「成年後見制度」を利用して、成年後見人が親の不動産を売却する方法

実家の売却を考えているのですが、親が認知症で委任状を書いてもらうのも難しい状態です。
売却に向けて動きたいのですが、どのように進めていけば良いでしょうか？

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。

親が認知症などで判断能力が低下してしまった場合、本人の財産の管理や生活面の手配など、さまざまな場面で不都合が生じます。そのようなときに利用できるのが「成年後見制度」です。

成年後見制度には、「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があり、本人に代わって不動産の売却を行うなどの代理権や同意権、取消権などを取得することができます。

こちらでは、成年後見制度を利用する流れと成年後見人が不動産を売却する方法についてわかりやすく説明します。

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1.成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症や精神的な障がいなどによって判断能力が衰えてしまった人（本人）を、法的に保護する制度です。

社会生活を送るうえで、「法律行為」は欠かせません。とくに不動産を所有している場合には、賃貸借や売買契約、高齢になったときの相続の手続きなど、大きな金額がかかわる法律行為を行う機会が多くあります。

しかし判断能力が衰えてしまっていると、相手にだまされて不利な契約を結んでしまうかもしれません。

成年後見制度では、そのような場合に備えて「後見人」を選定し、生活上で不利益を受けないようにサポートします。

成年後見制度は「任意後見制度」と「法定後見制度」がありますが、それぞれの概要を確認しましょう。

1-1.任意後見制度とは

任意後見制度は、まだ十分な判断力があるうちに、将来判断能力が衰えてしまう場合に備えて、あらかじめ自分が選んだ任意後見人に、自分の生活や財産管理についての代理権を与えることをいいます。

任意後見制度は、公証人が作成する公正証書で契約を結ばなくてはなりません。

1-2.法定後見制度とは

法定後見制度は、家庭裁判所によって選ばれた成年後見人などが、本人が不利益を受けないよう、代理して契約などの法律行為を行ったり、本人が同意しないで行った不利益な法律行為を取り消したりできる制度です。

法定後見制度は、本人の判断能力の低下具合によって、さらに以下の3つに分かれています。

2.成年後見の申し立て手続き

成年後見人等の申し立ては、本人の住民票上の住所を管轄する家庭裁判所に対して行いますが、任意後見と法定後見によって手続きが異なります。

それぞれの手続き方法を説明します。

2-1.任意後見の申し立て手続き

任意後見の申し立てをするには、まずは後見人と任意後見契約を結ばなくてはなりません。任意後見契約は、法律によって、公正証書でしなければならないと決められています。

公正証書とは、法律に関する争いを未然に防ぐために、公証人によって作成される公文書を指します。公正証書は法的に証明力と執行力を有していることが特徴です。

本人の判断能力が低下し、家庭裁判所で任意後見監督人（後見人が契約の内容通りの仕事をしているかを監督する人）が選任されて初めて任意後見契約の効力が発生します。

任意後見の申し立ての進め方は、以下の通りです。

• STEP.1
  本人が任意後見人を選ぶ
  任意後見人には、家族や親戚、友人、弁護士や司法書士等のほか、法人にもなってもらうことができます。また、複数人にすることも可能です。

  ただし、未成年者や破産者、本人と訴訟をした者など、法律がふさわしくないと定めている事由のある者はなることができません。
• STEP.2
  契約内容を決める
  任意後見人にどのような内容を依頼するのかは、当事者間の合意により自由に決めることができます。

  任意後見契約で委任することができるのは、財産管理に関する法律行為（自宅等の不動産や預貯金の管理、税金の支払いなど）と介護や生活面の手配（介護サービス締結等の療養看護に関する事務や法律行為）です。

  また、上記法律行為に関する登記の申請なども含まれます。
• STEP.3
  公証役場で任意後見契約を結ぶ
  本人と任意後見人になることを引き受けた人（任意後見受任者）の双方が、本人の住居の最寄りの公証役場に赴き、公正証書を作成します。

  公正証書でない任意後見契約は、無効となります。
• STEP.4
  必要書類をそろえ、 家庭裁判所で申し立てを行う
  本人の判断能力が低下した場合は、任意後見契約を開始するために本人の住所地の家庭裁判所に「任意後見監督人選任の申立て」をします。

  なお、申し立てを行えるのは、本人・配偶者・4親等内の親族・任意後見受任者です。
• STEP.5
  家庭裁判所が任意後見監督人を選任する
  任意後見人を監督すべき「任意後見監督人」の審判が確定すると、任意後見受任者は「任意後見人」として、契約に定められた仕事を開始することになります。

なお、任意後見契約は、東京法務局で登記されます。任意後見人は、法務局で「登記事項証明書」の交付を受けることにより、自身の代理権を第三者に証明することができます。

2-2.法定後見で後見人などを決める手続き

法定後見では公正証書での契約は不要で、直接家庭裁判所に申し立てを行います。

• STEP.1
  「後見開始の審判」を申し立てる
  必要書類をそろえ、本人の住民票上の住所を管轄する家庭裁判所に成年後見人等（成年後見人、保佐人、補助人）の選任を申し立てます。

