この記事では、初めて家やマンションを売る人に向けて、次のようなことがわかるようになっています。
【この記事で具体的にわかること】
- 不動産売却方法の種類と状況に合った選び方
- 住宅ローンが残っていても売却できる方法
- 家を高く売るコツと損をしないための注意点
家やマンションといった不動産を売却する場合、状況に合った売却方法を選ばないと損することになりかねません。
不動産の売却を考えているけれども、どの売却方法が良いのかわからずに困っている場合は、ぜひ一読して参考にしてください。
- この記事はこんな人におすすめ！
- 家やマンションなどの売却が初めてで何をすれば良いのかわからない人
- 自分の状況に合った売却方法を知りたい人
- 家の売却で損をしないためのコツを知りたい人
1.家を売る流れと必要なこと
まず、家やマンションを売る場合の流れや期間、売却にかかる費用などを押さえておきましょう。
1-1.家やマンションを売る流れ
売却方法によって少し違ってきますが、家やマンションなどを売却する際の大まかな流れと売主がやるべきことは、次の通りです。
- ステップ.1①相場価格と不動産会社の情報収集相場価格（いくらぐらいで売れそうなのか）や 売却に強い不動産会社がどこなのか調べる
「不動産の相場価格とは？自分でネットで調べる方法をわかりやすく解説！」
「家を売るとき売買に強い不動産屋さんの正しい探し方」 - ステップ.2②査定を依頼する
- ステップ.3③媒介契約を結ぶ売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ
「【媒介契約とは？】3つのうちどれを選ぶべきなのか解説！」 - ステップ.4④購入希望者を探す
- ステップ.5⑤売買契約を結ぶ
- ステップ.6⑥物件引渡しの準備
- ステップ.7⑦残代金の受け取りと物件の引渡し
1-2.家の売却にかかる期間
家やマンションなどの売却にかかる期間は、売りに出した時期や売却方法により異なります。
一般的な仲介で売りに出した場合、3～5ヵ月程度で成約することが多いです。
しかし、買いたいという人が現れないと、なかなか売却することができません。すぐに現金化する必要がある場合や売却期限が決まっている場合は、買取を利用すると数日～2週間程度で売ることができます。
戸建ての売却期間については、「一戸建ての売却期間はどれくらい？特徴を掴んでスムーズに進めよう」でも詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
1-3.売却にかかる費用
家やマンションなどを売却する場合、さまざまな費用がかかります。
あらかじめどのような費用がいくらぐらいかかるのかを知っておかないと、売ったあとで「手元に残るお金が思ったよりも少なかった……」ということになりかねません。
家やマンションの売却にかかる主な費用は、次の通りです。
| 内容 | 目安額 | |
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う手数料 | 取引額×3％＋6万円＋消費税 （売却額が401万円以上の場合） |
| 印紙税 | 売買契約書に課せられる税金 | 取引額による （3,000万円の取引なら1万円） |
| 所有権移転登記費用 | 所有者の登記変更にかかる費用 （登録免許税と司法書士報酬） |
取引額による （買主が負担することが多い） |
| ローン繰り上げ返済手数料 | 残っている住宅ローンを一括返済する際、金融機関に支払う手数料 | ローン残高による （かからない場合もある） |
| 譲渡所得税 | 売却益が出た場合に課せられる税金 | 所有期間が5年以下の場合は利益額の約4割、5年を超える場合は約2割 （売却益が出なければかからない） |
ほかにも、土地の測量費や古い家の解体費用などがかかる場合もあります。
家やマンションなどの売却にかかかる費用については、「家やマンションの売却にかかる費用を解説！手元に残るのは結局いくら？」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2.売却理由にビッタリ合った家を売る方法を選ぶ
家やマンションの売却方法には、「仲介（ちゅうかい）」「買取（かいとり）」「リースバック」「任意売却（にんいばいきゃく）」の4種類があります。
売却理由や目的にピッタリ合った売却方法を選ぶことが大切です。
| メリット | デメリット | |
| 仲介 | 一番高く売却できる | いつ売れるかわからない |
| 買取 | すぐに現金化できる（最短1週間程度） | 仲介より売却額が安くなる（7割程度） |
