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「飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況」とはなにか

「飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況」とはなにか
不動産屋
重要事項説明書の「飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況」って何だったっけ…?
“こくえい和田さん”
こちらの項目で、利用できるライフライン施設とその配管の状況を把握し、将来にわたり整備計画があるかを調査して、その時期や負担金についての説明をします。

不動産を売買する際、重要事項説明書の中に「飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況」という項目があります。

(この項目では、FRK・宅建協会・全日・全住協の重要事項説明書を念頭に説明しており、書式や記載方法は微妙に異なっていますが、用語の意味や記入すべき内容は基本的に同じです。ここではFRKの記入方法を中心に解説しています。)

飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況とは

「飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況」は、重要事項説明書の次の箇所で説明する内容です。

飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況

飲用水・電気・ガス・下水などのライフライン施設は、日常生活に必要不可欠な施設です。こちらの項目で、利用できるライフライン施設とその配管の状況を把握し、将来にわたり整備計画があるかを調査して、その時期や負担金についての説明をします。

FRKでは、土地建物の場合、配管図表を作成して重要事項説明書に添付する必要があります。また、調査や確認した先(水道局・下水道局・ガス会社など)において入手した図面がある場合も添付します。

配管図表

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飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況の記入例

直ちに利用可能な施設配管等の状況整備予定・負担金の項目があります。

直ちに利用可能な施設

「直ちに利用可能な施設」とは、重要事項説明時において、現在利用している施設および利用可能な状態にある施設をいい、該当するものを記入します。更地の場合でも、前面道路に配管があり、容易に敷地内に引き込める状態である場合は、直ちに利用可能な施設として記入します。

対象不動産が一戸建であり、都市ガスを使用している場合

対象不動産が一戸建であり、都市ガスを使用している場合

配管等の状況

「配管等の状況」とは、直ちに利用可能な施設の配管状況を説明するものです。飲用水(上水道)については、敷地内配管・前面道路配管を調査し、配管の口径を記入します。ここでいう「敷地内配管」とは、前面道路配管から敷地内メーター類まで引き込まれている配管のことを指します。

対象不動産が更地であり、公営水道がすでに敷地内に引き込まれているが、引込管(口径13mm)が細いため、建築時に口径の変更が必要となるケース

対象不動産が更地であり、公営水道がすでに敷地内に引き込まれているが、引込管(口径13mm)が細いため、建築時に口径の変更が必要となるケース

飲用水の配管は、現状13mm管で引込みを行っており、建物の建築等を行う場合には、容量不足のため引込管の取替えが必要となります。

調査の際には、台帳や配管図面を閲覧します。ただし、敷地内配管の図面については、申請時の図面が保管されていて、現状の配管状況と異なることもあります。十分な調査を行っても、配管類の状況および口径が判明しない場合は、不明である旨を記入します。

「汚水」および「雑排水」についても、「飲用水」と同じような調査が必要ですが、敷地内配管は調査しにくいケースが多いため、対象不動産の建て替え等に大きく影響する前面道路配管部分を調査し、記入します。「汚水」および「雑排水」の敷地内配管が調査によって判明した場合は、重要事項説明書に記載の上、説明します。

「私設管」とは、原則として前面道路の配管が私有のものを指します。飲用水、汚水、雑排水の配管で、埋設されている道路が私道の場合や、設置工事を行った場合の費用負担の有無などによって、私設管の可能性があります。私設管は、新規の使用について負担金(加入金・管理料等)が発生したり、使用にあたり私設管所有者から制限を受けるケースがあるため、私設管の有無を記入し、制限がある場合には、その内容を空欄で説明します。

整備予定・負担金

施設が現在未整備の状態、もしくは利用中の施設が将来整備される計画や予定がある場合には、整備予定日を記入します。また、施設の整備にあたり、特別な負担金が発生する場合には、その負担金額を記入します。ただし、負担金額が明確でない場合は、未定である旨を記入します。整備予定の内容は、空欄に記入します。

対象不動産が一戸建であり、現状はプロパンガスを使用しているが、都市ガスに整備される予定がある場合

対象不動産が一戸建であり、現状はプロパンガスを使用しているが、都市ガスに整備される予定がある場合

ガスについては、平成◯年◯月頃、前面道路に都市ガス管が埋設予定となっているため、接続が可能となります。なお、負担金は未定です。

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ライフライン施設

飲用水・電気・ガス・下水道の各施設についてです。

飲用水(水道・上水道)

飲用水は、「井戸」と「(上)水道」の2つにわけることができます。井戸は、水道法の適用外である自家用水道に含まれ、その水質に関わらず、飲用水としては原則として使用できません。古井戸がある場合、建て替えのときに支障となるケースが多いことから、購入者に位置などについて説明しておきましょう。

また水道は、事業主体によって「公営水道」と「私営水道」に区別されます。「公営水道」とは、水道法の適用を受けた市区町村が、水道事業の運営や維持管理を行うもので、「私営水道」とは、民間(法人・組合)が、水道法にもとづく許可を得て、別荘や団地などに給水を行うものです。

