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相続した実家を兄弟で共有しているのですが、面倒事が多いので手放したいです。
共有名義の家を売るときは、共有者の同意が必要なんですか？共有者が売らないと言ったら、どうしたらいいですか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
相続した実家を兄弟で共有していたり、離婚した元配偶者と家を共有していたりすると、自分の一存だけで家を売却することができません。
不動産を複数で所有している共有の場合の売却方法として次の方法があります。
- 共有者全員で売却する
- 共有者の持分を買い取って単独所有にしてから売る
- 共有者に自分の持分を買い取ってもらう
- 自分の持分を業者に買い取ってもらう
こちらでは、共有状態となっている不動産（マンション・一戸建て・土地）を売却するにはどうしたらよいのかをわかりやすく説明します。
だから！
共有者全員で不動産を売却する
「共有（きょうゆう）」とは、1つの不動産（マンション・一戸建て・土地）を複数の人が共同で所有している状態です。いわゆる「共有名義（きょうゆうめいぎ）」です。
それぞれの人がその不動産について持っている所有権の割合を「共有持分（きょうゆうもちぶん）」といいます。
共有状態で問題が発生しやすいのは、離婚や相続のケースです。
婚姻中、家を購入するとき、夫婦が共同で頭金を出したり、住宅ローンを利用したりするケースがありますが、この場合には出したお金の割合に応じて、家を共有にします。
相続が起こった場合、被相続人（亡くなった人）が所有していた不動産は、子供などの相続人（相続を受ける人）の共有状態となり、遺産分割協議によって特定の相続人を決めない限り共有状態が続きます。
共有者を説得する
不動産を共有状態にしていても、有効な活用はできません。共有不動産は、共有持分を持っている人全員の合意がないとできないことが多いためです。
たとえば、賃貸に出す場合や建物の増改築を行う場合、不動産を担保に入れてお金を借りたい場合など、すべて他の共有持分権者（きょうゆうもちぶんけんしゃ：共有持分を持っている人）の同意が必要です。
こうした不便な状態を解消するためには、他の共有持分権者を説得して、不動産を共同で売却することが一般的な対処方法としてあげられます。
共有不動産であっても、全員売却に納得していれば、全員が売主として売却を進めることが可能です。
この場合、不動産会社との媒介契約（ばいかいけいやく：売却活動を依頼する）や買主との売買契約などの手続きはすべて共有持分権者全員が当事者となります。
共有持分権者の中に、高齢者や遠方に居住している人などがいて、契約書にサインなどをしにくい場合には、他の人に委任して契約を進めることも可能です。
不動産を売却できたら、売却代金から諸経費を引いた手取り金額を、それぞれの持分割合に応じて分けます。その不動産に住宅ローンが残っていれば売却代金から支払います。
不動産を売却したらいくら手元に残るのかについては「お家を売却したらどんな費用がかかり、結局いくら手元に残るの？」をご覧ください。
共有している不動産を売却したいなら、まずは他の持分権者に声をかけて「不動産を売りたい」という希望を伝えて、共有のデメリットや売却方法などを説明し、説得しましょう。
共有者の持分を買い取って自分で不動産を売却する
離婚した元配偶者など、共有持分を持っている人に「家を売りたい」と言っても納得してもらえないこともあります。
このような場合の対策として有効なのは、共有者の持分を買い取り、不動産の持分をまとめて単独所有にしてから売る方法です。
不動産を共有している場合、それぞれの共有持分権者は共有持分という割合的な権利を持っています。たとえば、その不動産の10分の3の持分権者であれば、不動産全体の30％の権利を持っているということになります。
共有持分自体はそれぞれ独立した権利なので、売買が可能です。
他の共有持分権者が「自分の持分を相場より高めに買ってくれるのであれば合意する」などと言ってくるケースもあるので、可能な範囲でお金を払って持分を買い取りましょう。
全員の共有持分を買い取ることができれば、不動産はあなたの単独所有となるので、自由に売却できます。
ただし、不動産を多くの人で共有している場合、全員分の共有持分を買い取らないといけないので、説得や売買契約、支払いなどの手続きに時間と根気が必要です。
共有者に買い取ってもらう
持分を譲ってくれない共有持分権者がいる場合、反対にあなたの共有持分を相手に買い取ってもらう方法が考えられます。
共有持分はそれぞれが独立した権利なので、あなたの持分も独立した売買の対象になります。
まずは、相手の持分の買い取りを持ちかけて、断られた場合「では、反対に私の持分を買い取ってくれませんか」と提案するのも1つです。
不動産を買い取ると自分だけの所有となるので、賃貸活用などがやりやすくなる、収益を上げられて今より得であるなどのメリットを相手に伝えて説得します。
共有者に買い取りを求める場合、共有持分を持っている人の中で、最も買い取ってくれそうな人を選んで話を持ちかけるのが効果的です。
具体的には「持分割合が多い人」が買い取りに応じてくれやすいです。持分の多い人がさらに持分を増やすと、「不動産を1人で所有できる」ということに近づくからです。
自分の持分を専門業者に売却する
他の共有持分権者に共有持分の買い取りや売却などを進めても応じてくれない場合には、持分を第三者に売却する方法を考えます。
不動産会社の中でも、共有持分のみの買い取りに応じてくれる専門業者があります。そのような不動産会社に査定してもらい、査定金額に納得できたらすぐに共有持分を売却して現金化することが可能です。
不動産全体を売るより割安にはなってしまいますが、売却代金も入ってくるので全く活用できていない共有不動産の持分だけ持ち続けているよりメリットが大きくなります。
なお、不動産の共有持分を第三者に売却する場合は「不動産の共有持分を買取業者（不動産会社）に売却する際の注意点」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
まとめ
持分だけを売ることは可能ですが、不動産全体を売った時と比べてかなり安くでしか売れません。ですので、できるかぎり共有者全員で売却することをおすすめします。
自分の共有持分だけ売却すると揉める可能性が高くなりますので、他の持分権者と売却後も付き合いが続くのであれば、必要に応じて相談しながら持分の売却を進めると良いでしょう。
共有持分を売却したいけれど、どうしたらよいのかわからないという人は、まず「イクラ不動産」でご相談ください。
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