3000万円特別控除と買換え特例のどちらがお得なのか

不動産を売却したときは、税金（譲渡所得）の計算をしなければなりません。譲渡所得とは売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ている場合は税金を納める必要があります。

そのとき「3,000万円特別控除」や「特定居住用財産の買換え特例」を利用できると税金が安くなります。しかし「3,000万円特別控除」は「特定居住用財産の買換え特例」との併用が認められていません。

「3,000万円特別控除」と「特定居住用財産の買換え特例」のどちらを利用した方が有益なのでしょうか。

3000万円控除と買換え特例の計算をするにあたって

あなたが居住用の不動産を売却したとき、①3,000万円特別控除、②10年超所有軽減税率の特例、③特定居住用財産の買換え特例、④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除という5つの特例の適用を受けられる可能性があります。これをマイホームを売ったときの5つの特例といいます。

「マイホームを売ったときの5つの特例」を理解するためには「譲渡所得」についてしっかりと理解する必要があります。譲渡所得について知らない方は、まず下記を参照してください。。

「3,000万円特別控除」について知らない方は以下を先に必ず参照してください。

「特定居住用財産の買換え特例」について知らない方は以下を先に必ず参照してください。

3,000万円特別控除と特定居住用財産の買換え特例を比較してみよう

居住用の不動産（=マイホーム）の譲渡所得（=売却益）が3,000万円以下である場合は、「3,000万円特別控除」を使えば税金は発生しません。

3,000万円を超えたときは、買換え資産の価格により「3,000万円特別控除」か「特定居住用財産の買換え特例」のどちらを利用すべきなのか比較する必要があります。

では、実際に計算してみましょう。

例題

相続により取得した自宅を平成27年12月に8,000万円で売却した。取得費は不明で、10年超所有しており、譲渡費用は300万円だった。この場合、「3,000万円特別控除」か「特定居住用財産の買換え特例」のどちらを使った方が有利だろうか。

・3,000万円特別控除を適用した場合 A：譲渡所得を求める 譲渡収入−（取得費+譲渡費） 8,000万円−（8,000万円×5%+300万円）＝7,300万円 B：「3,000万円特別控除」を適用する 7,300万円−3,000万円＝4,300万円 10年超所有しているので「10年超所有軽減税率の特例」を適用することができます。 4,300万円×14.21%＝6,110,300円（所得税・住民税）

・特定居住用財産の買換え特例を適用した場合 上記と同じ条件で譲渡（=売却）し、取得費を含む5,000万円の物件に買換えたとします。 譲渡（=売却）収入費用は8,000万円−5,000万円＝3,000万円 （8,000万円×5%+300万円）×3,000万円÷8,000万円＝2,625,000円 譲渡所得は3,000万円-262.5万円＝27,375,000円 「譲渡代金＞買換え代金」の場合には、その差額について長期譲渡所得の税率（20.315%）で課税されるため 27,375,000円×20.315%＝5,561,231円（所得税・住民税）

よって、このケースでは「特定居住用財産の買換え特例」を選択した方が良いでしょう。

ただし、この取得費は将来売却した時に引き継がれることに注意が必要です。

このように、3,000万円特別控除と特定居住用財産の買換え特例のどちらを選択した方が有利かは、あなた自身の状況によっても異なりますので、計算して求める必要があります。