| 任意売却 | 住宅ローンが残る場合でも売却できる | ブラックリストに載る |
| リースバック | 売却してもそのまま家に住み続けられる | 仲介の5割程の売却金額になる |
次に、4つの売却方法について、それぞれの特徴とメリット・デメリットを解説します。
2-1.できるだけ高く売却したいなら「仲介」
家やマンションを売る際、一番多く利用される方法が「仲介」になります。
なぜなら、一番高く売れる方法だからです。
仲介での売る相手は一般の消費者で、不動産会社が、売り手である「あなた」と買い手である「あなたのお家が欲しい人」とをつなぐ手伝い（仲介）をしてくれます。
無事売却することができたら、不動産会社に報酬として「仲介手数料」の支払いが必要です。
急いで現金化する必要がない、住宅ローンが残っていない（または売却代金で完済できる）といった場合は、少しでも高く売れる仲介での売却がおすすめです。
2-1-1.仲介のメリット・デメリット
仲介のメリットは、少しでも高く売れる可能性があることです。
本を売る場合にたとえると、フリーマーケットやメルカリなどが「仲介」になり、古本屋さんが「買取」になります。つまり、買い手が「一般の消費者」か「専門業者」かという点の違いです。
古本屋さんに持っていって直接買い取ってもらうより、手間や時間がかかっても、フリーマーケットなどで売るほうが、少しでも高く売れる可能性があります。
仲介のデメリットは、いつ売れるのかわからないこと、そして手間がかかることです。
「あなたのお家が欲しい」という人が、いつ現れるかがわかりません。売出価格や売却時期によってすぐに現れることも、なかなか現れないことも考えられます。
そのため、仲介で売却する場合は、売り出し価格を決める基準となる相場価格を知ることが重要です。
仲介については、「不動産仲介とは？家を希望に近い価格で売却できる方法を解説！」で詳しく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2-2.できるだけ早く売却したいなら「買取」
「買取」とは、不動産会社や買取業者でが買い手となって、直接、家やマンションを買い取ってくれるという売却方法です。
買取を利用すれば、買い手を探す手間や時間がかからないため、すぐに不動産を現金化したい方や周囲に知られずに売却したい方におすすめです。
買取を成功させるためには、次のポイントを意識しましょう。
- 買取の不動産会社同士を競わせる
- 1円でも手取りの金額が高い不動産会社を見つける
詳しくは「家を高く買取ってもらう方法を元不動産屋が教えます！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2-2-1.買取のメリット・デメリット
買取のメリットは、すぐにお家を現金化できることです。
不動産会社にもよりますが、目安として最短で数日〜1週間以内に現金化でき、また仲介と違い、インターネットやチラシなどに情報が載らないので、周囲に知られずに売却することができます。
一方で、買取のデメリットは、仲介より売却価格が安くなってしまうことです。
おおよそ、仲介の価格の7割（70%）ほどになります。
そのため、買取の場合は相場価格を知ったうえで、できるだけ高く買取ってくれるところを見つけることが大切です。
買取について詳しくは、「【不動産買取とは？なぜ安くなる？相場額や注意点、おすすめの場合を解説」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2-3.住宅ローンを返済できない場合は「任意売却」
住宅ローンがたくさん残っていて、家を売却した代金で支払いきれない場合は、任意売却で売ることになります。
売却額よりも残っているローンの額が多い状態を「オーバーローン」と言います。
売却しても住宅ローンがすべて返済できないオーバーローンの方や、住宅ローンを現金で一括返済できない方は、任意売却という方法でしか家やマンションを売ることができません。
任意売却とは、不動産会社が金融機関と交渉して、ローンが残っている状態のまま抵当権を外してもらい、売らせてもらう方法です。
すべての不動産会社が任意売却を取り扱っているわけではないため、任意売却を取り扱っている不動産会社を探す必要があります。
任意売却を取り扱っている不動産会社は、イクラ不動産で探すことが可能です。
イクラ不動産では、不動産会社の売却実績がわかるため、任意売却を取り扱っているかどうかだけでなく、本当に売却力のある地元の不動産会社がわかります。
