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3000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらがお得なのか

3000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらがお得なのか

不動産を売却したときは、税金(譲渡所得)の計算をしなければなりません。譲渡所得とは売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ている場合は税金を納める必要があります。

そのときに条件を満たせば、利益から3,000万円差し引くことができる「3,000万円特別控除」という制度があります。ただし「3,000万円特別控除」は「住宅ローン控除」との併用が認められていません。

「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」どちらを利用した方が有利なのでしょうか。

3000万円特別控除の計算をするにあたって

あなたが居住用の不動産を売却したとき、①3,000万円特別控除、②10年超所有軽減税率の特例、③特定居住用財産の買換え特例、④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除という5つの特例の適用を受けられる可能性があります。これをマイホームを売ったときの5つの特例といいます。

「マイホームを売ったときの5つの特例」を理解するためには「譲渡所得」についてしっかりと理解する必要があります。譲渡所得について知らない方は、まず下記を参照してください。

譲渡所得税の計算方法についてわかりやすく説明する

2016.01.24

「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」について知らない方は以下を先に必ず参照してほしい。

3000万円控除(不動産売却の税金)とはなにかわかりやすくまとめた

2016.01.30
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3,000万円特別控除と住宅ローン控除を比較してみよう

実際に計算してみましょう。

例題

平成20年1月にマンションを3,000万円(土地1,500万円・建物1,500万円)で購入し、平成28年2月に3,500万円で売却した。譲渡費用は150万円であった。そして、売却と同時に個人の売主の中古マンションを4,000万円で購入した。4,000万円の内訳は、自己資金1,000万円、住宅ローン3,000万円であった。この場合、「3,000万円特別控除」か「住宅ローン控除」のどちらを使った方が有利だろうか。

・3,000万円特別控除を適用した場合

A:譲渡益を求める

減価償却費=1,500万円×0.9×0.015×8=162万円
譲渡益=譲渡収入−{(取得価額−減価償却費)+譲渡費}
3,500万円−{(3,000万円−162万円)+150万円}=512万円

減価償却費の求め方を知りたい方は、以下の「譲渡所得の計算に必要な取得費・譲渡費用を簡単に知ろう」を参照してください。

譲渡所得の取得費と譲渡費用の計算方法についてわかりやすく説明する

2016.01.25

B:「3,000万円特別控除」を適用する

512万円−3,000万円=0円

よって税金はかかりません。

・住宅ローン控除を適用した場合

個人が売主の不動産を購入し、平成27年に入居した場合は、住宅ローン控除を適用する上での年末ローン残高の上限は2,000万円です。入居した年から10年間の年末ローンの残高が2,000万円以上であり、かつ毎年の年間の所得税額が20万円を超える人物を前提とすると、10年間の住宅ローン控除適用による減税額は200万円となります。

つまり、住宅ローンで控除される税額(所得税)は200万円ということになります。

住宅ローン控除について詳しく知りたい方は以下の「所得税が還ってくる住宅ローン控除をわかりやすく説明する」を参照してほしい。

所得税が還ってくる住宅ローン控除をわかりやすく説明する

2016.01.12

住宅ローン控除を選択すると3,000万円特別控除を使うことができないので、譲渡所得の税金(所得税・住民税)は、512万円×20.315%=1,040,128円ということになります。

・譲渡所得税の税金控除額:1,040,128円
・住宅ローン控除額:200万円

ということで、差し引きして、住宅ローン控除の方が3,000万円特別控除の控除額より、959,872円分さらに控除されることになり、このケースでは住宅ローン控除の方が有利ということになります。

一方、このケースでは、譲渡税1,040,128円は先払いで、ローン控除の所得税200万円分は年間20万円ずつで10年間で還付されることに注意が必要です。

このように、3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらを選択した方が有利かは、あなた自身の状況によっても異なるので、計算して求める必要があります。

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配偶者特別控除と3,000万円特別控除は一緒に使えるのか

配偶者特別控除(配偶者の所得に応じ最高38万円の控除)は、その人の合計所得が1,000万円以下であることが条件です。この合計所得は、3,000万円特別控除前の譲渡所得と他の所得の合計額で判定します。したがって、仮に居住用の3,000万円特別控除で納税額がなくても、3,000万円特別控除前の合計所得が1,000万円超になると配偶者特別控除の適用は受けられません。

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この記事の執筆者

坂根 大介
坂根 大介さかね だいすけ

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。
野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。
「証券×不動産(売買)×IT」という強みと、契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、不動産屋社長のためのノートなどをわかりやすく発信している。
イクラ株式会社では、過去に家が売れた成約価格がわかり、売買実績豊富な信頼できる不動産会社とチャットで相談できる「イクラ不動産」を運営。日本経済新聞にも取り上げられる。
また、司法書士事務所では、不動産登記の専門家として登記だけでなく、離婚協議書の作成や遺産分割協議書の作成、相続登記、自己破産の申請を数多く行っており、住宅ローンなど金銭的問題・離婚・相続などを中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。
主な資格は、宅地建物取引士JSHIホームインスペクター2級FPなど。