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住宅ローンを滞納していたら競売開始決定通知書が届いてしまいました。
今後、どうすればいいのでしょうか…？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
住宅ローンの支払いに行き詰まって滞納が続くと、分割で支払う権利を失い、一括返済を求められます。
分割でも払えなかったのですから一括返済できるはずありません。そうなると競売手続きが進められます。
住宅ローンを3ヵ月〜半年程度滞納していると、競売が開始されます。
こちらでは、そもそも競売とはなにか、競売のメリットやデメリット、競売の流れ、競売になった場合の対処方法について、わかりやすく説明します。
もくじ
1.競売とは
競売とは、住宅ローンなど借金返済ができなくなった時に、強制的にお家を売却されることです。
住宅ローンの返済ができなくなったとき、債権者（さいけんしゃ：貸している側）が裁判所に申し立てることによって、債務者（さいむしゃ：借りている人）から担保として抵当権（ていとうけん）を設定している不動産を差押え（さしおさえ）て、裁判所の権限によって不動産を強制的に売却し、その売却代金から債権（住宅ローン）を回収する手続きのことです。
住宅ローンや不動産投資用ローンを利用するときには、銀行が不動産に「抵当権」という担保を設定しています。
そして債務者がローンを約束通り支払わないときには、抵当権を実行して家や土地を強制的に売却することになります。
競売が行われるときには、債権者が、裁判所に「競売の申立て」をします。
裁判所が許可をすると「競売開始決定」が行われ、その後は売却のための手続きがどんどん進んでいきます。
2.競売のメリット
競売は、後述する「任意売却（にんいばいきゃく）」と比べるとデメリットが大きいです。
ですが、あえて言うなら次のようなメリットがあります。
2-1.①売却の手間が省ける
ローンを支払えなくなったら、遅かれ早かれ家を失うことになります。競売を阻止するには自分で家を任意売却して売却代金をローン返済に充てるしかありません。
ところが、自分で家を売るには、まずは不動産会社を探して内見に対応し、契約書を作成して引き渡しに立ち会ったり登記に協力したりなど、いろいろな手間がかかります。
競売では、家の売却の手続きはすべて裁判所と債権者がしてくれるので、債務者はほとんど何もする必要がありません。普通に家で生活していたら、勝手に家が売れて売却代金からローンが支払われます。
2-2.②売れた金額はローンに充当されるので負債が減る
競売が行われると、家は最終的に第三者に売却されます。売れた代金はローン返済に充てられるので、ローンの残額を大きく減らせます。
残ったローンが少なければ、その後返済していくのも楽になります。
2-3.③期間を気にする必要がない
競売では、裁判所や債権者が勝手に手続きを進めるので、債務者（借りている人）が時間を気にして売却を急ぐ必要がありません。郊外などで人気がない不動産だと入札者が現れず、いつまでも家が売れないだけとなり、こうなると債務者にとっての不利益は小さいといえます。
任意売却の場合、入札の期日（開札の前日）までに家が売れないと最終的には競売になるので、かけた時間も手間も無駄になる可能性があります。
3.競売のデメリット
競売には、次のようなデメリットがあります。
3-1.①安くでしか売れない
一番大きな問題は、家が安値でしか売れないことです。
競売になると、相場価格と比べて6～8割程度の価格でしか売れないケースが一般的です。そこから、競売費用も差し引かれます。
任意売却で少しでも高く売った方が、より多くローン返済ができて、その後に残る借金を大きく減らすことが可能です。
3-2.②引越費用ももらえず強制的に追い出される
競売になると、開札（かいさつ）によって不動産の新しい所有者が決まります。
すると不動産は落札者のものとなるので、以前の所有者は家に住み続けることはできません。早急に出ていく必要がありますし、出ていかなければ「強制執行」で無理矢理退去させられてしまうおそれもあります。
任意売却であれば、売却代金から引越費用を出してもらえるケースも多いのですが、競売の場合にはそうしたことは期待できず、自腹で何とか引越しするしかありません。
3-3.③プライバシーが害される
競売になると、手続き中に裁判所の執行官や評価人が家の現況調査にやってきます。
