こちらでは、市街化調整区域内の建築許可について、詳しくお伝えします。
原則的に建築禁止だが、都市計画法第43条に該当するものだけ許可される
土地は、開発許可を受けた新たな土地と、開発行為によらない昔からある一般的な土地とに大きく2つにわかれます。
開発行為（かいはつこうい）とは、簡単にいうと山林や水田などの土地を住宅用の土地にするための宅地整備工事です。この開発行為は、都道府県知事の許可（開発許可）が必要になります。
開発行為によらない昔からある一般的な土地（宅地）は、建築確認制度によって制限されます。しかし、市街化調整区域の場合は、そもそも原則として建物の建築は許されていません。そのため、不動産調査において、最初に調査すべきなのは、その不動産が市街化区域か市街化調整区域のどちらにあるかです。（市街化区域の場合は、用途地域などの一般的な制限を受けます。）
しかし、例外的に都市計画法第43条（開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限）に該当するものは建築許可されます。この都市計画法第43条の制限に加え、建物の新築・改築・用途変更にあたって、都道府県知事の許可が必要か不要のケースにわかれます。
都道府県知事の許可が不要な場合
都道府県知事の許可が不要な場合は、次のとおりです。
- 都市計画法第43条第1項で引用する都市計画法第29条第1項第2号：農林漁業用の建物および従事者住宅
- 都市計画法第43条第1項で引用する都市計画法第29条第1項第3号：駅舎・公民館などの公共用建物
- 都市計画法第43条第1項第1号：都市計画事業施行による建築物・第1種特定工作物（コンクリートやアスファルトプラントなどの周辺環境の悪化をもたらすおそれがある工作物）
- 都市計画法第43条第1項第2号：非常災害ための必要な応急措置としての建築物・第1種特定工作物
- 都市計画法第43条第1項第3号：仮設建築物
- 都市計画法第43条第1項第4号：都市計画法第29条により許可が不要な開発区域内での建築物・第1種特定工作物
- 都市計画法第43条第1項第5号：通常の管理行為、軽易（けいい：手軽でたやすいこと）な行為
- 車庫、物置等の附属建物の建築
- 10㎡以内の増築および改築
- 周辺居住者の日常店舗等で、延床面積が50㎡以内の自己用建物
- 土木工事等で一時的に使用する第1種特定工作物
- 都市計画法第43条第3項：国・都道府県が行う建築物・第1種特定工作物については、知事との協議成立をもって許可とみなす
- 線引き前から建っていた建物の建替え（一定の条件有り）
なお、都市計画法による制限に加えて、市町村の条例でより厳しい制限を行うことがあるので、調査の際には市町村の役所で確認します。
ちなみに、土地が農地の場合で、宅地へ転用するためには農地転用許可が必要です。この場合、農地法による規制を受けます。
都道府県知事の許可が必要な場合
都道府県知事の許可が不要な場合を除いては許可が必要であり、許可の条件は都市計画法施行令第36条に定められています。基本的に開発行為の許可基準と同じです。
- 基本的に、市街化調整区域内の開発行為の許可基準（都市計画法第34条第1号〜14号）と同様のもの
- 地区計画・集落地区計画の区域内にある場合は、地区計画に適合しているもの
- 排水施設・擁壁・地盤の状態が、一定の基準を満たしているもの
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