この記事では、兵庫県の
- 土地の売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という、土地を売る際に知っておきたい基本知識に加え、
- 高く売れる土地の特徴
- 売れにくい土地の特徴
- 売れにくい土地を売るための対策方法
について知ることができます。
兵庫県の「土地の売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「兵庫県の土地・中古戸建て売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2023年度版】兵庫県の土地が売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約6.3ヵ月、平均売却価格は約2,580万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 前年に比べ売却価格は、約2.9％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約1.5%上昇
- 前年に比べ成約件数は、約0.01％上昇
詳しくは「1.【2023年度版】兵庫県の土地が売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.兵庫県で高く売れる土地の特徴（2023年度版）
兵庫県で高く売れる土地の特徴は、一般的に以下のとおりです。
- 交通の便が良い
- 周辺環境が良い
- 人気の沿線上にある
- 主要都市に近い
- 土地面積が広い
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい」場所にある土地だと査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】兵庫県で高く売れる土地の特徴（2023年度版）」をご覧ください。
3.兵庫県で売れにくい土地の特徴（2023年度版）
売れにくい土地の特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 交通の便が悪い
- 周辺環境が悪い
- 人気の沿線上にない
- 主要都市から遠い
- 土地面積が狭い
詳しくは、「3.兵庫県で売れにくい土地の特徴（2023年度版）」をご覧ください。
4.【事例で解説】兵庫県で売れにくい土地を売るための方法3つ（2023年度版）
兵庫県で売れにくい土地を売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 土地面積が狭い | ・隣地の所有者に売却する |
| 周辺環境が悪い | ・売却価格を下げる |
| 人気の沿線上にない | ・周辺環境の良さをアピールする |
「4.【事例で解説】兵庫県で売れにくい土地を売るための方法3つ（2023年度版）」の章で、詳しくご覧いただけます。
1.【2023年度版】兵庫県の土地が売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2023年度版】兵庫県の土地が売却成約までにかかった期間
| 兵庫県平均 | |
|---|---|
| 土地の売却成約までにかかった期間 | 約6.3ヵ月 |
不動産は、「マンション＞戸建て＞土地」の順に売れやすく、土地の場合、以下のような理由から売却期間が長くなりがちです。
- 境界の調査や確定に時間がかかる
- 古い家が建っている場合、解体して更地にしてから売買契約を結ぶケースもある
参考として実際に売却成約した売主のアンケートを見ると、兵庫県では全体の約6割以上のケースで半年以内に売却できていることがわかります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 1年以内 | 40.5% |
| 2位 | 6ヵ月以内 | 25.1% |
| 3位 | 3ヵ月以内 | 23.3% |
| 4位 | 2年以内 | 7% |
| 5位 | 2年以上 | 4.1% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2023年度版】兵庫県の土地の売却価格・相場の動向
| 兵庫県平均 | |
|---|---|
| 土地売却価格・相場 | 約2,580万円 |
2023年現在、兵庫県の土地相場の動向は次のような傾向です。
〈2023年度版 兵庫県の土地相場の動向まとめ〉
- 前年に比べ売却価格は、約2.9％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約1.5%上昇
- 前年に比べ成約件数は、約0.01％上昇
【主な要因】
- 神戸・大阪・姫路など主要都市へのアクセスが良いエリアが人気となっている
- コロナ禍によるマイナス影響が緩和された
