住宅ローンの滞納・延滞はどうなる？払えないときの対処方法5つを紹介！

住宅ローンの返済が払えなくなると、最終的に家やマンションは強制的に売却されてしまいます。

さらに、強制的に売却されても借金がなくなるわけではなく、売却しても残ったローン分は引き続き支払わなければなりません。そのため、ローンの支払いが苦しくなった際にどのような方法を選択するかが、今後の生活に大きな影響を与えます。

こちらでは、住宅ローンを滞納するとどうなるのか、また住宅ローンが払えない場合はどのように対処すればよいのかについてわかりやすく説明します。

この記事で具体的にわかる3つのポイント

この記事はこんな人におすすめ！

住宅ローンの支払いを滞納すると、どうなるのかを知りたい人

ローンの支払いが滞納していて、どうすれば良いか対処法を知りたい人

住宅ローン滞納者の割合など、住宅ローン返済に関する疑問を解消したい人

1.住宅ローンを払えなくなるとどうなるの？

3つのポイント

まず、住宅ローンを払えなくなってしまうとどうなるのかを滞納した期間別に確認していきましょう。

住宅ローンの返済を滞納してから家を競売にかけられるまでの大まかな流れは、次のとおりです。

住宅ローンを滞納した際の流れを大まかに説明します。

1-1.住宅ローンを滞納すると督促が届く（3ヵ月以内）

住宅ローンの返済を滞納すると、まず住宅ローンを借りている銀行から電話や手紙で、返済してくださいという連絡が届きます。これが、督促（とくそく）と呼ばれるものです。

そして、本来の返済日の翌日から遅延損害金が発生し、1日ごとに加算されていきます。

遅延損害金は、次の計算式で求めることができます。

遅延損害金利息の利率は、利息制限法により定められており、年約15％程度です。（参考：日本貸金業協会）

たとえば、毎月の支払額が11万円で、そのうち元金が7万円だった住宅ローンを10日滞納してしまった場合の遅延損害金は、次のようになります。

このように計算すると金額は少額のように見えますが、日に日に加算されていきます。うっかり忘れていたということのないように注意しましょう。

また、銀行にもよりますが、一度でも滞納してしまうと金利が上がってしまうこともあるので、住宅ローンが支払えなくなりそう、または滞納してしまった場合は、すぐ銀行に相談することが大切です。

3-2.住宅ローンの滞納が続くと「期限の利益」を喪失する（3～6ヵ月）

滞納期間が3ヵ月ヶ月を超えると、信用情報機関のブラックリストに登録されてしまいます。

ブラックリストに登録されると、クレジットカードを使ったり新たなローンを組んだりすることができません。

また、住宅ローンを分割払いできる権利（期限の利益）を喪失してしまうため、住宅ローンを借りている銀行から「ローンを一括返済してください」と求められます。

3-3.住宅ローンを返済できないと家を競売にかけられる（6ヵ月以上）

「期限の利益の喪失」により、銀行から住宅ローンの一括返済を求められても、支払えない人がほとんどです。

そうなると、住宅ローンを組む際に契約していた保証会社または債権回収会社（サービサー）があなたに代わって、残っている住宅ローン全額を立て替えて銀行に支払います。

これが、代位弁済（だいいべんさい）と呼ばれるものです。

代位弁済により、債権者が銀行から保証会社（またはサービサー）に切り替わり、保証会社（またはサービサー）は、立て替えたお金を回収するためにあなたのお家を競売（けいばい・きょうばい）にかける準備を進めます。

競売とは、借金返済ができなくなったときに、強制的にお家を売却されることです。

裁判所の執行官が現地調査に来て、物件情報がインターネットや新聞で公開され、購入者が決まると家から出ていかなければなりません。

また、競売後に残った住宅ローンについては、家を売却して出たあとも、引き続き返済する必要があります。

2.住宅ローンを払えない場合の5つの対処方法

3つのポイント

住宅ローンをどうしても払えなくなった場合の対処法は、次の5つです。

住宅ローンの残りの額や、まだ滞納していないか、すでに滞納しているかによって選べる方法は違ってきます。

それぞれの対処方法を説明します。

2-1.銀行に返済計画の変更を相談する（滞納していない場合）

住宅ローンの滞納をしていない場合は、まず、住宅ローンを借りている銀行に「リスケジュール」の相談をしましょう。

リスケジュール（リスケ）とは、住宅ローンの返済方法を変更し、返済計画を再設定することです。

現状のままでは支払えないことを相談すると、次のような救済措置が受けられるケースもあります。

また、ほかの金融機関の安い金利と同じような金利にできないかを相談してみるのも1つの方法です。

ボーナス払いが払えない場合も、借りている銀行に、ボーナス併用払いから毎月払いのみへの変更を相談してみましょう。そのうえで、銀行が指定する所定の書類に必要事項を記入し、申請書類を提出します。

