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不動産の重要事項説明書における「文化財保護法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「文化財保護法」とはなにか
不動産屋
重要事項説明書における「文化財保護法」って何だったっけ…?
“こくえい和田さん”
売買の対象となる不動産が、重要文化財・史跡名勝天然記念物など文化財保護法の対象となる場合、伝統的建造物群保存地区内、周知の埋蔵文化財包蔵地域内に該当する場合には、重要事項説明が必要です。

文化財保護法画像byいくらチャンネル

不動産の重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」において「文化財保護法」という項目があります。

どのような不動産が文化財保護法の対象となり、どのような制限を受けるのでしょうか。

ここでは、不動産の重要事項説明における文化財保護法について説明します。

次の不動産は「文化財保護法」について重要事項説明が必要です。

  • 重要文化財・史跡名勝天然記念物など
  • 伝統的建造物群保存地区内
  • 周知の埋蔵文化財包蔵地域内

文化財保護法とは

文化財保護法は、1949年1月26日に法隆寺金堂壁画が焼失したことを契機に制定されました。重要文化財をはじめ遺跡の保存や維持管理を目的としており、遺跡の発見や保存を妨げる行為を制限している法律です。

文化財保護法による規制は、大きく次の3つにわかれます。

  1. 重要文化財・史跡・名勝・天然記念物の指定による規制
  2. 伝統的建造物群保存地区の指定による規制
  3. 周知の埋蔵文化財包蔵地の指定による規制

特に、不動産の調査では③周知の埋蔵文化財包蔵地の調査が非常に重要です。

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重要文化財・史跡・名勝・天然記念物の指定による規制

有形(形があるもの)文化財のうち、重要なものを重要文化財(じゅうようぶんかざい)に指定します。重要文化財のうち世界文化の見地から価値が高く、国民の宝となるものを国宝に指定します。

文化財の定義は、文化財保護法第2条にありますが、不動産に関係するのは形のあるもの(有形)のため、第1号・第4号・第6号です。

【文化財の定義】

この法律で「文化財」とは、次に掲げるものをいう。

1. 建造物、絵画、彫刻、工芸品、書跡、典籍、古文書その他の有形の文化的所産で我が国にとつて歴史上または芸術上価値の高いもの(これらのものと一体をなしてその価値を形成している土地その他の物件を含む。)ならびに考古資料およびその他の学術上価値の高い歴史資料(以下「有形文化財」という。)

2. 演劇、音楽、工芸技術その他の無形の文化的所産で我が国にとつて歴史上または芸術上価値の高いもの(以下「無形文化財」という。)

3. 衣食住、生業、信仰、年中行事等に関する風俗慣習、民俗芸能、民俗技術およびこれらに用いられる衣服、器具、家屋その他の物件で我が国民の生活の推移の理解のため欠くことのできないもの(以下「民俗文化財」という。)

4. 貝づか、古墳、都城跡、城跡、旧宅その他の遺跡で我が国にとつて歴史上または学術上価値の高いもの、庭園、橋梁、峡谷、海浜、山岳その他の名勝地で我が国にとって芸術上または観賞上価値の高いものならびに動物(生息地、繁殖地及び渡来地を含む。)、植物(自生地を含む。)および地質鉱物(特異な自然の現象の生じている土地を含む。)で我が国にとって学術上価値の高いもの(以下「記念物」という。)

5. 地域における人々の生活または生業および当該地域の風土により形成された景観地で我が国民の生活または生業の理解のため欠くことのできないもの(以下「文化的景観」という。)

6. 周囲の環境と一体をなして歴史的風致を形成している伝統的な建造物群で価値の高いもの(以下「伝統的建造物群」という。)

文化財保護法第2条

また、史跡、名勝、天然記念物も不動産に関係します。(文化財保護法第109条

  • 史跡(しせき):歴史上または学術上価値の高い貝塚、古墳、都城跡(とじょうあと)、城跡(しろあと)、旧宅その他の遺跡
  • 名勝(めいしょう):芸術上または観賞上価値の高い庭園、橋梁(きょうりょう)、峡谷(きょうこく)、海浜、山岳その他の名勝地
  • 天然記念物:学術上価値の高い動物(生息地、繁殖地および渡来地を含む)、植物(自生地を含む)および地質鉱物(特異な自然の現象の生じている土地を含む)