さらに、売却前や売却中にわからないことや不安なことがあれば、宅建士の資格を持つイクラ不動産の専門スタッフに相談することができるので安心です。
不動産会社への連絡は気軽なチャットになります。売主から開始するため、しつこい営業の心配もありません。
2-3-1.任意売却のメリット・デメリット
住宅ローンの遅延が続くと、最終的に裁判所によって強制的に家が売却され、貸した金融機関がお金を回収します。
これが、競売（けいばい）と呼ばれるものです。
競売はオークション形式で行われ、家の落札価格、つまり売却価格は、仲介の約6〜7割程度になってしまいます。
一方、任意売却であれば時間的な余裕はないものの、相場の約75〜90%という競売よりも高い額で売却することが可能です。
しかし、任意売却するには住宅ローンを遅延・滞納していることが必須条件となります。そのため、信用情報機関のブラックリストに登録されてしまう点がデメリットです。
ブラックリストに載ると、現在使っているクレジットカードはもちろん使用できなくなり、また、約5年間は新たなローンが組めません。
もし、現在、遅延や滞納していなくても、どうしても売却するには、わざと遅延滞納しなければなりません。
任意売却について詳しくは、「【任意売却とは？】わかりやすく解説！ローンの返済が厳しい方へ」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2-4.売却しても住み続けたい場合は「リースバック」
家を売ったお金が必要だけれど、家を売ってもこのまま同じ家に住み続けたいという方には、リースバックがおすすめです。
リースバックとは
- あなたのお家を不動産会社が買い取る
- あなたは売却代金を一括で得る代わりにお家は不動産会社のものになる
- あなたは不動産会社からお家を借りることで、そのまま住み続けることができる
という売却方法です。
買い手は、リースバックを取り扱っている不動産会社です。
不動産会社にお家を買い取ってもらい現金化したあと、その不動産会社に毎月賃料を支払うことで賃貸として住むことができます。
リースバックを取り扱っている不動産会社を探すのは大変ですが、イクラ不動産でなら簡単に選ぶことができます。
2-4-1.リースバックのメリット・デメリット
リースバックのメリットは、家をすぐに現金化でき、さらにそのまま住み続けることができるという点です。
同じ家に住み続けられるので、お家を売ったことが周囲にバレないというのもメリットの1つになります。
一方、デメリットは、仲介での売却価格の5割（50%）ほどでしか売れない点です。
また、賃貸として住み続けられますが、期間が決まっており、一般的には3年程度であることが多いです。期限内に買い戻さなければ、その家から出ていかなければいけません。
さらに、将来買い戻す際は、売却したときの金額よりも高くなります。
たとえば、古本屋さんで本を30円で売って、またその本を買いに行くと、100円で売られているのと同じです。
よって、すぐに現金が欲しいけれど、絶対にこの家に住み続けたいという理由がなければ、買取の方がおすすめだと言えるでしょう。
リースバックについて詳しくは、「家を売ってお金をもらいそのまま住めるリースバックとは？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2-5.古い家や空き家を売りたい場合
古い家を少しでも高く売却したい場合は、仲介で売るのがおすすめです。
ただし、高く売ることを目的としたリフォームやリノベーションなどは個人の判断でしないほうが良いでしょう。
なぜなら、リフォームにかけた費用を回収できる保証がなく、また、買い手の中には、古い家を安く買って好みに合わせたリフォームやリノベーションをしたい人もいるからです。
また、古すぎて住めないような状態であれば、買取を利用したり、解体して更地にしてから売却したりという手もあります。
どのような方法で売れば少しでも高く売ることができるかは、古家や空き家の売却に強い不動産会社に相談するのが一番です。
古い家や空き家の売却については、「空き家や古い家付きの土地は更地にして売却すべき？判断基準をご紹介」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2-6.住宅ローンが残っている家を売りたい場合
先にも述べたとおり、住宅ローンが残っている家を売る場合は、売却したお金で残っているローンが完済できるか、つまり、アンダーローンかオーバーローンかがポイントになります。
売却額でローンが完済できる、または、足りない分を預貯金などで埋め合わせることができるなら、仲介での売却がおすすめです。
