こちらでは、敷地権（しきちけん）について、詳しく説明します。
土地と建物が一体となって登記されている権利形態
マンションのように、ひとつの建物の中に、独立し区分された部屋（専有部分）が複数ある建物があります。このような建物を区分建物（くぶんたてもの）といい、各専有部分の所有権を区分所有権（くぶんしょゆうけん）、所有者を区分所有者（くぶんしょゆうしゃ）といいます。
区分建物は、マンションに限らず、オフィスビルやショッピングモールなどさまざまな形態があります。
マンションなど区分建物の場合、その敷地（土地）との関係で大きく敷地権と非敷地権の2種類に分けられます。敷地権とは、土地と建物が一体となって登記されている権利形態のことをいいます。
戸建は、土地と建物から構成されます。土地と建物は別々にそれぞれ登記します。
それに対し、マンションの住戸（専有部分）は、全体建物の一部分です。また、マンションの敷地（土地）は区分所有者の共有で、敷地の特定部分を単独で所有しているわけではありません。複数の人間がひとつの所有権を有する場合を「共有」、所有権以外の財産権（賃借権など）を有する場合を「準共有」といいます。共有者は持分に応じて、共有物全体の使用ができるものとされています。これを「共有持分」といいます。
マンションの権利構成は、単独での建物専有部分の所有権と敷地所有権の共有持分（賃借権などの場合は準共有持分）からなり、両者は一体化され、分離して処分することはできません。つまり、マンションの部屋の部分（建物）だけ残して、土地部分だけを売却するということはできず、土地と部屋（建物）がセットになっています。
専有部分と分離して処分できない敷地に関する権利を、敷地権といいます。
マンション（建物）の登記簿謄本の例
マンションの敷地（土地）については、土地の登記簿謄本を取得しなくても、建物の登記簿謄本の「敷地権の目的たる土地の表示」と「敷地権の表示」の項目に記載されています。
（敷地権の目的たる土地の表示）
こちらに「①土地の符号」「②所在及び地番」「③地目」「④地積」を表示します。
「①土地の符号」は、マンションの敷地が数筆から構成される場合に、筆ごとに付ける番号です。
（敷地権の表示）
こちらに「①土地の符号」「②敷地権の種類」「③敷地権の割合」「原因及びその日付」を表示します。敷地権の種類は、一般的なマンションは所有権ですが、土地を借りてマンションを建てている場合は、賃借権（地上権の場合もある）です。敷地権の割合は、共有持分の割合のことであり、管理規約で特に定めがなければ、建物専有部分の床面積の比率によります。そして、「原因及びその日付」の欄に、敷地権となった年月日を記録します。
マンションを調査する時は、土地の登記簿謄本も取得しましょう
このように土地の登記簿謄本を取得せずともわかりますが、調査するときは、マンションの土地の登記簿謄本も必ず取得しておくべきでしょう。敷地権登記がされているマンションであっても、現所有者が購入した時点では敷地権登記ではなく、土地と建物が別個に登記されているケースも多くあるからです。この場合、土地と建物の登記受付番号も異なっており、それぞれに抵当権（住宅ローン等）が設定されていることがあります。また、地役権や地上権についても建物謄本には記載されていないからです。
敷地権になっていない区分建物の敷地（土地）は非敷地権（ひしきちけん）といいます。
不動産会社だけど、プロに不動産の基本調査や重要事項説明書などの書類の作成を依頼されたいという方は、「こくえい不動産調査」にご相談ください。
地方であっても複雑な物件でも、プロ中のプロがリピートしたくなるほどの重説を作成してくれます。