マイホームの特例の一つ特定居住用財産の買換え特例とは？

不動産を売却したときは、税金（譲渡所得）の計算をしなければなりません。譲渡所得とは売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ている場合は税金を納める必要があります。

このとき、税金が安くなる「マイホームを売ったときの5つの特例」という制度があります。

ここでは、その中の「特定居住用財産の買換え特例」についてわかりやすく説明します。

マイホームを売ったときの5つの特例とは？

あなたが居住用の不動産を売却したとき、①3,000万円特別控除、②10年超所有軽減税率の特例、③特定居住用財産の買換え特例、④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除という5つの特例の適用を受けられる可能性があります。これをマイホームを売ったときの5つの特例といいます。

ここでは、③の「特定居住用財産の買換え特例」について説明しますが、そのために「譲渡所得」についてしっかりと理解しておく必要があります。譲渡所得について知らない方は、まず下記を参照してください。

①の「3,000万円特別控除」と②の「10年超所有軽減税率の特例」について知りたい方は以下を参照してほしい。

④の「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と⑤の「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」について知りたい方は以下を参照してください。

特定居住用財産の買換え特例とは？

特定居住用財産の買換え特例とは、居住用の不動産（=マイホーム）を譲渡（=売却）した金額より、買い換えたマイホームの取得金額（=購入金額）の方が大きければ課税さないという制度です。

この制度は税金の支払いが免除されるわけではなく、事実上税金の繰延べです。この売却した譲渡資産（=売却したマイホーム）に対する税金（譲渡所得税）は、買換え資産（=購入したマイホーム）に引き継がれ、将来、この新たに購入したマイホームを売却するときに繰延べた譲渡益を加えて課税されるからです。

この際、売却した不動産（=譲渡資産）の「取得費」は次の購入した不動産（=買換え資産）に引き継がれますが、「取得日」は引き継がれません。この特例を受けるためには、税務署に確定申告しなければなりません。

譲渡所得の計算
譲渡（=売却）代金　＞　買換え代金の場合	譲渡（=売却）代金　≦　買換え代金の場合
譲渡収入金額＝譲渡代金−買換え代金 取得費・譲渡費用＝(譲渡資産の取得費+譲渡費用)×譲渡収入金額÷譲渡代金 譲渡所得＝譲渡収入金額−取得費・譲渡費用	譲渡所得はなし

譲渡所得の計算方法について知りたい方は以下を参照してください。

条件として、まず居住用の不動産でなければなりません。しかし、その不動産に住まなくなった場合でも、その日から3年目の年末までに売れば特例の適用が認められます。また、

・譲渡資産（=売却するマイホーム）の譲渡価額（=売却価格）が1億円以下であること
・買い換える建物の床面積が50㎡以上で土地の面積が500㎡以下のものであること
・売却の年の前年から翌年までの3年の間に買い換えること
・買換える建物が中古の耐火建築物（=マンション等）は、新築後25年以内のものまたは新耐震基準に適合していることが証明されたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの

などの条件があります。

加えて、「売却した年の1月1日現在において、土地・建物の所有期間がいずれも10年を超え、かつ売却した人の居住期間が10年以上であること」という条件があります。ただし、こちらについてはその居住用財産（=マイホーム）の所在する場所に10年ということであり、連続して居住している必要はなく、転勤などにより一時的にその場所以外に居住している期間がある場合には、通算して10年以上であれば問題ありません。

特定居住用財産の買換え特例は、基本的に建物の所有者に適用されます。しかし、土地と建物の所有者が異なった場合でも、土地の所有者と建物の所有者が、譲渡（=売却）時から居住の用に供すべき期間（=新居を取得した年の翌年末）まで生計を一にする親族関係があるという条件に加えて、次の要件を満たしたときは特例の適用を受けることができます。