しかし、家を売ったお金でローンが完済できそうにない場合は、前述した任意売却をするしかありません。
任意売却については、「【任意売却とは？】わかりやすく解説！ローンの返済が厳しい方へ」で、オーバーローンかどうかを調べる方法については、「オーバーローンだと売却できないの？！調べる方法と今後の選択肢！」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2-7.事故物件を売りたい場合
事件や事故、自殺などといった「告知義務事項」のある、いわゆる「事故物件」になった家やマンションを売却する場合は、売却方法よりも不動産会社選びが重要になります。
通常よりも安くなる場合がほとんどですが、事故物件であっても買取ではなく仲介で売ることも可能です。また、病死や事故死などだと、そもそも事故物件にならない場合もあります。
しかし、不動産会社によっては、そのような物件を取り扱ってくれないところがあったり、事故物件になるかどうかの正しい判断ができないところがあったりするため注意が必要です。
事故物件に関する売却を得意とする不動産会社は、イクラ不動産で探せます。
また、事故物件の売却については、「事故物件（人が死んだ家）を売る方法を解説！査定や買取の相場価格も紹介」や「【事故物件になる？】孤独死があった家やマンションの売却方法を解説」などで詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
3.家を高く売るコツと損をしないための注意点
最後に、初めて家を売る場合でも損をしないための注意点と、少しでも高く売るコツを説明します。
3-1.相場額（相場価格）を調べておく
家やマンションなどの売却が決まったら、まず、どれくらいで売れそうかといった「相場額（相場価格）」を調べておきましょう。
相場価格を知らないと、不動産会社選びの際、高い査定額を出してくれたところを選びがちです。
しかし、相場よりも高すぎる査定額を基準に売り出しても、買い手がなかなか現れないばかりか、最終的には大幅な値下げをすることになり、結局は損をしてしまうかもしれません。
そうならないためにも、不動産会社に査定を頼む前に、自分で相場価格を調べておくことがおすすめです。
相場価格の調べ方については、「不動産の相場価格とは？自分でネットで調べる方法をわかりやすく解説！」、一括査定については「不動産売却一括査定は高く売れるわけでもなく、しつこい営業で迷惑！」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
また、イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、匿名かつ無料で、簡単に素早く家やマンションがいくらぐらいで売れそうか相場価格を知ることができます。
3-2.売却に強い不動産会社に依頼する
どのような売却方法であっても、家やマンションの売却で損をしないためには、売却に強い不動産会社を見つけることが大切です。
不動産会社選びの際は、利用者の口コミよりもどれくらい売却に強いか、つまり「売却実績」ががあるかが重要になります。
なぜなら、不動産の売却は何度も経験する人が少ないため、口コミの信ぴょう性が低いからです。
「でも、どうやって不動産会社を探せばよいのかわからない…」と思う人も多いでしょう。
そのような方におすすめなのが、イクラ不動産です。
イクラ不動産では、売りたい家やマンションの近くにある、地元で売却に強い不動産会社がわかります。
さらに、相場価格や売却に関してわからないことがあれば、宅建士の資格を持ったイクラ不動産の専門スタッフにいつでも無料で相談できるので安心です。
まとめ
家やマンションなどを売却するとき、特に初めての売却の場合は、わからないことばかりです。
しかし、売却手順や売却理由によってどの売却方法を選ぶべきなのかがわかっていると、不安を減らすことができます。
初めての不動産売却で、損をしたり失敗したりしないために大切なことは、あらかじめ相場価格を調べておくことと売却に強い不動産会社を選んで売却を依頼することです。
イクラ不動産では、イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使って匿名＆無料で簡単に相場価格を調べることができるだけでなく、地元で売却実績が豊富な不動産会社がわかります。
あなたの状況にピッタリ合った不動産会社を選べるだけではありません。売却のことでわからないことや不安なことがあれば、無料でイクラ不動産の専門スタッフに相談できるため、安心して不動産売却を進めることができます。
