防火地域とはなにかわかりやすくまとめた

都市を火災から守ることは、都市計画における重要な役目の1つです。

都市計画とは、都市の将来あるべき姿を想定し、そのために必要な規制や整備を行い、都市を適正に発展させようとする方法や手段のことです。火災が起きても燃え広がりにくい、火災を防ぐ（防火）都市を創ることは理想なのです。

都市計画について定めた都市計画法では、防火についてこのような項目があります。

防火地域または準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため定める地域とする。

（都市計画法第9条第21項）

このように火災の被害が起きやすい地域、そして火災を防ぐために予防しなければならない地域として、防火地域・準防火地域が定められます。

ここでは、防火地域がどのような地域なのかについてわかりやすく説明します。

防火地域はどこに指定されるのか

指定される場所は2つに分かれます。

1つは、建物の密集度が高い地域です。火災が起きたらひとたまりもありません。そのため、都市の中心部で、商業施設が立ち並び、人通りや交通量が多い市街地の一定範囲に面として指定されます。

もう1つは、火災のときに消防車や救急車など緊急車両が通る幹線道路沿いに指定されます。火災が起きて建物が倒れ、道を塞いでしまうと消防車が駆けつけることができなくなります。そして、その間にさらに火災が広がってしまいます。そのため、道路沿いでラインのように指定されます。

まさに、火災の被害が起きやすい地域、そして火災を防ぐために予防しなければならない地域が防火地域に指定されます。そのため、基本的に防火地域内に木造建築物を建てることができません。

一番、制限が厳しい防火地域を囲むように指定されるのが準防火地域で、さらにその周りが法22条指定区域になることが多いです。

あなたの不動産が、防火地域内かどうか調べるにはGoogleやYahoo!で「◯◯市（区・町・村）　防火地域」と検索すれば調べることができます。

防火地域内だったらどうしないといけないのか

防火地域内の建物は、延べ床面積（階ごとの面積を足した面積）が100㎡以下の小規模なものを除き、耐火建築物にしなければなりません。

	1階・2階（地階※を含む）	3階以上（地階を含む）
延べ面積100㎡超	耐火建築物	耐火建築物
延べ面積100㎡以下	耐火建築物または準耐火建築物

※地階（ちかい）について、日本の建築基準法では、床面が地盤面より下（地下）にあり、その低さが天井高の1/3以上ある階のことと定義されています。

耐火構造または準耐火構造でない屋根は不燃材料で造る、もしくは葺（ふ）かなければなりません。「不燃材料」とは、コンクリート・れんが・瓦・石綿スレート・鉄鋼・アルミニウム・ガラス・しっくい、その他これらに類する建築材料で規定の不燃性（燃えにくさ）を有するものをいいます。

ただし、次に該当するものは、耐火建築物または準耐火建築物としなくてもよいとされています（建築基準法第61条ただし書）。

• 高さ2ｍ以下の門または塀
• 準防火地域内にある建築物（木造建築物等を除く）に附属するもの

防火地域の建物は、燃えにくい材料で建てなければならないため、一般的な建築費より高くなります。

その分、建物を建てる際、一般的に隣地境界線から50cm離さなければならない（民法第234条）ところ、防火地域内で耐火建築物を建てる場合は、隣地境界線に接して建てることができます（建築基準法第63条）。

加えて、第1種・第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域で建ぺい率が80%の地域では建ぺい率の制限をなくし、それ以外の地域では法定の率より10%緩和されます。

耐火建築物・準耐火建築物であれば火災保険が安くなる

一戸建てを購入したとき、火災保険の見積もり金額の高さにびっくりすると思います。

およそ、一般的な木造の新築戸建（延床面積100㎡）で約30万円（保険期間10年）ぐらいかかります。

防火地域の建物は、燃えにくい材料で建てなければならないため、一般的な建築費より高くなりますが、その分、火災保険が安くなります。（マンションは基本的に耐火建築物なので、保険料が安いです。）

よく間違えるポイントとして、安くなる条件は「耐火建築物」「準耐火建築物」「省令準耐火建物」のいずれの記載があることで、防火地域だからといって必ず安くなるわけではありません。