譲渡資産（売却したマイホーム）	買換資産（購入したマイホーム）
敷地所有者の所有期間10年以上 敷地所有者の居住期間10年以上 敷地と建物の同時譲渡 敷地所有者と建物所有者が譲渡時に同居	居住用の建物・敷地を取得すること 買換え資産は譲渡資産の収入割合に応じて取得 買換え資産の取得期限内までに取得 譲渡した敷地所有者・建物所有者ともに買換え資産に居住する

また、特定居住用財産の買換え特例は、売却した前年、前々年にこの「①3,000万円特別控除」と「②10年超所有軽減税率の特例」を受けていないことも条件となります。その他、親子間や夫婦間で不動産を売買した場合には適用することはできません。また、以下のような特例と重複して適用することも不可能です。

・収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例 ・交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例 ・換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例 ・収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除 ・特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例 ・特定の事業用資産を交換した場合の譲渡所得の課税の特例 ・大規模な住宅地等造成事業の施行区域内にある土地等の造成のための交換等の場合の譲渡所得の課税の特例 ・認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換等の場合の譲渡所得の課税の特例 ・承継業務の事業計画の施行区域内にある土地等の交換の場合の譲渡所得の課税の特例 ・特定普通財産とその隣接する土地等の交換の場合の譲渡所得の課税の特例

その他、特殊な要件などについては国税庁のHPを参照してください。

まとめ

③「特定居住用財産の買換え特例」をまとめると以下のようになります。

		特定居住用財産の買換え特例
適用条件		現在主として住んでいる自宅を売却したとき 居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき 家屋を取壊した場合は、上記②の範囲内で家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき（取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可） 転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき（ただし、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋）
共通条項		共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人毎に適用 住宅ローン控除との重複適用は不可 譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと
その他		譲渡する日の属する年の1月1日で所有期間10年超の居住用財産を譲渡し、居住用財産を買換え取得する場合に適用される特例。3,000万円特別控除、10年超所有軽減税率の特例との重複適用はできない。 平成29年12月31日までに譲渡したものに限る
所有期間		譲渡した年の1月1日で、家屋と土地の所有期間がともに10年超
居住期間		通算10年以上
連年適用の制限		前年、前々年において、3,000万円特別控除、10年超所有軽減税率の特例の適用を受けていないこと
譲渡資産の譲渡価額		1億円以下
税額の計算		譲渡代金≦買換え代金の時は譲渡益の課税が繰り延べられる 譲渡代金＞買換え代金の時は買換え代金に充当した額に相当する課税は繰り延べられ、超えた譲渡代金、買換え代金との差額に長期の所得税・住民税がかかる
買換え資産の要件	取得期限	譲渡年の前年1月1日から譲渡年の12月31日 譲渡年に取得することができず翌年中に取得する見込みの時は税務署長の承認を得て、譲渡年の翌年の12月31日まで延長が可能
	居住の用に供する期限	買換え資産を取得した日から譲渡年の翌年12月31日 譲渡年の翌年に取得した時は譲渡年の翌々年12月31日
	面積制限	家屋の床面積50㎡以上（登記簿面積）かつ土地の面積の500㎡以下
	経過年数	中古のマンション等の耐火建築物は新築後25年以内のものまたは新耐震基準に適合していることが証明されたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの（木造は制限なし）

なお「特定居住用財産の買換え特例」と「3,000万円特別控除」を比較したい場合は以下を参照してください。

店舗兼住宅の場合の居住用の買換え・事業用の買換えの場合

もし、店舗兼住宅とその土地を譲渡（=売却）し、そのお金で土地付きの店舗兼住宅を取得（=購入）して、特定居住用財産の買換え特例の制度を適用したい場合、家屋の床面積50㎡以上（登記簿面積）かつ土地の面積の500㎡以下という条件があります。

これについては、買換え資産の家屋（=建物）は、居住用部分の床面積が50㎡以上という基準で判定します。買換え資産の土地は、全体部分の土地面積で判定します。居住用部分、店舗部分は原則として面積の比により判定することになっています。