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知人から「不動産会社を通さずに、家の売買取引をしよう」と持ちかけられました。
それってどうなんですか？リスクやデメリットはありますか？
こちらはイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
不動産の売買は、不動産会社の仲介を通さなくても法的には特に問題はありません。
そのため、知人や親子、親戚同士の間で、不動産会社に仲介を依頼せずに個人間で取引きすることも可能です。
しかし、個人間売買にはメリットだけでなくデメリットもあります。また、取引後のトラブルに発展する恐れもあるので注意が必要です。
ここでは、不動産の個人間取引について、詳しく説明します。
だから！
もくじ
個人売買の流れ
個人間で売買をする際の手順と流れは、次の通りです。
- 物件の査定額を出し、売却条件を決める
- 買い手を募集する（知人や親戚に売却する場合は不要）
- 購入希望者からの問合せ対応および価格交渉
- 売買契約の際に必要な書類の作成と契約の締結
- 代金の決済と物件の引渡し（所有権移転登記手続きを含む）
大まかな流れは不動産会社に仲介を依頼した場合と同じになります。購入者が住宅ローンを組む場合は、その手続きも含まれる点に注意しましょう。
不動産売却の流れについては「不動産売却の流れをイラスト解説！初めて売るなら何から始めるべき？」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
個人売買のメリット
個人間で不動産取引きをすることには、メリットとデメリットの両方があります。ここでは、個人間で不動産を売買するメリットについて紹介します。
仲介手数料がかからない
不動産会社の仲介を通さずに個人で売買をすれば、不動産会社に仲介を依頼した際に支払う仲介手数料がかかりません。
仲介手数料の額は上限額のみ宅地建物取引業法という法律で定められていますが、多くの不動産会社ではその上限額が仲介手数料の額です。
仲介手数料の上限額は、次の表のように取引額に応じた率を乗じることで求められます。
| 取引額 | 仲介手数料上限額の計算式 |
|---|---|
| 200万円以下の場合 | 取引額×0.05（5％）＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下の場合 | 取引額×0.04（4％）＋2万円＋消費税 |
| 400万円超の場合 | 取引額×0.03（3％）＋6万円＋消費税 |
※仲介手数料は消費税の課税対象です。
たとえば、不動産会社に仲介を依頼して3,000万円で取引きが成立した場合、仲介手数料の上限額は、以下の計算によって算出されます。
3,000万円×0.03（3％）＋6万円＝96万円（消費税抜きの額）
96万円×1.1＝106万円（消費税込みの額）
消費税が発生しない
個人間で不動産の売買取引を行えば、消費税が発生しないこともメリットとしてあげられます。
消費税は、物品やサービスの「消費」に対して課税されますが、個人間の取引きには課されません。そのため、個人間で家やマンションなどの不動産を売買した場合、その代金に対する消費税は発生しないのです。
ただし、土地の代金にはもともと消費税が課せられません。また、建物の代金についても、消費税がかかるのは不動産会社や建築会社から購入した場合だけです。
不動産会社が仲介に入ったとしても、それは個人間取引の仲介をしただけなので、不動産会社から建物を購入したことにはなりません。
そのため、不動産会社が仲介に入ったとしても土地の代金だけでなく建物の代金に対しても消費税は課せられないので、発生する消費税は仲介手数料に対してのみになります。
個人売買のデメリット
不動産会社の仲介を通さない個人売買には、メリットだけではなくデメリットも多数あります。
ここでは、個人売買のデメリットについて詳しくみていきましょう。
売主側に手間がかかる
個人間で売買をする最大のデメリットは、売主にかかる負担が大きいということです。
不動産会社に売却の仲介を依頼しなかった場合、売主自身で次のようなことをする必要があります。
- 買主を見つけてくる（知人や親戚などに売却する際は不要）
- 土地の測量や境界確定を行う（戸建てや土地の場合に必要）
- 契約内容に適した売買契約書を作成する
- 重要事項説明書（またはそれに準ずるもの）を作成する
通常、不動産会社は買主を見つけるために、不動産流通機構が運営している「レインズ」という不動産会社間の情報システムに物件の情報を登録します。
購入希望者がいる不動産会社はレインズの情報から物件を探しますが、レインズは不動産業者しか登録、利用することができないため、一般の人がレインズに売却物件を掲載して購入希望者を探すことはできません。
レインズについては「レインズとはなにかわかりやすくまとめた」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
また、契約内容に合った売買契約書の作成も必要です。
ネット上に売買契約書のサンプルやフォーマットがあげられていますが、当然、そのまま使うことはできないため契約内容に応じたものに書き換え、必要に応じて特約も付けなければなりません。
重要事項説明および重要事項説明書の作成は、不動産業者（宅地建物取引業者）が仲介をする際に義務付けられているものなので、個人間の売買において必ずしも作成しなければならないわけではありません。