また、これらのうち特に重要なものを特別史跡、特別名勝、特別天然記念物に指定します。

重要文化財および史跡名勝天然記念物の現状を変更したり、保存に影響を及ぼす行為をするときは、文化庁長官の許可を受けなければなりません。また、重要文化財を修理するときは、届出なければなりません。

また、文化庁長官は、重要文化財および史跡名勝天然記念物の保存のために必要なときは、地域を定めて一定の行為を制限または禁止し、必要な施設を整備することを命じます。

地方公共団体は、重要文化財および史跡名勝天然記念物以外の文化財について、条例で独自の指定を行い、一定の行為を制限します。

【文化財保護法における制限行為】

重要文化財(国宝を含みます)に関しその現状を変更し、またはその保存に影響を及ぼす行為をしようとするときは、原則として文化庁長官の許可を受けなければなりません。

文化財保護法第43条

重要文化財を修理しようとするときは、所有者または管理団体は、修理に着手しようとする日の30日前までに、文部科学省令の定めるところにより、文化庁長官にその旨を届け出なければなりません。

文化財保護法第43条の2

文化庁長官は、重要文化財(国宝を含みます)の保存のため必要があるときは、地域を定めて一定の行為を制限し、または禁止することができます。

文化財保護法第45条1項

重要文化財(国宝を含みます)を有償で譲り渡そうとする者は、まず文化庁長官に国に対する売渡しの申出をしなければならず、申出後30日以内に文化庁長官が買取の通知をしたときは、予定対価相当額で売買が成立したものとされ、この期間内は当該重要文化財を譲り渡すことはできません。

文化財保護法第46条1・5項

史跡名勝天然記念物(特別天然記念物を含みます)に関しその現状を変更し、またはその保存に影響を及ぼす行為をしようとするときは、原則として文化庁長官の許可を受けなければなりません。

文化財保護法第125条

文化庁長官は、史跡名勝天然記念物の保存のため必要があるときは地域を定めて一定の行為を制限し、または禁止することができます。

文化財保護法第128条1項

重要文化的景観に関しその現状を変更し、またはその保存に影響を及ぼす行為をしようとする者は、原則として、当該行為をしようとする日の30日前までに、文化庁長官にその旨を届け出なければなりません。

文化財保護法第139条1項

地方公共団体は、条例により、重要文化財、重要無形文化財、重要有形民俗文化財、重要無形民俗文化財および史跡名勝天然記念物以外の文化財のうち、重要なものを指定して、その保存および活用のために一定の行為の制限を行うことができます。

文化財保護法第182条2項

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伝統的建造物群保存地区の指定による規制

伝統的建造物保存地区(でんとうてきけんぞうぶつほぞんちく)は、都市計画法地域地区の一つで、城下町、宿場町、門前町、港町、山村集落などの歴史的街並みを形成する伝統的建造物群、およびそれらと一体となって歴史的価値を形成する環境を保存する地区です。

伝統的建造物保存地区内では、市町村の条例により現状変更に該当する行為、すなわち建築物等の建築や除去、外観の変更などを規制します。

【文化財保護法における制限行為】

市町村が都市計画において伝統的建造物群保存地区を定めた場合においては、その保存のため条例で現状変更の規制がなされます。

文化財保護法第143条1項

伝統的建造物保存地区は文化庁のHPにて確認することができます。

詳しくはこちらをご覧ください。

伝統的建造物保存地区とはなにかわかりやすくまとめた

伝統的建造物群保存地区とはなにかわかりやすくまとめた

2017.09.30

周知の埋蔵文化財包蔵地の指定による規制

重要文化財となっているような古い寺社などを勝手に売買するのは良くないことぐらいはわかるでしょう。問題は、貴重な文化財が地中の見えないところに埋まっている場合です。