水道(上水道・飲用水)の配管調査方法についてまとめた

2016.05.31

新規に水道を引き込み使用する場合には、水道を使用する権利を得るために、水道事業者に納める加入金(受益者負担金・局納金)が必要になることを空欄に記入する必要があります。

現在、一般住宅へ新規に水道を引き込む際の敷地内配管は、水道事業者および水道工事業者等の設計基準により、口径を20mm未満にできない場合があり、建て替えを予定していて、現状の口径が20mm未満の場合は注意が必要です。新築時の敷地内配管の口径の目安は、およそその建物で使用する水栓の数で判断できます。(使用水栓数が12個以内→20mm、15個以内→25mmなど)

対象不動産が更地であり、前面道路配管までは設置されているが、敷地内配管は未設置で新規の引込みを要する場合

対象不動産が更地であり、前面道路配管までは設置されているが、敷地内配管は未設置で新規の引込みを要する場合

1.敷地内に新規に水道管を引込む場合は、局納金(口径◯◯の場合金◯◯◯◯円、支払い先◯◯水道局)の負担が発生します。
2.局納金とは別に、引込工事代金が必要となります。

電気

「直ちに利用可能な施設」の欄には、小売電気事業者の名称を記載します。

2016(平成28)年4月1日より「電気事業法等の一部を改正する法律」が施行され、電力の小売が全面的に自由化されました。

更地や新築戸建の売買においては、原則、買主がご自身で小売電気事業者を選択できます。

電気について、現在契約している小売電気事業者はありません。買主が小売電気事業者を選択することができます。

中古戸建の売買について、原則、買主がご自身で小売電気事業者を選択できます。売主が契約している小売電気事業者を記載し、小売電気事業者を変更する場合は、備考欄に「買主にて変更先の小売電気事業者に連絡が必要な旨」を記載します。

電気について、買主が小売電気事業者を選択することができます。なお、小売電気事業者を変更される場合は、変更先の小売電気事業者にご連絡ください。

マンションなど区分所有建物では、各戸で個別に電気契約をしている場合には、小売電気事業者の変更ができますが、管理組合が一棟の電気を高圧一括受電契約している場合は、変更できません。

電気について、当該建物は高圧一括受電契約となっており、上記小売電気事業者は変更することができません。電気のご契約については、上記小売電気事業者にお問い合わせください。

建物の受電方式の確認方法として、管理会社や管理組合でヒアリングします。また、売主から領収書も確認すると良いでしょう。管理会社や管理組合から電気料金を請求されている場合、高圧一括受電方式の可能性が高いと考えられます。マンション等の区分所有建物において、一括受電方式によって電力の供給を受けている場合には、一括受電サービス会社の名称と契約期間を空欄に記載して、説明します。

また、対象不動産が新規の開発分譲地内にある場合には、電柱や支線が宅地内に建てられる場合があり、その位置について空欄に記載して、説明する必要があります。

ガス

ガスの供給には、「都市ガス」と「プロパンガス」の2種類があります。

「都市ガス」は、各地域のガス事業者(東京ガス等)によって供給されているカロリー数(6B、12A、13A、天然ガス等)が異なりますので、住み替えをする買主には特に説明する必要があります。なお、都市ガスも2017年4月に小売が完全に自由化されましたが、電力とは異なり、マンションの管理組合等が一括してガスの供給契約を締結する方式はありません。

都市ガスの場合、道路部分の配管までがガス事業者の所有で、敷地内の配管はその敷地所有者が所有し、維持管理しなければなりません。ただし、保安管理(ガス漏れの調査、不具合発生箇所の特定など)は、通常ガス事業者が行っています。

「プロパンガス」は、プロパン液化ガスを供給販売するもので、その供給方式により「個別」と「集中」とに分かれます。「個別」方式とは、各戸別にボンベに詰めたガスを供給する方式で、「集中」方式は、一団となっている分譲地において集中供給施設を設け、この施設から各戸に対し供給を行う方式です。

プロパンガスの場合は、個別および集中とも、各プロパンガス販売業者によって、配管等の設備状況等は異なります。したがって、配管設備等の所有権の帰属、管理責任の区分が異なりますで、物件ごとに確認が必要です。この点については、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え」では、「ガス配管設備等に関して、住宅の売買後も、宅地内のガスの配管設備の所有権が、家庭用プロパンガス販売業者にある場合には、その旨を説明することとする」とされているので注意が必要です。

ガスの配管調査方法についてまとめた

2016.06.01

汚水・雑排水・雨水(下水)

汚水の排水施設は、公共下水・浄化槽・汲取式の大きく3種類に分けられます。

「公共下水」とは、下水道の処理区域内において、下水処理場へ接続されていて下水管に直接放流できるものをいいます。

「浄化槽」とは、下水道の処理区域外のうち、地方公共団体が指定した区域において、原則として居住用の一戸建を水洗便所で用いる汚水処理装置で、各戸別に設置する「個別浄化槽」と、分譲団地で一括に処理する「集中浄化槽」とがあります。

