所有期間 判定
5年を超える土地・建物等 長期譲渡所得
5年以下の土地・建物等 短期譲渡所得

つまり、平成23年4月1日に不動産(土地・建物)を取得した場合、平成29年1月1日以降なら5年超として長期譲渡所得、平成28年12月31日までであれば5年以下として短期譲渡所得になります。

さて、次の例を考えてみましょう

例題

平成27年9月10日に所有しているマンションの売却の不動産売買契約を行い、平成28年1月26日に不動産の引渡しでした。マンションを取得したのは平成23年2月10日に新築引渡しを受けました。マンションの購入の不動産売買契約は平成21年1月23日でした。この場合は長期譲渡所得でしょうか?それとも短期譲渡所得でしょうか?

不動産の取得の日や譲渡の日については、原則引渡しの日ですが、契約の日をもって判断しても良いことになっています。ただし新築の場合は引渡しの日のみです。そのため、この場合の取得日は、新築のため平成23年2月10日ということになります。譲渡の日は、契約日の平成27年9月10日でも、引渡し日の平成28年1月26日のどちらでも大丈夫です。契約日だと短期譲渡所得になり、引渡し日だと長期譲渡所得となります。この場合、平成28年1月1日以降の譲渡で引渡し日とし、長期譲渡所得を選択して良いのです。

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この記事の執筆者

坂根 大介
坂根 大介さかね だいすけ

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。
野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。
「証券×不動産(売買)×IT」という強みと、契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、不動産屋社長のためのノートなどをわかりやすく発信している。
イクラ株式会社では、過去に家が売れた成約価格がわかり、売買実績豊富な信頼できる不動産会社とチャットで相談できる「イクラ不動産」を運営。日本経済新聞にも取り上げられる。
また、司法書士事務所では、不動産登記の専門家として登記だけでなく、離婚協議書の作成や遺産分割協議書の作成、相続登記、自己破産の申請を数多く行っており、住宅ローンなど金銭的問題・離婚・相続などを中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。
主な資格は、宅地建物取引士JSHIホームインスペクター2級FPなど。

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