調査物件が周知の埋蔵文化財包蔵地(まいぞうぶんかざいほうぞうち)に該当している場合、遺跡の破壊などを防ぐため、建築の際には事前届出に加え、建築工事立会いや試掘などが行われます。

包蔵(ほうぞう)とは、内部に持っているという意味であり、地中に埋まっていることを意味します。また、周知(しゅうち)とは、その地域に文化財が埋まっていることが既に知られているという意味です。全く知られていないわけではないけれど、広く知れわたっているというわけでもなく、その間ぐらいの意味です。

【文化財保護法における制限行為】

土木工事その他埋蔵文化財の調査以外の目的で、貝づか、古墳その他埋蔵文化財を包蔵する土地として周知されている土地(以下「周知の埋蔵文化財包蔵地」という。)を発掘しようとする場合には、前条第1項の規定(土地に埋蔵されている文化財(以下「埋蔵文化財」という。)について、その調査のため土地を発掘しようとする者は、文部科学省令の定める事項を記載した書面をもって、発掘に着手しようとする日の30日前までに文化庁長官に届け出なければならない。)を準用する。この場合において、同項中「30日前」とあるのは、「60日前」と読み替えるものとする。

2. 埋蔵文化財の保護上特に必要があると認めるときは、文化庁長官は、前項で準用する前条第1項の届出に係る発掘に関し、当該発掘前における埋蔵文化財の記録の作成のための発掘調査の実施その他の必要な事項を指示することができる。

文化財保護法第93条

 

広く知れわたっているわけでもないため、誰もが知っているわけではありません。埋蔵文化財包蔵地というのは、別に、歴史的な建物が建っているというわけでもなく、普通の市街地内であることが一般的なため、調査しなければ見落としてしまうことが多いため、役所(教育委員会など)にて必ず調査が必要です

また、土地の売買に関わらず、将来的な再建築を踏まえて、全ての種別の不動産(中古戸建や中古マンションなど)の売買においても調査を必ず行い重要事項説明書に記載する必要があります。

物件調査のポイントは次のとおりです。

①役所の「◯◯市教育委員会事務局(教育委員会が多い) 文化財保護課(係)」等で埋蔵文化財包蔵地内に該当するか、届出が必要となるかどうか確認します。下記の大阪市のようなFAXで回答してくれる自治体もあります。
埋蔵文化財包蔵地画像byいくらチャンネル

埋蔵文化財包蔵地内なら「建築時の届出の有無と指導内容(基礎工事時の立会い・事前に試掘を行う等)」を確認します。埋蔵文化財包蔵地内において土木工事等の建築工事を行う場合、工事に着手する60日前までに文化庁長官への届出が必要になります。

②埋蔵文化財包蔵地内に該当している場合、もし遺跡が出てきた場合、試掘・発掘調査・学術調査の費用がかかるかどうか役所に確認します。加えて、他の建築制限がないかも確認しておきます

問題は、調査に時間がかかることだけでなく費用面です。埋蔵文化財が見つかり、学術調査を行う場合「自己居住用の建物なら費用負担無し」や「建物用途に関係なく建築事業主負担」など各自治体によって対応が違うため、個別に確認が必要になります。また、自己負担の場合には、行政(国・都道府県・市町村)からの補助金制度の有無も確認した方が良いでしょう。

実際のところ、試掘までは自治体負担、発掘は購入者負担とする自治体が大半です。この発掘費用に数千万円を要することも珍しくありませんが、自己居住用の建物の場合には自治体や国庫の補助が受けられるケースもあります。また発掘された遺跡などが重要なものだった場合、保存するために土地利用が制限されたり、発掘調査が長期におよぶこともあります。

まとめ

調査した結果、売買の対象となる不動産が、重要文化財・史跡名勝天然記念物など文化財保護法の対象となる場合、伝統的建造物群保存地区内、周知の埋蔵文化財包蔵地域内に該当する場合には、不動産の重要事項説明書の「文化財保護法」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。

 

 

不動産屋
読んでもわからない・・・難しい・・・重説どうしたらいいんだ。。。

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