不動産の重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」において「都市再開発法」という項目があります。
どのような不動産が都市再開発法の対象となり、どのような制限を受けるのでしょうか。
ここでは、不動産の重要事項説明における都市再開発法について説明します。
次の不動産は「都市再開発法」について重要事項説明が必要です。
- 第1種市街地再開発事業施行地区内
- 市街地再開発促進区域内
都市再開発法とは
都市再開発法は、老朽化した建物が多い市街地を再開発して、高度利用を図り整備することを目的として、1969（昭和44）年に市街地再開発事業について定められました。
市街地再開発事業には、第1種市街地再開発事業と第2種市街地再開発事業があります。この都市再開発法による市街地再開発事業を一般的に「法定再開発」ともいいます。
・第1種市街地再開発事業（権利変換方式）
再開発ビル（中高層の施設建築物）を建設し、再開発の区域内の土地・建物等の権利者は、再開発事業前のそれらの権利の額に対応する再開発ビルの床（権利床）及びそれに対応する土地持分を、事業者から取得します。これを権利変換といいます。権利変換を希望しない者は事業者から権利額に相当する金銭等を受け取ることができます。権利床に加えて余分の床（保留床）を建設し、これを売却することによって事業費を調達する方法が通常とられています。
・第2種市街地再開発事業（用地買収方式）
再開発区域内の土地建物を、再開発事業者がいったん買い取って、事業後に入居希望者に再配分する手法です。保留床を売却し事業費をまかなう手法は第1種と同じです。区域内の土地建物の権利者のうち希望する者には、買い取る代わりに施設建築物の床を提供します。第2種は防災上などで緊急性の高い事業について認められ、公共団体が実施するもので、個人や組合施行では不可です。再開発事業区域が広いと権利者も多くなり、権利変換までに非常に時間がかかることから、事業者に土地収用の権限を与えているところが第1種と異なります。
都市再開発の手法としては、土地区画整理法による土地区画整理事業がありますが、地価の高い都市の市街地においては狭小な敷地に様々な権利者が存在しており、土地の減歩等を行う土地区画整理事業を押し進めるのは困難でした。
そこで都市施設整備と併せて、建築敷地を集約して中高層の共同建築物を建設し、その床に関係権利者が権利を移して入居できるように法的支援する制度として、「防災建築街区促進法」（1961年）と「市街地改造法」（1961年）が制定されました。
後でひとつにまとめたものが「都市再開発法」であり、都市計画事業として市街地再開発事業を行うことができるようになりました。そのため都市部における再開発事業は、市街地再開発事業（法定再開発）が多くみられますが、土地区画整理事業と組み合わさる場合もあります。
第1種市街地再開発事業の施行地区内では、土地の形質の変更、建築物その他の工作物の新築・改築・増築、重量が5トンを超える物件の設置・堆積にあたっては、都道府県知事等の許可を受けなければなりません。
【第1種市街地再開発事業の施行地区内での制限行為】
事業認可に係る公告（法60条2項の規定による事業計画の決定の公告等）があった後は、施行区域内において、第1種市街地再開発事業の施行の障害となるおそれがある、次の行為を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。
1 土地の形質の変更
2 建築物・工作物の新築、改築、増築
3 政令で定める移動の容易でない物件の設置もしくは堆積
市街地再開発促進区域とは
また、事業を促進するために、市街地再開発促進区域を定めます。
促進区域では建築を規制し、定められた事業への移行を促す措置が規定されています。
市街地再開発促進区域は、第1種市街地再開発事業のみを施行するものとして、都市計画において定められる区域です（都市再開発法第7条第1項）。
市街地再開発促進区域が決定されると、区域内の宅地の所有者や借地権者は、高度利用地区の目的を達成するために、共同ビルの建設などに努めなければなりません。また促進区域の決定から5年が経過すると、その区域に関して、市町村が主体となって第1種市街地再開発事業を行うことになります。
市街地再開発促進区域内で、2階建て以下の建築物の建築をする場合は、原則として都道府県知事の許可を受けなければなりません。
【市街地再開発促進区域内での制限行為】
市街地再開発促進区域内では、主要構造部が木造、鉄骨造り、コンクリートブロック造り等で、地階を有せず階数が2以下の、容易に移転除却ができる建築物（建築基準法59条1項1号に該当する建築物）を建築しようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。
第2種市街地再開発事業は必ず都市計画事業として施行されるため、都市計画法65条の制限が適用されます。
こちらは、大阪と京都の中間に位置する、JR高槻駅北口に直結する商業施設アクトアモーレと高層マンションであるローレルスクエア高槻です。これらは「JR高槻駅北地区市街地再開発促進区域」に指定され、第1種市街地再開発事業で再開発が行われました。
市街地再開発事業は、国土交通省のHPで確認（市街地開発事業をクリック）することができます。
調査した結果、売買の対象となる不動産が第1種市街地再開発事業の施行地区や、市街地再開発促進区域に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「都市再開発法」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。
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