2023年の兵庫県の地価動向によると、兵庫県の住宅地の地価は15年ぶりに上昇に転じました。商業地は２年連続、工業地は３年連続の上昇です。
価格上昇の背景として、新型コロナによるマイナス影響が緩和され、人の流れが回復したことがあげられます。景気の回復と共に地価も回復し、特に神戸市や阪神間エリアを中心とした都市部周辺の地価が上昇しています。
阪神間エリアは、神戸市や大阪市といった主要都市へのアクセスの良さから需要が高く人気がありますが、全体的に供給が不足気味であることも地価上昇の一因です。その影響を受けて、周辺エリアの地価も上昇しています。
しかし、兵庫県全体の人口は減少傾向にあり、地方では不動産の需要や価格が下落しているという二極化が進んでいる状態です。現状に変化をもたらすような出来事がなければ、今後、地方エリアでの土地の需要が急激に増える見込みは少ないと言えるでしょう。
また、以下のようなエリアの住宅需要や地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1神戸・阪神間エリア
⇒交通利便性が高いことで根強い人気がある
⇒特に神戸市中央区、ベッドタウンである北区や西区
⇒大阪に出やすいことから東灘区・灘区の人気が高い
2.芦屋市エリア
⇒治安の良さやブランド力で人気があり、兵庫県でも地価が高い地域
3.西宮市エリア
⇒大阪と神戸の中間に位置し、ベッドタウンとして評価が上昇。近年、再開発されたことからも人気を集めている
【主な要因】
- 周辺に商業施設や医療機関が充実している地域が人気
- 神戸市や大阪市といった大都市へのアクセスの良さが重要視されている
兵庫県 まちづくり部都市計画課:令和5年地価調査 兵庫県の地価動向
2.【チェックリスト付き】兵庫県で高く売れる土地の特徴（2023年度版）
基本的に、土地は「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」でなければ高くは売れません。
加えて、兵庫県では以下に掲げた特徴に多く当てはまっているほど、査定額が高くなります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 交通の便が良い | ・電車やバスなど交通手段が充実している ・学校、オフィス等に通いやすい |
✅ |
| 周辺環境が良い | ・閑静で落ち着いている ・商業施設、病院、銀行などが近い |
✅ |
| 人気の沿線上にある | ・JR、阪急沿線上にある ・特急、急行が停まる駅が近くにある |
✅ |
| 主要都市に近い | ・大阪、神戸、姫路へのアクセスが良い | ✅ |
| 土地面積が広い | ・兵庫県で取引されている土地の平均面積以上の広さがある | ✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］交通の便が良い
神戸市や西宮市以外のエリアであっても、明石駅や姫路駅の近くなど、交通の便が良い場所にある土地であれば比較的高く売れます。
また、神戸市や大阪市へのアクセスが良く、オフィスや学校の多いエリアに行きやすい土地は、住宅地としても人気が出やすいです。
2-2.［特徴2］周辺環境が良い
家を建てるための土地の場合、周辺環境が良いエリアの方が高く売れやすいです。
商業施設や病院、銀行といった生活に必要な施設だけでなく、学校や幼稚園、公園などが近隣にあると、より一層買い手が付きやすくなります。
2-3.［特徴3］人気の沿線上にある
駅が近いことは土地の価格相場に大きく影響します。通勤や通学に便利で人気のあるJRや阪急の沿線にあり、なおかつ快速や急行、特急が停まる駅の近くにある土地は、住宅地として高く売れやすい傾向にあると言えるでしょう。
2-4.［特徴4］主要都市に近い
神戸、大阪、姫路など、主要都市の近くでアクセスの良い場所にある土地は、通勤や通学に便利なため住宅地として高く売れやすくなります。
また、そのような主要都市に行きやすい地域は、住宅地としてだけでなく商業地としても公示地価が高いことが多いです。
2-5.［特徴5］土地面積が広い
一般的に土地は面積が広いほど、活用方法が広がるため売却価格は高くなります。
兵庫県で取引されている土地の平均面積である約194㎡以上の広さがあれば、高く売れやすいでしょう。
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3.兵庫県で売れにくい土地の特徴（2023年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 交通の便が悪い | ・電車やバスなどの交通手段が使いにくい ・学校、オフィス等に通いにくい |
| 周辺環境が悪い | ・墓地、廃棄物処理場などの嫌悪施設が近くにある ・大気汚染や騒音がなどがひどい場所にある 等 |
| 人気の沿線上にない | ・JR、阪急沿線上にない ・ローカル線上にある |
| 主要都市から遠い | ・神戸、大阪、姫路へのアクセスが悪い |
