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不動産の土地と建物の価格がそれぞれいくらか計算する方法

不動産の土地と建物の価格がそれぞれいくらか計算する方法

あなたがマンションを所有しているとしましょう。

不動産としての価値は大きく二つに分けることができます。

それは実際に住んでいる部屋の建物部分と、マンションの敷地の土地部分の二つです。戸建も同じです。

さて、各種の税金の申告をする際、「あなたの不動産の土地部分の価値と建物部分の価値を申告しなさい」と求められるケースがあります。

そこで、過去に建物部分をいくらで購入したのか取得費を計算しようと思い、購入した時の不動産売買契約書・領収書は見てみたものの土地・建物の価格が明記されていませんでした。

このような場合どうすれば良いのでしょうか。

不動産の土地と建物の取得費を計算する方法

例えば、住宅ローン控除を受けるために確定申告の際に添付する書類(「住宅借入金[取得]等特別控除額の計算明細書」、「住宅借入金等特別控除額の計算の基礎となる住宅借入金等の年末残高の計算明細書」)において、購入した不動産の取得対価を家屋部分と土地部分に区分して記載する欄があります。

住宅借入金等特別控除額の計算明細書のイメージ画像byいくらチャンネル

一般的なマンションや中古戸建のように、土地と建物部分を一括購入した場合、その土地と建物の価格の区分方法については税法上で特別の規定はありません。客観的に区分されていれば認められます。

その客観的で具体的な区分方法として、次のような方法が考えられます。もし①で計算が可能な場合には①で計算します。

① 消費税から建物価格を逆算する方法

もし、売買契約書に消費税が記載されている場合は、その消費税額から建物価格を逆算する方法で算出します。

消費税から昔に購入した不動産の建物価格を計算する方法とは?

2015.12.21

② 標準建築単価による方法

建物価格=建物の標準価格表による価格−減価償却費で算出することができます。

建物の消費税がわからない場合の標準建築価額による計算方法

2016.01.18

③ 固定資産税評価額の比率で按分する方法

固定資産税評価額の土地分と建物分の割合で計算できます。

不動産売買に必要な固定資産評価証明書・公課証明書の取得方法

2016.06.03

④ 土地の時価を算定し残りを建物価格とする方法

該当不動産付近に取引事例が多く、その評価に客観性がある場合に採用できます。

土地価額は、地価公示価格を参考にする方法もあります。

地価公示価格

一般の土地の取引価格に対する指標として毎年1月1日時点の価格がその年の3月に国土交通省より発表されます。

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この記事の執筆者

坂根 大介
坂根 大介さかね だいすけ

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。
野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。
「証券×不動産(売買)×IT」という強みと、契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、不動産屋社長のためのノートなどをわかりやすく発信している。
イクラ株式会社では、過去に家が売れた成約価格がわかり、売買実績豊富な信頼できる不動産会社とチャットで相談できる「イクラ不動産」を運営。日本経済新聞にも取り上げられる。
また、司法書士事務所では、不動産登記の専門家として登記だけでなく、離婚協議書の作成や遺産分割協議書の作成、相続登記、自己破産の申請を数多く行っており、住宅ローンなど金銭的問題・離婚・相続などを中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。
主な資格は、宅地建物取引士JSHIホームインスペクター2級FPなど。

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