不動産取得税の計算方法についてわかりやすく説明する

あなたが不動産を購入すると不動産取得税を納めなければなりません。購入してから約半年後ぐらいに納付書が来るため、忘れた頃に来て「こんなに税金を払わないといけないの？」と頭を抱えるケースも少なくありません。

この不動産取得税とはどのような税金でしょうか。また取得税がいくらなのかあらかじめ計算できるのでしょうか。

ここでは不動産取得税とはなにか、その計算方法についてわかりやすく説明します。

不動産取得税とは

不動産取得税とは、不動産の取得に対して課される税金で、その不動産を取得した人（個人・法人を問わない）に、その不動産が所在する都道府県が課税する地方税です。毎年課税されるわけではなく、不動産を取得（購入）した時にだけ払わなければならない税金です。

詳しく説明すると、不動産取得税は「不動産の移転」という事実に着目して課される流通税であり、不動産の取得に対する利益に対して課税されるものではないため、移転の事実がある限り、つまり、たった一日でもその不動産の所有権を取得した場合でも課税されてしまいます。

不動産取得税の課税対象となる「不動産の移転」とは、具体的には売買・新築・増改築・贈与・交換などであり、相続については非課税になります。

不動産取得税の納税方法については、取得後4ヶ月〜1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付することになっています。なお、納期は各都道府県によって異なります。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の計算方法

土地・建物の税額 ＝ 固定資産税評価額 × 4%

ただし特例により、土地及び住宅については2021年3月31日まで3%に税率が軽減されます。（住宅以外の家屋は4%です。）

さらに土地が宅地の場合については、税金の対象金額が半分になります（2021年3月31日まで）。

宅地（土地）の課税標準の特例（宅地の課税標準が1/2となる特例）

宅地の課税標準額 ＝ 固定資産税評価額 × 1/2（2021年3月31日まで）

宅地かどうかは、土地の登記簿謄本をみればわかります（下の②の部分です）。

・登記簿謄本を取得してどこを見るの？（土地・戸建編）

新築の場合

新築住宅（建物）とその敷地（土地）で、減税を受けれる場合の不動産取得税の計算方法は次の通りです。

建物	計算方法	不動産取得税 ＝（固定資産税評価額 − 1,200万円）× 3%
	要件	居住用その他も含め、住宅全般に適用されます（マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション[住宅用]など） 課税床面積が50㎡以上（戸建以外の貸家住宅は1戸当たり40㎡以上）240㎡以下
土地 (宅地)	計算方法	不動産取得税 ＝（固定資産税評価額 × 1/2 × 3%）− 控除額（下記AかBの多い金額） A ＝ 45,000円 B ＝（土地1㎡あたりの固定資産税評価額 × 1/2）×（課税床面積 × 2[200㎡限度]）× 3%
	要件	上記「建物」の軽減の要件を満たすこと 土地を先に取得した場合、土地の取得から3年以内（2021年3月31日までの特例）に建物を新築すること 土地を借りて建物の建築を先行した場合、新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること

もし、認定長期優良住宅の建物の場合は、1,200万円ではなく1,300万円とすることができます（2020年3月31日までの特例）。

・認定長期優良住宅とはなにかわかりやすく説明する

中古の場合

中古住宅（建物）とその敷地（土地）で、減税を受けれる場合の不動産取得税の計算方法は次の通りです。

建物	計算方法	不動産取得税 ＝（固定資産税評価額 − 控除額）× 3% 不動産取得税の軽減にかかる控除額などについては、各都道府県によって若干の相違がある場合があります。詳しくは、不動産所在の各都道府県税事務所に確認が必要です。 新築日 控除額 新築日 控除額 1997(平成9)年4月1日以降 1,200万円 1981(昭和56)年6月30日以前 350万円 1997(平成9)年3月31日以前 1,000万円 1975(昭和50)年12月31日以前 230万円 1989(平成元)年3月31日以前 450万円 1972(昭和47)年12月31日以前 150万円 1985(昭和60)年6月30日以前 420万円 1963(昭和38)年12月31日〜 1954(昭和29)年7月1日 100万円
	要件	買主の居住用、またはセカンドハウス用としての取得（賃貸用マンション[住宅用]は適用外） 50㎡以上240㎡以下（課税床面積） 次のいずれかに該当するものであること 昭和57年1月1日以降に建築されたものであること（固定資産課税台帳に記載された新築日で判断） 1に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているものであること 新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること
土地 (宅地)	計算方法	不動産取得税 ＝（固定資産税評価額 × 1/2 × 3%）− 控除額（下記AかBの多い金額） A ＝ 45,000円 B ＝（土地1㎡あたりの固定資産税評価額 × 1/2）×（課税床面積 × 2[200㎡限度]）× 3%
	要件	上記「建物」の軽減の要件を満たすこと 土地を先に取得した場合、土地の取得から3年以内（2021年3月31日までの特例）に建物を新築すること 土地を借りて建物の建築を先行した場合、新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること

上記の不動産取得税の軽減の特例を受けるために、必要な手続きについてはこちらをご覧ください。

・不動産取得税を安くするための手続き方法とは

不動産取得税の計算方法（例題）

では、例題で計算してみましょう。

・不動産取得税の軽減が可能な場合の計算方法

例題

2017（平成29）年1月に自分で住むための中古マンション（平成20年建築、課税床面積75㎡、共有持分の土地面積50㎡、土地の固定資産税評価額は2,500万円、建物の固定資産税評価額は1,000万円）を取得した場合の不動産取得税はいくらになりますか。

建物の不動産取得税：（1,000万円 − 1,200万円）× 3% ＝ 0円 土地の控除額の計算方法：（2,500万円/50㎡）× 1/2 ×（75㎡×2）× 3% ＝ 112.5万円 112.5万円 > 45,000円なので、控除額は112.5万円 土地の不動産取得税：（2,500万円 × 1/2 × 3%）− 112.5万円 ＝ 0円

上記の不動産は、不動産取得税がかかりません。

このように築年数が新しいと不動産取得税がかからない場合があります。

・不動産取得税の軽減が不可能な場合の計算方法

例題

「自己居住用（自分で住むためのマンション）ではなく賃貸用マンション」という以外は上記とまったく同じ条件とした場合の不動産取得税はいくらになりますか。

建物の不動産取得税：1,000万円 × 3% ＝ 30万円 土地の不動産取得税：2,500万円 × 1/2 × 3% ＝ 37.5万円 不動産取得税：30万円 + 37.5万円 = 67.5万円

不動産取得税は合計67.5万円ということになります。

不動産取得税は「自己居住用」であるかそうでないかによってこれほど税金が異なるのです。

ただ、手計算で不動産取得税を計算するのは難しいですよね。簡単に不動産取得税のシミュレーションを行いたい方はこちらをご覧ください。

・不動産取得税がいくらなのか計算する（シミュレーション）