  申立てを行えるのは、本人・配偶者・4親等内の親族・任意後見受任者などです。
• STEP.2
  家庭裁判所の調査官が調査を行う
  調査官による本人や候補者からの事情の聞き取りや必要があると判断された場合には、医師によって本人の判断能力の診断が行われます。

  ※補佐・後見の場合は、原則本人の判断能力について鑑定が必要です。
• STEP.3
  後見（保佐、補助）開始の審理・審判
  提出書類、調査結果、鑑定結果などが審査され、家庭裁判所は、後見（保佐、補助）開始の決定（審判）を行い、あわせて成年後見人（保佐人、補助人）を選任します。

  申立人と後見人に決定内容の通知「審判書」が送付されます。
• STEP.4
  後見（保佐、補助）開始の審判確定と登記
  審判書が送付されて2週間以内に、誰も不服を申し立てない場合は、後見（保佐、補助）開始審判の法的な効力が確定し、東京法務局に審判内容が登記されます。

3.成年後見人が不動産を売却する方法

成年後見人は、本人の財産を管理し、本人を代理して法律行為を行えるとされており、不動産を売却する権限も与えられています。

不動産が居住用か非居住用かによって、必要な手続きは異なるため、それぞれ解説します。

3-1.居住用不動産の売却方法

成年後見制度の目的は、判断能力が不足する本人を保護することです。本人の財産を処分するには、本人の意思を尊重し、その心身や生活の状態に十分配慮することが求められています。

居住用不動産を売却するときにも、本人の生活、精神状況への十分な配慮が必要です。住む家がなくなってしまうと、本人が非常に困ったことになることは容易に想像できます。精神的にも不安定になり、よい影響を与えることはあまり考えられません。

そのため民法では、成年後見人が本人の居住用不動産を売却するときには、裁判所の許可を得る必要があると定めています。（民法第859条の3）

もし成年後見人が裁判所の許可を得ずに居住用不動産を勝手に売却してしまったとしても、その行為自体を取り消すのではなく、法的に無効とされます。

売却して受け取った価格を買主に返却しなければならないうえ、成年後見人の義務違反となり解任されてしまう可能性も高いでしょう。

なお成年後見監督人が選任されている場合には、居住用不動産の売却には、裁判所の許可と同時に成年後見監督人の許可も得なければなりません。成年後見監督人は、後見人が本人の利益になる行為をきちんと行うかをしっかり監督する役目があるためです。

ただし元の任意後見契約書の内容に、同意が不要との規定があれば、その限りではありません。

3-1-1.居住用不動産売却の申請方法

居住用不動産を売却するときには、以下の書類が必要になります。

上記の書類を、本人の居住地を管轄する家庭裁判所に提出します。なお必要書類は家庭裁判所によって異なる場合があるので、必ず事前に確認するようにしてください。

3-1-2.居住用不動産の売却が許可になるかの判断要素

居住用不動産の売却が許可になるかどうかは、以下を判断材料とされるのが一般的です。

居住用不動産が、成年後見人の勝手な判断ではなく、本人の利益のためと判断された場合に限り、売却許可の裁判がなされます。

3-2.非居住用不動産の売却方法

非居住用不動産については、その売却理由が本人の保護・利益につながる正当なものであれば、裁判所の許可などを得ることなく売却が可能です。

本人が長く生活していくうえの生活費や医療費が不足してきた、あるいは施設に入居するため、売却によって費用を捻出するというのは正当な理由と判断される可能性が高いと考えられます。

ただし売却の金額が相場とかけ離れて安い場合には、本人の利益にならないと判断される場合があるため注意が必要です。

非居住用不動産の売却についても、家庭裁判所には事前に伺いを立てるのが望ましいでしょう。

3-3.居住用と非居住用を見極める方法

売却を検討している不動産が、居住用と非居住用のどちらに該当するのかを判断するのが難しいケースもあります。

民法上での居住用不動産とは、「（本人の）居住の用に供する建物又はその敷地」とされています。（民法第859条の3）つまり居住用かどうかは、本人の住民票があるかどうかといった形式的な基準ではなく、生活実態によって判断されるということです。

たとえば高齢者の場合、施設に入る、入院するなどでその不動産に住んでいないケースもあるでしょう。しかし過去に生活していた、また将来生活する可能性がある不動産については、居住用不動産に該当すると判断されるのが一般的です。

まとめ

認知症の症状があるといってもご本人の症状が軽度であれば、「保佐人」や「補助人」となり、不動産の売却はそれほど困難ではないケースもあります。

ただ、法定後見制度は、候補者がそのまま成年後見人等（成年後見人、保佐人、補助人）に選ばれるとは限らないことに、注意が必要です。

成年後見制度には、複数の制度があり、ご本人がどのような状態かによっても変わってきます。判断力の低下が見られる場合には、家族等でよく話し合って、適したものを選び早めに行動することが重要です。

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