書類を提出した後は銀行側が返済方法について審査を行い、認められれば毎月払いへの変更完了です。

利用している住宅ローンによっては変更ができないタイプもあるため、早めの相談をおすすめします。

2-2.住宅ローンを借り換える（滞納していない場合）

2つ目の方法は、住宅ローンの借り換えです。

今の住宅ローンよりも有利な条件の住宅ローンに借り換えれば、払えるようになる可能性があるからです。

たとえば、今借りている住宅ローンの金利が現状の金利より高い場合、金利の低い条件のローンに借り換えることが可能です。また、今の住宅ローンの返済期間が短くなっている場合には、返済期間を長くすることによって支払いを楽にすることができます。

ただし、住宅ローンの借り換えには、保証料や繰り上げ返済費用、登記費用などとして約30～80万円ほどかかりますので、銀行にシミュレーションしてもらい、判断しましょう。

リスケの相談も住宅ローンを借り換える場合も滞納してしまうと対応してくれなくなる可能性が高いので、早めに相談に行くことが大切です。

2-3.債務整理をする（ほかに借金があり滞納している場合）

すでに滞納していて、ほかの借金の返済もある場合は、債務整理や任意整理を検討します。

債務整理とは、住宅ローンやキャッシング、ローンなどの負債を整理するための手続きです。金利をカットしたり、元本を減額・免除したりして、借金問題を解決することができます。

債務整理の手続きは、次の3種類です。

自己破産すれば、すべての借金をゼロにすることができますが、家や車などの財産も手放さなけばなりません。

そこで、家を失いたくない場合は、任意整理もしくは、個人再生を検討することになります。

任意整理とは、裁判所を介さずに、直接借金の借入先と交渉し、利息のカットや月々の返済額の減額をしてもらう方法です。

任意整理の対象とする借金を選ぶことができるので、住宅ローンを借りている金融機関を対象から外すことで、家を手放さずに済みます。

一方、個人再生とは、裁判所を介して借金の一部を大幅に免除してもらう方法です。

原則、整理する借金を選ぶことができませんが、住宅資金特別条項（じゅうたくしきんとくべつじょうこう：住宅ローン特則ともいう）を利用すれば、住宅ローンのみ今まで通り返済し（またはリスケジュールして）、ほかの借金だけを減額することができます。

基本的に住宅ローン以外の借金が100万円以下であれば「任意整理」、それ以上の高額になっているならば「個人再生」を選択するのがおすすめです。

さらにくわしく知りたい方は「家を手放さずに借金を減らす！自己破産・任意整理・個人再生以外の方法はある？」もあわせてご覧ください。

2-4.任意売却をする（住宅ローンの返済だけが苦しい場合）

住宅ローンの返済だけが苦しい場合に適している方法が、任意売却（にんいばいきゃく）です。

住宅ローンの滞納を放置していると、最後は競売にかけられて、家を強制的に売却されてしまいます。

競売の最大のデメリットは、お家が安値でしか売れないことです。

前述した通り、競売後に残った住宅ローンは、引き続き返済しなければなりませんので、できるだけお家を高く売却し、残る住宅ローンの額を減らすことは重要です。

しかし、アンダーローン（残っている住宅ローンの額が家の売却価格を下回っている状態）であれば売却してローンを返済できますが、オーバーローン（残っている住宅ローンの額が家の売却額を上回っている状態）だと家を売却することができません。

そこで、金融機関の許可を得ることで、家の売却代金などでローンを完済できない状態であっても、抵当権を外してもらって売却できるようにしてもらうのが任意売却という方法です。

競売は、相場価格の6割程度でしか売却できないケースが多いですが、任意売却であれば相場に近い7～9割の金額で売却できる可能性が高いため、将来的な負担を小さく抑えることができます。

ただし、任意売却は競売の手続きが進む中で行わなければならないので、タイムリミットがあることに注意が必要です。

任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1〜3ヵ月程度のため、できるだけ早い段階で任意売却が得意な不動産会社に相談する必要があります。

任意売却については、「任意売却のデメリットやリスク、注意点をわかりやすく解説！」で説明しているので、ぜひ読んでみてください。

2-5.リースバックを検討する（ローンの残額が少ない場合）

住宅ローンの残額が少ない場合であれば、家を売却した代金でローンを完済したあとも、賃貸としてこれまでと同じように住み続けられるリースバックを利用することができます。

