オーバーローンだと家を売却できない？調べる方法と７つの対策を解説|不動産売却初心者向けメディア「売却一年生」

家を売りたいのですが、オーバーローンになりそうです…
オーバーローンになる場合、どうしたらいいのでしょうか？

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。

家を売却したくても、住宅ローンが残っている場合、ローンを完済できなければ原則としてお家の売却はできません。

こちらでは、オーバーローンかどうかを調べる方法と、オーバーローンだった場合にどうすれば良いのかをわかりやすく説明します。

目次詳細閉じる

1.オーバーローンとは
2.オーバーローンかどうかの調べ方
- 2-1.①住宅ローンの残債（残高）の調べ方
- 2-2.②家の売却価格の調べ方
3.オーバーローンだった場合の7つの選択肢
まとめ

1.オーバーローンとは

オーバーローンとは、残っている住宅ローンの金額が不動産（マンション・一戸建て・土地）の売却価格を上回っている状態のことです。

オーバーローン

ローンの額が不動産の価格をオーバーしているので、オーバーローンと言います。

反対に、残っている住宅ローンの金額が不動産の売却価格を下回っている場合は「アンダーローン」と言います。

アンダーローン

アンダーローンの場合、家を売却すれば、売却代金から残っている住宅ローンを完済できるので、何も問題はありません。

反対に、オーバーローンの場合は、家を売却しても残っている住宅ローンは完済できません。

そのため、基本的にオーバーローンの場合は、家を売却することができないのです。

ただし、「任意売却（にんいばいきゃく）」であればオーバーローンの場合でも売却が可能です。

さらに詳しく知りたい方は「住宅ローンが残っている家（マンション・一戸建て）を売る方法」も併せてご覧ください。

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2.オーバーローンかどうかの調べ方

オーバーローンなのか知りたい…

オーバーローンかどうか調べるには、

住宅ローンの残債（残高）
家の売却価格

を調べて、差し引きすればわかります。

2-1.①住宅ローンの残債（残高）の調べ方

住宅ローンの残債が知りたいときは、借入先の金融機関（銀行など）から届いているローン返済計画書や残高証明書を確認します。

住宅ローンが固定金利の場合は、ローン借入時にまとめてローン返済表や償還予定表（返済予定表）をもらっていることが多いです。

変動金利の場合は、6ヵ月ごとなどの金利見直し後に、ローン返済表が届くこともあります。また、金融機関によっては、インターネット上で住宅ローンの状況を確認することができます。

書類を紛失した場合やネットのページにログインできない場合には、借入先の金融機関に問い合わせてみてください。

2-2.②家の売却価格の調べ方

家の売却価格を自分で調べるには、周辺の同条件の物件がいくらで売り出されているかや、過去に売れた金額（成約事例）を調べると、おおよその価格がわかります。

ただし、正確な価格を自分で判断するには限界があるため、不動産会社に査定を依頼するのが一番おすすめです。

とはいえ、まだ売るかどうか決まっていないのに、不動産会社に査定してもらうのは気が引けるという方も多いでしょう。

そのような場合、机上査定（きじょうさてい）であれば、家を直接見てもらわなくても、簡単に査定してもらえます。

査定を依頼する際の注意点は、提示された価格が客観的に正しいか判断することです。

いくつかの不動産会社さんに査定してもらいましたが、
数百から数千万円の差があり、混乱してきました…

こちらもイクラ不動産に寄せられた売主様からのご相談内容です。

このように不動産会社によって提示される査定金額に差が生じることは多々あります。査定金額に差が生じるのは、売却を任せてもらおうと、少し高めに査定する不動産会社があるからです。

それに比べて、イクラ不動産は不動産会社ではないため、客観的に査定をすることができます。

まずは、無料＆秘密厳守で利用できるイクラ不動産でぜひ価格を調べてみてください。

アンダーローンとオーバーローン

3.オーバーローンだった場合の7つの選択肢

売却したい家がオーバーローンだった場合には、次の7つの選択肢があります。

順番に見ていきましょう。

3-1.①お家の売却を延期する

住宅ローンの残債が減るまで、お家の売却を延期すれば、いつかはアンダーローンになります。

ただし、建物部分は経年劣化により時間が経つにつれて価格が下がっていきます。リフォームなどをしない限り、基本的にお家の価格も時とともに低くなっていくのが一般的です。

