不動産を調査する際には、次の資料を法務局（インターネットを含む）から取得する必要があります。
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 公図
- 地積測量図
- 建物図面（各階平面図）
- (要約書)
そこで、登記簿謄本（登記事項証明書）を取得しました。
ここでは、土地や一戸建ての登記簿謄本（登記事項証明書）について取得してどこを見ればよいのか、見方についてわかりやすくまとめました。
マンションについては、こちらをご覧ください。
登記簿謄本・登記事項証明書とは
不動産登記とは「その不動産がどんなものなのか、どこの誰が所有しているかを記録しているもの」であり、また「その不動産で誰がどんなことをしたのか記録したもの」です。この登記内容（登記事項）を記載した書類の呼び方について、紙のときは「登記簿謄本（とうきぼとうほん）」と呼んでいましたが、コンピュータ化により「登記事項証明書（とうきじこうしょうめいしょ）」に変わっただけで、内容は同じです。
この記事では、以後「登記簿謄本」と表記を統一します。
詳しくは「登記簿謄本と登記事項証明書の違いはなにか」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
土地・戸建の登記簿謄本の見方
土地・建物部分の登記簿謄本の見方や調査するポイントは次の通りです。
- 書類からわかること：その土地（筆）の登記上の所有者名・住所、権利関係、建物新築年月日
- 調査のポイント：登記上の所有者が、真の所有者とは限らないため、必ず売主の権利証もしくは登記識別情報と登記簿謄本とを照らし合わせて確認します。
登記簿謄本を読む上で、必ず知っておかなければならない知識
登記簿謄本の構成は、大きく表題部と権利部の2種類に分かれます。最初に表題部があり、権利部が続きます。権利部はさらに甲区と乙区に分かれ、全体で3つの部分から構成されます。
このあたりの登記簿謄本の基本となる構成部分の詳細については「登記簿謄本とは？登記簿の見方についてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
こちらでは、上記の知識を前提として説明します。
STEP1：表題部の読み方
表題部は、表示に関する登記を記録するもので、具体的には不動産の物的状況（モノがどういう状況なのか）を示します。
表題部の様式は土地と建物で異なります。
【土地】
右上の「不動産番号」は、不動産を特定するための番号で、不動産1個ごとにつけます。その左の「調整」は、登記簿をコンピュータ等式へ移記した年月日を記録します。最初からコンピュータ様式で登記されているときは「余白」と表示します。
2段目左側の「地図番号」は、その土地に関して「地図」が整備されているときに、地図の番号を記録します。その右の「筆界特定」は、その土地について筆界特定（ひっかいとくてい）の申出があり、筆界が特定された場合にその旨を記録します。
3段目の「所在」は、不動産の位置を特定するもので、都道府県名は書かず、市区町村および丁目・字（あざ）までを記録します。
- 地番：土地を特定するために、1筆ごとの土地に付けられた番号です。
- 地目：土地の用途を表し、宅地・田・畑・山林・公衆用道路・雑種地など全部で23種類あります。必ずしも地目が土地の現況を示している訳ではありません。
- 地積：土地の面積を表し、㎡単位で表示されます。
- 原因及びその日付（登記の日付）：原因及びその日付とは、登記をする原因とそれが起きた年月日です。登記の日付は、登記官が登記を完了した日で、登記を申請した日ではありません。登記の日付は、[◯◯年◯月◯日]のように、かぎ括弧をつけて記録します。
字（あざ）と大字（おおあざ）
字は、市町村内を小区分した地名を表示するために、古くから使われている言葉で、土地の所在を「字◯◯」と表示します。
大字（おおあざ）は、字より広い範囲で、その中に多くの字があり、「大字△△字◯◯」のように表示します。大字は、明治以降の町村合併にあたり、吸収合併された村の名前に由来するものが多いとされます。
【建物】
右上の不動産番号には、不動産を特定するための番号である不動産番号を記録します。
2段目の地図番号（所在図番号）は、建物所在図の番号を記録しますが、ほとんど作成されていないのでたいていの場合「余白」と表示されます。
3段目以降に、所在・家屋番号・種類・構造・床面積などが記録されます。「所在」は、不動産の位置を特定するもので、建物の場合は、地番までを所在として「◯番地◯」と表示します。
特殊な場合の建物の所在の表示
- 2筆以上の土地にまたがって建っている場合：建物1階部分の面積がもっとも多い土地の地番
- 附属建物がある場合：主である建物が建っている土地の地番
- 旧水路・里道など地番のない土地の場合：一番近く接している土地の地番を使い「◯番地◯先」と表示
- 土地区画整理事業による仮換地に建てられた建物：仮換地の場所にあたる従前地の地番を表示し、仮換地の表示（◯ブロック◯ロット）を併記