浄化槽は、対象不動産に設置スペースがあれば設置が可能ですが、大切なのは、浄化槽で浄化した後の排水を放流する先(排水管、河川、海)があるかどうかです。浄化槽の放流先を調査するため、管轄する官庁(市役所や保健所等)で調査します。

「個別浄化槽」で処理した排水の放流先は、埋設管(暗渠排水・公共下水等)、側溝への放流、放流先が未整備のため宅地内で処理する浸透式とに分けられます。放流先の状況に応じてよく調査して、説明します。

また、浄化槽には、水洗便所からの汚水のみを処理する単独処理装置と、汚水および雑排水等を合わせて処理する合併処理装置とがありますので、確認します。なお、現在は単独処理浄化槽の設置は、原則禁止されています。

「個別浄化槽」は、専門業者による年1、2回の清掃が必要ですが、保守管理の状況や費用については、浄化槽保守点検業務記録で確認します。

「集中浄化槽」の場合は、維持管理費の調査が必要になります。

 

下水道の配管調査方法についてまとめた

2016.06.06

「雑排水」とは、台所・浴室および洗面所などから排水される生活排水をいい、その処理方法は、公共下水・個別浄化槽・集中浄化槽・側溝・浸透式の5種類に分けられます。

対象不動産が一戸建で、汚水・雑排水とも公共下水道へ放流している場合

対象不動産が一戸建で、汚水・雑排水とも公共下水道へ放流している場合

「雨水」は汚染されていない排水として扱われ、公共下水または側溝へ放流される強制排水と、宅地内に浸透させる自然排水とに大別されますので、該当するものを記入します。

なお、浄化槽は、汚水や雑排水の処理装置であり、雨水の流入はできません。

対象不動産が一戸建で、雨水排水を公共下水道へ放流している場合

対象不動産が一戸建で、雨水排水を公共下水道へ放流している場合

特殊な例

対象不動産の水道管が、下図に示すとおり隣接地を通過して引き込まれている場合

隣接地通過

特殊事例:対象不動産の水道管が、下図に示すとおり隣接地を通過して引き込まれている場合

対象不動産は、前面道路に飲用水の配管がないため、別添配管図表のとおり隣接地1-2(所有者◯◯◯◯)の前面道路本管から、当該隣接地を通過して敷地内に配管されています。

私設管が通過している場合、当事者間でその状況や制限の内容を確認する意味で、覚書を締結しておくべきでしょう。上記のように前面道路に配管がなく、他人の敷地を通過して引き込まれている場合には、私設管「有」として記載します。他人の敷地を通過して引き込むには、敷地の所有者に確認しなければなりません。また逆に、対象不動産の敷地内を他人の私設管が通過している場合もあり、同様の説明が必要になります。

対象不動産(特に更地の場合)の敷地内および前面道路に水道管の配管がなく、下図のとおり離れた場所から引込工事を行う場合

引込工事を行う場合

特殊事例:対象不動産(特に更地の場合)の敷地内および前面道路に水道管に配管がなく、下図のとおり離れた場所から引込工事を行う場合

水道管は対象不動産の敷地内および前面道路とも配管がありませんが、別添配管図表A〜Bに示す範囲の引込工事を行うことにより公営水道を利用できます(管口径30mmの場合の引込工事負担金は、約◯◯◯万円、水道局納金◯◯万円)。

直ちに利用可能な施設については、対象不動産の周囲で使用している配管から引き込める状態にあるかどうかを十分に調査した上で、有無を判断します。また、配管の状況について具体的に空欄に記入します。引込工事を行う際には、相当な工事費の負担が発生しますので、そのことも記入して説明します。

対象不動産の汚水が、下図のとおり本管から分岐された共有の私設管を経由して放流されている場合

共有の私設管

特殊事例:対象不動産の汚水が、下図のとおり本管から分岐された共有の私設管を経由して放流されている場合

汚水は、敷地内汚水桝から私設管を経由して公共下水道へ流入しています(管理者◯◯町会・区間約◯◯m・私設管管理料金◯◯◯◯円/年)。位置は別添配管図をご参照ください。

公共下水道として利用できる施設を有しているが、終末処理場が未整備であるため浄化槽設置が義務づけられている場合(開発行為等により造成された分譲地等に多い。)

特殊事例:公共下水道として利用できる施設を有しているが、終末処理場が未整備であるため浄化槽設置が義務づけられている場合(開発行為等により造成された分譲地等に多い。)

汚水の処理は、終末処理場の供用開始後は下水道処理区域となるため、公共下水へ変更しなければなりません。この場合には、負担金とは別に接続工事費が必要となります。

「終末処理場」とは下水処理場のことで、下水処理場が供用開始された場合は、概ね1年以内に浄化槽から公共下水道への直接放流としなければなりません。この際、工事費が発生しますので、計画が予定されている場合は、その旨を空欄に記入して説明します。

不動産屋
読んでもわからない・・・難しい・・・重説どうしたらいいんだ。。。

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