また物件情報が裁判所やネットなどで公表されるので、関心を持つ不動産会社などが家周辺にきて様子を見たり、近隣の住民に状況を聞いたりします。
このことによって近所で噂になり、プライバシーが害されるケースも多々あります。
任意売却なら一般的なお家の売却方法である「仲介」と同じ方法で売却するので、このような問題が発生することはありません。
4.競売の流れ
競売を申し立てられると、次のような流れで手続きが進みます。
- STEP.1競売開始決定裁判所で競売開始決定があり、担保不動産競売開始決定通知書が自宅に届きます。この書類がお家に届いたら「お家を裁判所に没収される」ことを覚悟してください。
- STEP.2現況調査執行官と評価人が家にやってきて様子を確認します。自宅に入られて写真などを撮影されます。
- STEP.3物件情報の開示現況調査結果を踏まえて最低入札価額が決まり、入札日や開札日が決定されます。ネットや裁判所で物件情報が開示されます。
- STEP.4入札開始最低入札価額以上で入札が行われます。
- STEP.5開札（かいさつ）開札が行われ、もっとも高額で入札した人が落札します。
- STEP.6売却代金の納付と所有権の移転落札者が代金を支払い、登記名義が変更されて所有権が移転します。
競売開始決定から一連の手続きを終えるまでの期間は半年～1年程度です。
競売が始まると裁判所が勝手に手続きを進めていくので、あなたは何もできません。
4-1.約2ヵ月後
競売開始決定の通知から約2ヵ月後、物件の調査が開始されます。
調査は、裁判所から派遣された執行官が行い、調査資料を作成します。その資料に基づいて、プロの鑑定士が競売の基準となる鑑定資料を作成します。
4-2.約4ヵ月後
通知から約4ヵ月後に、入札期間を知らせる通知が届き、競売情報が新聞やインターネットで公開されます。
物件の住所が公開されるため、近隣にあなたの家が競売にかけられていることが分かってしまいます。裁判所に行けば、個人情報も公開されています。
4-3.約6ヵ月後
通知から約6ヵ月後にはオークション形式の入札が開始され、入札者が複数の場合は、その中で最も高額を申し出た人が落札者となります。
4-4.約8ヵ月後
通知から約8ヵ月後に落札者が入金を済ませると、物件の所有権が落札者に移されます。
所有権が移されるともうあなたの家ではないため、出て行かなくてはなりません。居座っても無駄です。落札者は法的な手続きに基づいて、あなたを強制的に立ち退かせることができます。
それだけでなく、落札された金額で残りの住宅ローン全額を返済できない場合は、不足額を債権者に支払わなければなりません。
差額については、一般的に一括で支払わなければなりませんが、債権者によっては、分割で支払うことができるところもあります。それでも支払いできない場合は、自己破産などの債務整理をすることになります。
普通にお家を売却しても住宅ローンを完済することができないのに、競売となると相場の6割程度の価格でしか売却できません。そうすると多額の借金を抱えることになってしまいます。
そのため、競売は避けるべきです。
5.競売になった場合は任意売却
競売になったとしても、早い時期であれば「任意売却（にんいばいきゃく）」という方法で競売を回避することができます。
任意売却は、相場価格ほどではないにしても、競売の入札価格よりも高く売却できる方法です。
競売とは違い、周囲に知られることもありません。ただし任意売却をするには債権者の合意が必要になります。滞納してからの期間が短ければ短いほど有利に交渉できます。
まとめ
裁判所から競売開始決定通知書を受けとったら早急に、任意売却するかどうかを決めましょう！
一般的に任意売却の方が高額で売れるので、売却後のローン残高が少なくなってその後の返済が楽になります。
任意売却するには、競売の手続きが進んでしまう前に買主を見つけて売買契約しなければならないので、一刻も早く不動産会社に相談する必要があります。
裁判所から競売開始決定通知書が届き、競売で家を失うんじゃなかいかと不安な方は少なくありません。
そうです。このままでは確実に、お家を失います。
一番大事なことは、一刻も早く行動することです。
どうしたらよいのかわからないという人は、まず「イクラ不動産」でご相談ください。
無料＆秘密厳守で、簡単に素早くお家の査定価格を知ることができます。さらに、あなたの状況にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選ぶことができます。
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