しかし、購入者が住宅ローンを組む場合は、重要事項説明書か重要事項説明書の代わりになると認められる書類の提出を求められることがあるので作成が必要になります。
売買契約書に抜け漏れがある可能性
先ほど、個人間の売買では売主の負担が増える項目において、売買契約書の作成が必要となる旨の説明をしました。
不動産の知識を持たない一般の人が売買契約書を作成することも可能ですが、内容に抜け漏れがある恐れがあります。
万が一、売買契約書の内容に不備があればトラブル発生の原因になりかねません。
最悪の場合、買主から「そのような話は聞いていなかった」や「契約内容と物件の状態とが違う」などの苦情が出て契約不適合責任を負うことになった結果、損害賠償を支払ったり契約解除になったりすることもあり得るため注意が必要です。
契約不適合責任について交渉が必要
不動産の売買における契約不適合責任とは、売主から買主に引き渡された物件が契約内容と合致していない場合、売主が買主に対して負わなければならない責任のことです。
契約不適合責任が訴求されるのは、民法上では買主が不具合や欠陥を知った時から1年とされていますが、一般的には、中古物件の場合だと契約不適合責任の適用期間を契約時に定めておき、その期間が過ぎれば責任が訴求されなくなります。
この期間については、契約内容を定める際に交渉することになります。
不動産会社が仲介に入っている場合だと物件の状態に合った妥当な期間を買主と交渉して決めてくれますが、個人間の取引きだと売主自身が交渉をしなければなりません。
不適正な価格で売買してしまう可能性
不動産の価格には定価がなく、社会情勢や物件の状態によって変わります。そのため適正価格を出すためには、さまざまな要因を加味しなければなりません。
しかし、間に不動産の専門家が入らない個人間売買だと取引価格が不適正になってしまい、売主または買主のどちらかが大きく損をしてしまうこともあり得ます。
また、一般的な相場価格よりもあまりにも安い額で取引きをした場合、売買ではなく「贈与」とみなされてしまい贈与税が課せられることもあるため注意が必要です。
売買後にトラブルとなる可能性も
不動産会社の仲介によって売買取引が行われたとしても売買後にトラブルが生じることがありますが、個人売買の場合はそのリスクがより高くなります。
売買後のトラブルとして懸念されるのは、先に述べた契約不適合責任によるトラブル以外に、境界確定や測量などの必要な調査が未実施であったために起こるトラブルや、インフラの整備や公租公課の清算など特約として定めるべき内容が不十分であることによるトラブルなどです。
特に、知り合いや親戚などと取引きする場合は、細かい部分の取り決めがおざなりになりがちなため、このようなトラブルが発生しやすくなるといえるでしょう。
個人売買をおすすめしないケース
不動産の個人売買には、売主の負担増や売買後のトラブル発生の恐れがあることがわかりましたが、ここでは個人売買を特におすすめしないケースについてみていきましょう。
買主が住宅ローンを組む場合
買主が住宅ローンを組んで不動産を購入する場合は、個人売買での取引きはあまりおすすめではありません。
なぜなら住宅ローンの審査をする際に、金融機関が対象となる不動産の重要事項説明書の提出を求めることが多いからです。
個人売買の場合、重要事項説明書の作成は義務付けられていませんが、金融機関は住宅ローンを設定する担保となる不動産の情報や資産価値を把握する必要があるため、重要事項説明書の提出を求めることがほとんどです。
よって、個人売買で買主が住宅ローンを組む場合は、重要事項説明書の代わりとして金融機関が認めるものを作成するか不動産会社に依頼して重要事項説明書を作成してもらうことになるため、個人売買をするメリットが少なくなるといえるでしょう。
更地を売買する場合
現状でまったく利用されていないような更地を取引きする場合も、個人売買はあまりおすすめできません。
なぜなら、現状が更地だと市街化調整区域や農地などの確認ができておらず、土地を購入しても建物が建てられない恐れがあるからです。
複数の規制にかかっているような土地だと、調査が漏れていることもあり得ます。
売買契約後にそのような規制が露呈して土地の利用ができなければ、買主からの契約解除や損害賠償請求などといった大きなトラブルにつながりかねません。
そのようなトラブルを避けるためだけでなく、更地をよりよい条件で購入してくれる買主を見つけられる可能性が高くなるという点からも、更地の場合は不動産会社に仲介を依頼する方がおすすめだといえるでしょう。
まとめ
個人間売買は、不動産会社に支払う仲介手数料がかからないというメリットがありますが、その分、売主側にはかなりの負担がかかります。
また、契約手続きに不備があると、後々のトラブルになる可能性も高く、親戚や知人の場合、取引時のトラブルが原因で関係性に傷がつく恐れもあるので注意が必要です。
そのような個人間売買取引のリスクを考えると、仲介手数料を支払って不動産会社に仲介を依頼するほうがおすすめだといえます。
また、売買取引にかかる費用を節約しいのなら、仲介手数料を安くしてくれる不動産会社を探すのも一つの手です。
どの不動産会社に仲介を依頼すればよいのかわからない場合は、まず「イクラ不動産」でご相談ください。
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