不動産の重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」において「生産緑地法」という項目があります。
どのような不動産が生産緑地法の対象となり、どのような制限を受けるのでしょうか。そもそも生産緑地とはなんでしょうか。
ここでは、不動産の重要事項説明における生産緑地法について説明します。
次の不動産は「生産緑地法」について重要事項説明が必要です。
- 生産緑地
生産緑地法とは
生産緑地法は、都市部で農業を継続したいという要請と緑地確保の必要性から、農地等を緑地として計画的に残すための法律で、1974（昭和49）年に制定されました（改正生産緑地法は1992年）。
農地等というのは、農地以外にも、採草放牧地、林業の用に供されている森林、漁業の用に供されている池沼を含み、農林漁業に利用されている緑地全般をさします。また、生産緑地（せいさんりょくち）とは、都市計画による地域地区である生産緑地地区内の土地または森林のことをいいます。
そのため、生産緑地=生産緑地地区です。生産緑地地区に指定されると現地に生産緑地の看板が立ちます。
市街化区域内の農地等を、宅地化すべきものと残すべきものに区別し、残すべき農地等を生産緑地（地区）に指定します。生産緑地（地区）は、市街化区域内の500㎡以上の農地または山林で、営農（えいのう：農業をいとなむこと）が継続可能な一定の要件を満たすものについて、地方公共団体が指定します。
- 良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適しているもの
- 500㎡以上の面積
- 農林業の継続が可能な条件を備えているもの
農業を続けたい農家は、生産緑地地区の指定を受けることによって、長期間にわたり農地等として利用し続けることができます。一般的に、市街化区域内の農地等は、固定資産税・都市計画税について宅地並みの課税を受けますが、生産緑地はその対象とならず、農地並みの課税になるという税金上のメリットがあります。
生産緑地は、税法上優遇されていることから自由売買することが制限されています。農地等としての利用が義務付けられ、原則として30年間は農地等から宅地転用ができず、建物建築や宅地造成をする場合は、市町村長の許可が必要です。（生産緑地法第8条）
このことから、通常の不動産仲介取引において「生産緑地の土地」を売買するケースは極めてまれであり、多くは「隣接地（または近隣）が生産緑地に指定されている」ケースです。この生産緑地の指定が解除された場合に、想定していなかった建物が建ち、該当不動産への影響が出る可能性がある場合は、調査する必要があります。
生産緑地の指定解除
生産緑地の指定解除の流れは次の通りです。
生産緑地は、農地以外としての転用・転売はできませんが、次のどれかに該当した場合は、市町村の農業委員会に買い取ってもらうこと（買取請求）ができます。
- 期間の満了（生産緑地の指定後30年経過）
- 土地所有者が死亡したとき
- 土地所有者及び農業従事者が身体的な事情により継続できないと行政に認められたとき
買い取る場合は、時価での買取り協議が行われます。市区町村が買い取らない場合、他の農業関係者に売買の斡旋（あっせん）を行いますが、他の農業関係者も購入を申し出ない場合（買取申出から3ヶ月以内に斡旋が成立しない場合）には生産緑地の指定が解除され、自由売買が認められます。
上記のいずれかの条件に該当しない場合には生産緑地の指定は解除されません。
不動産業界は、生産緑地の約8割が2022年に解除される「2022年問題」が話題です。
生産緑地地区の調査
調査している不動産が、生産緑地地区に該当している場合、または近くにあるかどうかはGoogleやYahoo!で「◯◯市 生産緑地地区」と検索すれば調べることができます。
上記の不動産は、生産緑地地区内にあります。
調査した結果、売買の対象となる不動産が、生産緑地地区内に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「生産緑地法」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。
ただ前述した通り、通常の不動産仲介取引において「生産緑地の土地」を売買するケースは極めてまれです。もし、売買する不動産の隣接地（または近隣）が生産緑地に指定されている場合は、不動産重要事項説明書の備考欄に次のような文言を入れておいた方が良いでしょう。
対象不動産の（方角）側約◯◯ｍに生産緑地（指定年月日・指定期間・対象地番等）があり、気象条件によっては土埃や臭気等が生じる場合があります。
該当不動産の隣接地に生産緑地（らしきもの）がある場合には、役所で次のポイントを調査します。
- 隣接地が生産緑地の指定を受けているかを役所の都市計画課で確認する（指定年月日・指定期間・対象地番も併せて確認する）
- その場で、現時点でその生産緑地において市町村への「買取請求」が出ていないかを確認する
- もし生産緑地が「指定解除」されている場合は、建築指導課で、現時点でなにか建築計画が出ているかを確認する
生産緑地地区は、都市計画法で定める「地域地区」の一つです。地域地区とは、都市計画区域内の土地を、どのような用途に利用すべきか、どの程度利用すべきかなどを定めて21種類に分類したものです。
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