ローンを完済するために家を売却すれば、当然ですが家を明け渡して引っ越しをしなければなりません。

しかし、子供を転校させたくない、周囲に知られなくないなどの理由から、今の家に住み続けたい場合もあるでしょう。

そのようなときにおすすめなのが、リースバックです。

もし月々のローン返済額とリースバックの家賃とがほぼ同じ額であっても、ボーナス払いや固定資産税などがなくなるため、家計を楽にすることができるでしょう。

リースバックについては、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる！利用方法や注意点を詳しく解説」で詳しく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。

3.住宅ローン返済に関するQ&A

3つのポイント

最後に、住宅ローンの返済に関するよくある疑問と回答を紹介します。

3-1.住宅ローンを払えない人の割合はどれくらい？

住宅ローンを払えなくなってしまった人の割合そのものを調査した統計データはありません。

ただし、住宅金融支援機構が行っている「リスク管理債権」に関するデータが参考になります。リスク管理債権とは、支払いが滞ったり返済不能となってしまったりしている債権（さいけん：お金や不動産を受け取る権利）のことです。

2018（平成30）年において、金融機関による貸付金の元金総額は23兆4930億円であるのに対し、3ヵ月以上返済が滞っていたり返済不能となっていたりするリスク管理債権の金額は3,666億円でした。

また、リスケジュールなどの貸出条件緩和債権は、4,539億円となっており、両方合わせたリスク管理債権は8,205億円です。

これらから、住宅ローンを払えない人の割合は、借りている人の約3.5%と推測できます。

また、自己破産の件数からもヒントを得られます。自己破産とは、裁判所を通じて財産を清算し、借金を免除してもらうことです。

裁判所の司法統計によると、2014（平成26）年に自己破産した人は65,189人であり、そのうち16.1％の人が「住宅ローンが原因で破産した」と回答しています。

数年でこういった数字が大きく変わることは少ないので、だいたい1年に1万人程度の人が住宅ローンを払えなくなって自己破産している計算になります。

以上のように、住宅ローンの返済は多くの家庭の家計を圧迫しており、実際に払えなくなってしまう方が少なからず存在することが明らかになっています。

3-2.ボーナス払いが払えない場合はどうすればいい？

住宅ローンのボーナス払いとは、年12回の返済とは別に、ボーナス月に併せて住宅ローンの返済額をほかの月より増やして支払う方法です。できるだけ住宅ローンの返済をはやめに終わらせたいと考えている人に多く利用されています。

ただ、お家を購入した当初は順調にボーナス払いができても、会社の業績悪化や家庭の出費増などの事情によりボーナス払いが払えなくなることがあります。

しかし、「ボーナスが少なかったので、今回のボーナス払いはやめます」などということは簡単にできません。

ボーナス払いが払えない場合も住宅ローンが払えない人という扱いをされます。

どうしてもボーナス払いが苦しい場合は、銀行にリスケジュールを相談するようにしましょう。

3-3.住宅ローンの返済で困らないためにできることは？

住宅ローンの返済で困らないためには、住宅ローンを組む際に余裕のある返済計画を立てることが何よりも大切です。

万が一、収入が減った場合や病気になった場合なども考慮して、無理のない返済計画で住宅ローンを組むようにしましょう。

また、住宅ローンを組む際の保証会社との契約で、特約などをつけておくのも一つの手です。

住宅ローンの返済がつらくなる理由や対処法などについては、「住宅ローンの返済がつらい理由とその対処方法についてまとめた」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

まとめ

この記事のポイントをまとめました。

住宅ローンを払えないという人は、まず住宅ローンを借りている銀行に相談しましょう。2、3ヵ月程度の滞納なら、いつまでに滞納分を支払うのか約束して、確実に入金すれば許してもらえます。

しかし、どうしても住宅ローンが払えないときは、家を手放すことも考えなければなりません。

残っている住宅ローンの金額が家の売却価格を下回っているアンダーローンの場合は、銀行などに相談せずとも自らの判断で売却ができます。

住宅ローンの残額が少なくて、家を売却してもこれまでと同じように住み続けたい場合は、リースバックを利用することも可能です。

しかし、家の売却価格で住宅ローンの残りを完済できないオーバーローンの場合は任意売却となり、金融機関の承諾を得なければなりません。「オーバーローンでも家やマンションを売却できる？5つの対処法を解説」でくわしく説明しているので、ぜひ一読してみてください。

いずれにしても、まずは家の売却額がどれくらいになるのか確認して、取れる選択肢を把握しておくことが大切です。

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