またその下に、附属建物を記録する欄があります。
- 家屋番号：土地での地番にあたるもので、この番号により家屋（建物）を特定します。通常は、建物敷地の地番と同じ番号を用いますが、1筆の土地に複数の建物がある場合は、枝番（例：19番1の1、19番1の2）を付けて区別します。
- 家屋の種類：建物の用途（ようと：つかいみち）を示し、居宅・店舗・事務所・工場等があります。複数の用途の場合、床面積が大きい用途を先に表示します（例：居宅・店舗）。
- 家屋の構造：建物の主たる構造・材質・屋根の状況・階数などを表示します。陸屋根（ろくやね・りくやね）とは、平らな屋根のことです。
- 床面積：家屋の面積を㎡単位で小数点第2位まで表します。戸建については壁芯面積で表示されます。増改築部分が未登記のままになっていると、記載面積と現況面積が異なります。
- 原因及びその日付：建物の新築年月日や増築の場合もこの欄に表示されます。新築年月日の記載がない場合は、建物の閉鎖謄本を取得します。附属建物を、主である建物と一緒に新築して表題登記した場合は、附属建物の「原因及びその日付」の欄は、記録を省略します。ただし、上記のように、表題登記を行ったあとに、新たに附属建物を追加して建築したときは、「原因及びその日付」の欄に建築年月日を記録します。
- 法務局で登記の処理をした日です。
- 所有者：この建物の表題登記の申請人が記載されます。この欄に記載された人が、表題登記完了後、所有権保存登記申請の権利を有する者です。これを表題部所有者といいます。所有権保存登記すると、表題部所有者を抹消します。表題部所有者を記録するのは、所有権保存登記を申請できる者を明らかにするためであり、表題部所有者以外の者は、原則、所有権保存登記を申請できません（相続人やマンションに関する特例を除く）。なお、所有権保存登記されるまでは、第三者への対抗力を有しません。
建物の面積を表示する方法
建物の面積表示には、壁芯（へきしん）と内法（うちのり）の2種類があります。
壁芯は、壁の中心からの寸法で測量したもので、戸建ての建物の登記簿で表示されるほか、マンションの販売図面などで表示されます。
内法は、壁の内側からの寸法で測量したもので、区分建物（マンション）の登記簿において専有部分の床面積を表示する場合に使われます。
詳細については「壁芯と内法とはなにかわかりやすくまとめた（床面積の計算方法）」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
建物を新築したとき、または取り壊したときは、1ヶ月以内に表題登記または滅失登記をしなければなりませんが、この規定は必ずしも守られていません。
そのため、登記簿謄本で建物があっても、実際には取り壊されていて存在しないことがあります。
また、実際に建物があっても、未登記のために登記簿謄本がない場合もあります。
STEP2：権利部の読み方
権利部は、権利に関する登記を記録し、不動産の権利関係を示します。
①【甲区】
甲区は、所有者の住所・氏名・登記の目的・取得年月日と取得原因を記録します。
- 順位番号：登記の順位番号です。
- 登記の目的：登記の目的が記載されます。上記は、売買により登記1番の所有者の所有権が登記2番へ移転したことを表しています。
- 受付年月日・受付番号：法務局が登記申請を受け付けた日とその受付番号です。
- 権利者その他の事項：所有者が移転した原因（売買・相続・贈与など）とその日付、所有者の住所・氏名が記載されます。共有の場合は、各人の持分が表示されます。
登記の甲区には、次の登記の記載がある場合もあります。
差押登記（さしおさえとうき）
不動産に対する差押が行われたこと、つまり競売または公売の手続きが正式に開始されたことを公示する登記です。このような物件を取引するにあたっては、登記簿記載の債権者または申立人に対し、差押登記の抹消に応じてもらえるかどうかを確認する必要があります。
仮登記（かりとうき）
本登記をするには手続法上の要件が完備していない場合に仮の登記をし、本登記のためにあらかじめ重要な順位を確保するものです。本登記の要件が備わり、仮登記の余白がうめられると、仮登記の後に登記された権利は抹消されます。
②【乙区】
乙区は、登記の目的・原因・権利者などを記録します。
- 順位番号：債権回収においては抵当権の順位が重要になります。
- 登記の目的：登記の目的が記載されます。上記は、抵当権という担保が設定されていることを示しています。
- 受付年月日・受付番号：法務局が登記申請を受け付けた日とその受付番号です。
- 権利者その他の事項：抵当権の内容（抵当権を設定することになった原因とその日付）などが記載されています。上記は、平成3年2月10日にお金を借りた（金銭消費貸借契約）こと、同日付で抵当権の設定契約を結んだことを示しています。
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