3-2.②現金を用意する

住宅ローンを返済する方法は、家の売却代金だけではありません。

貯金を切り崩す、親族に借りる、車を売るなどして、なんとかオーバーローンになる部分を現金で用意できないか検討してみましょう。

3-3.③誰かに貸す

家を貸すと、家賃収入として決まったお金が入ってきます。

そのお金を、住宅ローンの返済に充てることもできます。ただし、住宅ローン返済中に誰かに貸す時は注意が必要です。

注意

住宅ローン返済中に賃貸するはOKなの？

住宅ローンは、家を購入する際、本人やその家族が住むという目的で使えるローンであり、賃貸の目的には利用できません。

住宅ローンは、居住用という理由により優遇金利が設けられ金利が安くなっているため、自分が住まなくなり賃貸する場合は、アパートローンや賃貸ローンを組みなおす必要があります。

この場合、居住用ではないため、優遇金利の打ち切りなどによって金利が高くなったり、他の銀行に借り換えする場合は諸費用がかかります。

ただし、転勤などが理由の場合は、ローン返済中でもお家を賃貸することが認められるケースもありますので、必ず金融機関に相談しましょう。

転勤で賃貸に出すか検討している方は「住宅ローン返済中のお家でも賃貸できるの？！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

3-4.④買い替えローンを利用する

買い替えローンとは、住宅ローンを完済しなくてもお家の買い替えを進めることができる方法になります。

買い替えローンを利用すれば、「買い替え先の購入資金＋残っている住宅ローン」のお金を借りることが可能です。

これにより、今の自宅の残っている住宅ローンすべてを返済することができるため、家を売却することができます。

3-5.⑤無担保ローンを利用する

オーバーローンになる部分を無担保ローンで借りる方法もあります。

代表的なものは、銀行の無担保ローン（フリーローン）やアイフルやアコムといった消費者金融の無担保ローンです。

住宅ローンに比べて、金利は高くなってしまいますが、借り入れまでのスピードが早いのですぐに借りることができます。

消費者金融は、金利が高く、年収の1/3までしか借りられない総量規制があるため、銀行の無担保ローンを利用するのがおすすめです。

まずは、今借りている銀行に無担保ローンの商品がないか先に確認し、なければ他の銀行の無担保ローンを利用しましょう。

無担保ローンを扱う金融機関一例

・三井住友銀行フリーローン
（最長10年、300万円まで）
・りそな銀行フリーローン
（最長10年、500万円まで）
・みずほ銀行多目的ローン
（最長7年、300万円まで）
・イオン銀行フリーローン
（最長8年、700万円まで）
・住信SBIネット銀行フリーローン
（最長10年、1,000万円まで）

3-6.⑥任意売却する

任意売却（にんいばいきゃく）とは、借入先の金融機関の同意を得ることにより、オーバーローンの場合でもお家を売却できる方法のことです。

金融機関にとっては、任意売却してもローンを全額回収できないので、不利益でしかありません。

ただ、ローンの返済が滞ると競売（けいばい・きょうばい）をするしかなくなり、任意売却するよりもさらに低い金額しか回収できません。

それであれば、なるべく高額で売却した方が金融機関にも利益があるので、任意売却が認められるのです。

任意売却の流れについては「任意売却とは？わかりやすく解説！ローンの返済が厳しい方へ」説明していますので、ぜひ読んでみてください。

任意売却後、得た売却代金は全額ローン返済に充て、残った住宅ローンについては引き続き返済しなければなりません。

3-7.⑦相場より高く売り出してみる

住宅ローンが完済できる額よりも、少し高めの価格設定をして売り出してみることも1つの方法です。

不動産は1つとして同じものがないので、

この立地のお家がほしかったの！

このマンションが売り出されるの待ってたんだ！

という買い手が見つかれば、少し高くても購入されることもあります。

不動産会社の提示する査定価格も、これぐらいであれば売却できるであろうという目安の金額でしかありません。

相場より高くても売り出してみなければ、売れるかどうかは誰にもわからないので、一度売り出してみることをおすすめします。