| 土地面積が狭い | ・兵庫県で取引されている土地の平均面積よりも狭い |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］交通の便が悪い
一般的に、交通の便が悪い場所にある土地は、住宅用地としても商業用地としても人気がなく、高く売れにくいです。
駅から離れた場所の場合は、駅までのバスが通っていてバス停が近くにあると、売れにくさが多少緩和されるでしょう。
3-2.［特徴2］周辺環境が悪い
以下のような施設が近くある土地の場合、売り出してもなかなか買い手がつかないことがあります。
- 墓地・焼却場・暴力団事務所などの嫌悪施設
- 工場・ガソリンスタンドなど、においが強い施設
- 高速道路や幹線道路など、排気ガスによる大気汚染の影響がある場所
- 線路横や踏切など、騒音がひどい場所
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
3-3.［特徴3］人気の沿線上にない
兵庫県では、JR線や阪神沿線、阪急沿線といった人気のある沿線上にない土地は、売れにくい傾向にあります。
また、ローカル線や各駅停車しか停まらない駅の土地も人気が出にくいです。
3-4.［特徴4］主要都市から遠い
大阪や神戸市、姫路市から遠く離れている土地は、売れにくい傾向にあります。
一般的に、通勤や通学に便利な土地のほうが好まれる傾向にあるため、主要都市から離れている土地は住宅地として売れにくく、売れても高値はつきにくいです。
3-5.［特徴5］土地面積が狭い
一般的に土地の面積が狭いほど、活用方法が限られるため売れにくくなりやすいです。
兵庫県で取引されている土地の平均面積は約194㎡なので、それより狭い土地は売れにくくなります。
4.【事例で解説】兵庫県で売れにくい土地を売るための対策方法3つ（兵庫県・2023年度版）
兵庫県で売れにくい土地を売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 土地面積が狭い | ・隣地の所有者に売却する |
| 周辺環境が悪い | ・売却価格を下げる |
| 人気の沿線上にない | ・周辺環境の良さをアピールする |
〈事例1〉
土地面積が狭い場合の成功事例
〈概要〉
売主Fさんは姫路市にある約50㎡の土地を売却することにしました。土地面積が狭かったため、隣人に土地を買ってもらえないかと不動産会社の担当者が交渉してくれたところ、無事交渉が成立し、売却することができました。
〈売れたポイント〉
- ・隣地の所有者に売却する
- 狭小地を売却する場合は、隣地の持ち主に購入をもちかけてみるのもおすすめです。また、更地にすれば所有している土地を拡張できるため、スムーズに応じてくれることがあります。
〈お客様の声〉
姫路市の土地を売却することにしたのですが、狭い土地は売りにくいと聞いていたので、どうしたら良いのか悩んでいました。ダメ元で不動産会社の人から隣人に購入しないか聞いてもらってみたところ、ちょうど物置用のスペースがほしかったそうで交渉が成立し、売却することができました。
〈事例2〉
周辺環境が悪い場合の成功事例
〈概要〉
売主Yさんは相続した明石市の土地を売却することにしました。近くに霊園があったので、買い手がなかなかつきませんでしたが、相場よりも価格を下げたところ、購入希望者が現れました。
〈売れたポイント〉
- ・売却価格を下げる
- 周辺環境が悪い場合は、相場よりも価格を下げることで売却に繋がるケースが多いです。
なかなか買い手が見つからない場合は、売却価格の見直しをすることも大切です。地元に詳しい不動産会社に相談し、買い手のつきやすい適正価格にすることが重要になります。
〈お客様の声〉
父から相続した明石市の土地を売ることにしました。近くに霊園があったため、思うように買い手がつかず悩んでいましたが、相場よりも価格を下げたところ、買い手がつきました。
〈事例3〉
人気の沿線上にない場合の成功事例
〈概要〉
売主Aさんは、播州赤穂駅近くの土地を売却することにしました。郊外にありましたが、周辺に商業施設や医療機関が充実していることをアピールしたところ、売却することに成功しました。
〈売れたポイント〉
- ・周辺環境の良さをアピールする
- 一般的に主要沿線上にある土地のほうが買い手がつきやすいですが、日々の生活がしやすい・子育てをしやすいなど、周辺環境が良い場合は駅から距離が離れていても売却に繋がるケースが多いです。
- スーパーやコンビニといった商業施設や小学校などの教育機関、病院などの医療施設とどれくらい距離が離れているか、分数を計っておくと良いでしょう。
〈お客様の声〉
播州赤穂駅から徒歩で20分ほどの場所にある土地を売却しました。周辺に商業施設や病院などがあり、住むにはとても良い環境だったので、そういったところをアピールして売却活動をしてもらったところ、購入希望者が現れて売却することができました。