また、よく間違えられるのですが、「耐火建築物」と「耐火構造」は異なります。「耐火構造」という記載では、「耐火建築物」または「耐火構造建築物」の確認にはならず、「準耐火構造」という記載も同様です。

具体的には、建築確認申請書（第四面）【５．耐火建築物等】欄に以下の記載があると「耐火建築物」「耐火構造建築物」「準耐火建築物」「特定避難時間倒壊等防止建築物」に該当します。

【耐火建築物】：「耐火建築物」「耐火構造建築物」「耐火」

【準耐火建築物】：「準耐火建築物」「準耐火」「準耐火イー１」「準耐火イー２」「準耐火ロ」「準耐火ロー１」「準耐火ロー２」「簡易耐火建築物」「簡易耐火イ」「簡易耐火ロ」「簡耐イ」「簡耐ロ」「特定避難時間倒壊等防止建築物」

また、公的機関等や登録住宅性能評価機関、施工者、ハウスメーカー、設計者、販売者、不動産仲介業者の発行する書類（パンフレット等を含みます）で上記部分が確認できる場合も認められます。

「省令準耐火（しょうれいじゅんたいか）建物」とは、簡単に言うと、住宅金融支援機構（フラット35）が定める耐火性能を有する建物のため、フラット35の住宅ローン利用者に該当します。そこで、省令準耐火建物に該当するかの確認が必要です。

詳しく言うと、勤労者財産形成促進法施行令第36条第2項及び第3項の基準を定める省令第1条第1項第1号ロ(2)に定める耐火性能を有する建物として、住宅金融支援機構の定める仕様に合致するものまたは住宅金融支援機構の承認を得たものをいいます。

詳しくは、フラット35の「省令準耐火構造の住宅」をご覧ください。

上記でも不明な場合、施工者、ハウスメーカー、設計者または販売者（不動産仲介業者は含まれません）から「建物構造証明書」を取得できると、保険料が安くなります。

詳しくは火災保険を扱っている保険会社にお問い合わせください。

建物が防火地域の内外をまたいでいる場合

建物が、防火地域と準防火地域やなにも指定がない区域をまたいでいる場合は、防火上の制限がもっとも厳しい地域の規制が適用されます。例えば、建物が防火地域と準防火地域をまたいでいる場合は、防火地域の制限を受けるということになります。

ただし、耐火構造で自立できる壁である防火壁を設けた場合、その外側において厳しい地域の規制は適用されず、本来の制限を受けます。

具体的な調査方法

上記を調べるには、役所の都市計画課（建築指導課・都市政策課・まちづくり推進課など役所によって呼称の違いあり）に行きましょう。

その際、正確に調査場所の確認を行うため、住宅地図を持参することを忘れないでください。

担当者が順次説明するので、メモを取ってください。

またいでいる場合は、

まとめ

防火地域は、都市の中心市街地や主要な駅前、主要な幹線道路沿いなど、多くの建物や商業施設が密集し、火災などが起これば大惨事になりかねない地域に指定され、建物の構造が厳しく制限されます。

具体的にいうと、飲食店などが多い商業地域では、多くの地域が防火地域に指定されています。そうなると、例えば駅近の商業地域内で、木造の家を建てるために土地を探していてもほとんど意味がないということになります。

近年、防火地域内においても、一定の耐火性能を有するもので国土交通大臣の認定を受けたものであれば、木造住宅でも建築することができるようになりましたが、それでも制限がかなり厳しいため、事前に確認が必要です。

防火地域の建物は、燃えにくい材料で建てなければならないため、一般的な建築費より高くなりますが、その分燃えにくくなるとして、火災保険の金額が安くなることも知っておいた方が良いでしょう。

防火地域は、都市計画法で定める「地域地区」の一つです。地域地区とは、都市計画区域内の土地を、どのような用途に利用すべきか、どの程度利用すべきかなどを定めて21種類に分類したものです。防火地域は、地域住民の安全面に配慮した防火、防災によって区分された地域です。

詳しくは、「地域地区とはなにかわかりやすくまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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