土地を売却するにはどうしたらよいのかまとめた

土地を売ることになりました。
はじめての売却なので、失敗しないか心配です…

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。

初めての土地の売却…失敗しないために知っておくべきことは？

土地は金額が大きいので、一歩間違えれば大きな損失につながります。また土地の固定資産税は高額なので、早く売りきることも大切です。

こちらでは、土地の売却で失敗しないための注意点についてまとめています。

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イクラ不動産についての詳しい説明はこちらをご覧ください。

土地の売却で重要な3つのこと

まずは、土地の売却で重要な3つのポイントをみていきましょう。

適正価格の把握

土地の売却は、まず適正価格を把握することがなにより大事です。

土地は立地や広さだけではなく、形状や奥行、接道状況など様々なことが価格に影響します。つまり査定が難しいのです。

そのため土地の査定及び売却は、その地域で土地や戸建ての取引実績が多い不動産会社に依頼するようにしましょう。

土地について詳しくは「土地の査定方法「取引事例比較法」についてまとめた」や、
「土地を高く売る方法は不動産会社に一括査定なの？」で説明していますのでぜひご覧ください。

早期売却

住宅が建っている土地は、固定資産税が最大1/6にまで優遇されています。更地にするとこの優遇措置はなくなり、固定資産税は一気に跳ね上がります。

高額売却はもちろん目指したいところではありますが、土地の固定資産税を考えると、同時に早期売却も目指さなければなりません。

土地も「見た目」が大事

マンションや戸建ての売却では、内覧に備えて隅々まで綺麗にする人が多く見られますが、土地は手入れしないまま売却されているケースが多いです。

「見た目」は価格に影響しないものの、早期売却のためには非常に重要です。ゴミが不法投棄されているときは綺麗に清掃し、草木は除草・伐採しておくようにしましょう。

土地売却の注意点

土地を売却する上での注意点は、次の2つです。

境界確定のための測量が必要な場合も

お手元に測量図や境界確定図がなかったり、隣地との境界に境界石や塀、フェンスなどがなかったりする土地は、境界が確定されていない可能性があります。

その場合にも公簿（登記簿）で土地の売買は可能ですが、買主が境界確定を要求してくることもあります。とくにわずかな広さの違いが大きく価格に影響する都心部では、その傾向が強いです。

境界確定は、売主が主体となっておこなうのが一般的です。境界確定のための測量は土地家屋調査士に依頼し、費用は30坪（≒100㎡）ほどの土地なら35～45万円が相場となっています。

詳しくは「お家の売却で測量が必要なケースと費用についてまとめた」で説明していますので、ぜひご覧ください。

建物があるときは現状のまま相談を

売却する土地に建物があるときは、どんなに古い家屋だったとしても独自の判断で解体することは避けましょう。

古い家屋を解体することで「売れやすさ」は向上しますが、解体には100万円単位の費用がかかり、その費用は売却金額に全額上乗せできるとは限りません。また前述通り、更地にすることで固定資産税が跳ね上がります。

建物に一切価値がつかないとしても、「古家付き土地」として売却することが可能です。必ず現状のまま不動産会社に相談してください。

空き家や建物付きの土地について詳しくは「空き家や古い家付きの土地は更地にして売却すべき？判断基準をご紹介」で説明していますので、ぜひお読みください。

土地売却にかかる税金を節約する方法

土地の売却で利益（譲渡所得）がでた場合、住民税と所得税が課税されますが、譲渡所得を控除できる各種特例が利用できます。ただし更地にすることで各種特例の適用要件が厳しくなることもあるので、注意が必要です。

3000万円の特別控除

3000万円の特別控除は、別名「マイホーム特例」といわれる制度で、マイホーム売却時の譲渡所得を最大3000万円控除されます。

基本的に自宅に住まなくなってから3年後の年末までに売却すれば適用となりますが、自宅を解体した場合は、解体から1年以内に売買契約を締結しなければなりません。

また、解体後に駐車場など事業用に利用したときは、適用されないので注意が必要です。

3000万円以上の譲渡所得がある場合には「軽減税率の特例」によって税率を引き下げることができますが、こちらも家屋を解体した場合の要件は「3000万円の特別控除」と同じです。

相続空き家の3000万円特別控除

「相続空き家の3000万円特別控除」は、相続人が相続したマイホームを売るときに、「マイホーム特例」と同じような控除が受けられる制度です。

ただし、適用となるのは、旧耐震基準で建てられた家屋（昭和56年5月31日以前の建築）を耐震リフォーム、もしくは解体したときのみとなっています。こちらは解体後1年以内の売却という要件はなく、相続してから3年後の年末までの売却が適用要件となります。

詳しくは「「相続空き家の3000万円特別控除」をわかりやすく説明する」で説明していますので、ぜひご覧ください。

取得費加算の特例

相続した土地の売却で、相続時に相続税を納税している場合、相続税の一部を取得費に加算することで譲渡所得を引き下げることができます。

取得費加算の特例には「マイホーム」の適用要件はなく、主な適用要件は「相続から3年10カ月以内の売却」です。

まとめ

土地を売却するためには、適正価格を把握することがなにより大事です。土地の査定及び売却は、その地域で土地や戸建ての取引実績が多い不動産会社に依頼するようにしましょう。

でも、取引実績が多い不動産会社ってどうやって探せばいいの…？

どの不動産会社に任せたらいいのか、どうしたらよいのかわからないという人はまずイクラ不動産でご相談ください。

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