こちらでは、高度地区についてわかりやすく説明します。
建物の高さの制限には最高と最低がある
高度地区とは建物の高さの制限を定めている地区です。大きくわけて2つあり、建物の高さの最低限度を定める最低限度高度地区（最低高さ制限）と、最高限度を定める最高限度高度地区（最高高さ制限）とがあります。
最低限度高度地区の割合は全体の1%未満のため、一般的に高度地区というと最高限度高度地区のことを指します。
高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区とする。
高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない。
都市計画法と建築基準法の違いについてはこちらをご覧ください。
高さの最高限度を定める理由として、日照や採光、通風を確保することがあげられます。
高い建物が建ちすぎると北側の隣地の住人は日当たりが悪くなって暗くなり、困りますよね。
高さを制限するものとして「絶対高さ制限」がありますが、こちらは第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域・田園住居地域のみに制限（高度地区は用途地域関係なし）され、戸建エリアに高い建物を建てないことを意図しているので異なります。
逆に、高さの最低限度を定める理由は、高い建物が必要なエリアに低い建物を建てることを禁止するためです。駅前や街の中心などに定められますが、最低限度より低い建物は建築できません。
似たような建物の高さを制限する地区として「高度利用地区」がありますが、高度地区が単純に高さ（高度）を制限する地区なのに対して、高度利用地区は、高い建物を建てて利用する（高度利用）を図るために制限を加える地区です。
高度地区の制限について、全国共通の規定があるわけではありません。各自治体（市町村）ごとに都市計画で定められており、例えば東京都の場合では高度地区は第１種から第３種まで、横浜市では第１種から第７種までの高度地区があるように、その規制内容は全国一律ではありません。もちろん高度地区がないところもあります。また、地方公共団体によっては、最高高さ制限を定めている高度地区もあります。そのため、高度地区による制限の内容については、必ず対象不動産を管轄する役所で実際の規制の内容を確認してください。
高度地区は、都市計画法で定める「地域地区」の1つです。地域地区とは、都市計画区域内の土地を、どのような用途に利用するべきか、どの程度利用するべきかなどを定めて21種類に分類したものです。ちなみに高度地区は、21種類の中で指定面積が一番広い「地域地区」です。
他にも、建物の高さの制限については、道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限・日影規制がありますが、制限が重なったときは、厳しい規制の方が適用されます。
調査している不動産が高度地区の制限に該当しているかどうかはGoogleやYahoo!で「◯◯市 高度地区」と検索すれば調べることができます。
上記の不動産は高度地区内にないということになります。
最高限度高度地区（最高高さ制限）の例
例えば、大阪府箕面市では次のような8種類の高度地区が定められています。
じつは、最高高さ制限を定めた高度地区は、2004（平成16）年度に行われた都市計画の見直しで加えられたため、各自治体によって制限がバラバラであり、その不動産ごとに規制内容を確認しなければなりません。
特に注意しなければならないのは、2004（平成16）年に見直しされていることから、築年数がそれほど古くないマンションでも既存不適格になるケースがあり、その場合は重要事項説明書にて記載・説明する必要があります。
最低限度高度地区（最低高さ制限）の例
例えば、大阪府大阪市では次のような最低高さ制限が定められています。
上記をみると駅前や幹線道路沿いに指定されていることがわかります。最低限度高度地区は、最高限度高度地区の制限とは逆に、高い建物をつくることを目的としているため、最低限度の高さよりも低い建物は建てることができないというものになります。
幹線道路沿いの場合には、沿道に高い建物をつくることで、沿道よりも外側の地域に対して道路の騒音等を波及させない（騒音等の遮断）という側面を持っています。
こちらの制限内容も各自治体によって制限が異なるため、不動産ごとに調査・確認が必要になります。
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