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家の売却価格とローンの差額が大きくならないうちに、任意売却してしまいたいです。
ただ、デメリットやリスクがないのかと不安です。
任意売却するうえで注意すべきことはありますか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
任意売却（にんいばいきゃく）とは、住宅ローンを借りている金融機関から承認を得て抵当権を外してもらい、ローンが残っている家やマンションなどを売却できるというものです。
売却額でローンを完済できない状態であっても、どうしても家を売却したいときは、任意売却をしようかと迷うことがあります。しかし、その前にデメリットやリスクについても知っておくことが大切です。
こちらでは、任意売却のデメリットやリスク、注意点についてわかりやすく説明します。
もくじ
1.任意売却のデメリット、リスク一覧
競売（けいばい・きょうばい）と比べて、メリットしかないと言われている任意売却ですが、デメリットやリスクも少なからずあります。
まずは任意売却のデメリットやリスクを一覧で確認しましょう。
- 債権者の同意が必要
- 時間制限がある
- 必ず売れるとは限らない
- 競売より高く売れるとは限らない
- 売却活動に協力しなければならない
- 信用情報機関のブラックリストに載る
- 誰に依頼すればいいのかわかりにくい
それぞれ詳しく確認していきましょう。
1-1.①債権者の同意が必要
任意売却するには、まず、債権者（銀行などの金融機関）の同意が必須です。
住宅ローンの残債（残高）よりも低い価格で家を売却してもいいかどうか交渉しなければなりません（とはいっても交渉するのは不動産会社などです）。
家の査定価格が低くて債権者に納得してもらえなかったら、任意売却を始めることすらできません。
1-2.②時間制限がある
任意売却には「時間制限がある」ことに注意が必要です。
任意売却と同時に債権者は競売の手続きを進めていきます。競売の開札日前日までに任意売却が完了していないと、競売の取下げができません。
任意売却できる期間について詳しくは、「任意売却とは？わかりやすく解説！ローンの返済が厳しい方へ」も併せてご覧ください。
たとえ、開札日ぎりぎりで買主が見つかったとしても、債権者は納得せず取下げに応じてくれないのです。そのため、もっと早い段階で買主を見つけて、開札日前日までに「残代金の受け取り」まで完了しておく必要があります。
早めに着手して、早期に買主を見つけなければ、任意売却が結局できない可能性があることもデメリットの1つです。
お家を売る流れについては「不動産売却の流れをイラスト解説！」説明していますので、ぜひ読んでみてください。
1-3.③必ず売れるとは限らない
任意売却の際は、「仲介」と同じ方法で家を売却することになるので、買主を一般消費者の中から見つけなければなりません（探すのは売却を依頼した不動産会社です）。
ただし、売却価格は債権者から承諾を得た金額でないといけないので、売主の独断でむやみに価格を下げることはできないのです。そのため、人気のない物件の場合、なかなか買手が見つからないケースがあります。
前述したように、任意売却には時間制限があるので、売れないと失敗します。
1-4.④競売より高く売れるとは限らない
任意売却は、「競売より高く売れる」と言われていますが、必ずしもそうとは限りません。
確かに多くのケースで競売より任意売却の方が高く売れますが、中には競売の方が高額で売れる事例も存在します。
地域や家の状態、マンションか一戸建てか、などによって判断が異なってくるので、任意売却や競売に詳しい不動産会社にどちらが良いのか相談してみましょう。
1-5.⑤売却活動に協力しなければならない
前述したように、仲介と同じ流れで売却を進めることになるので、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を結んで売り出し、購入希望者が現れたら家の見学案内なども行わねばなりません。
売買の条件交渉や売買契約の締結、決済への立会や登記への協力なども必要です。
こうした諸々の対応は競売なら全て不要なので、任意売却特有のデメリットと言えます。
1-6.⑥信用情報機関のブラックリストに載る
任意売却すると、信用情報機関のブラックリストに載ってしまいます。
そのため、今後、約5年間は新たにローンを組んだり、現在使っているクレジットカードも利用できません。
ただし、こちらのデメリットは競売の場合も同様です。
1-7.⑦誰に依頼すればいいのかわかりにくい
任意売却は、仲介と同じ方法で売却を進めていくので、どの不動産会社に依頼しても同じだと思われがちです。
しかし、これまで見てきたように債権者との交渉や時間的な制限がある分、任意売却は不動産会社にとっても非常に難しいのです。中には任意売却を受け付けないといった債権者もいるため、より経験豊富な専門的知識のある不動産会社に依頼することが重要です。
ただ、店舗の前に大々的に「任意売却やります」と書いてある不動産会社は少ないですし、インターネットで見つけた会社も本当に信頼できるのかどうか自身で判断するには限界があります。
税理士事務所や司法書士事務所、弁護士事務所などでも任意売却の案内ができるケースがありますが、士業事務所にいきなり電話をかけるのもハードルが高いと感じるものです。
「イクラ不動産」であれば、あなたの状況に合った任意売却の経験が豊富な不動産会社を無料で選べます。まずは相談してみましょう。
2.任意売却の注意点
任意売却の注意点は以下の通りです。
2-1.①住宅ローンを滞納しなければならない
任意売却は、住宅ローンを延滞・滞納していることが必須条件です。
そのため、現在、住宅ローンを遅延・延滞していなくても、任意売却したい場合は、わざと住宅ローンを遅延・延滞しなければなりません。
2-2.②連帯保証人や連帯債務者の同意が必要
連帯保証人や連帯債務者がいる場合は、これらの方の同意が必要です。
ローンを滞納すると、連帯保証人や連帯債務者にも返済の請求がいくことになります。
離婚などが理由で、別々に住んでいる場合でも、任意売却するには連絡を取り同意を得なければなりません。
任意売却や競売では、最終的に家を出ていかなければなりませんので、どちらかが住み続けている場合は、きちんと話し合って決める必要があります。
2-3.③住宅ローンがなくなるわけではない
任意売却をすると、必ず残っている住宅ローンを完済できると思っている方がいますが、それは間違いです。
任意売却によってローンを完済することができるのは、ローンの残債よりも家が高く売れたケースに限られます。確かに、競売よりは高額で売れて、多めにローンを返済できる可能性は高いです。
しかし、そもそも任意売却は、オーバーローンになる場合の売却方法なので、ローンの残債を上回って売却できることは稀です。
そのため、任意売却後に残った住宅ローンは引き続き返済していかなければなりません。
任意売却以外の売却方法について詳しく知りたいという方は「家を売る方法は4種類！はじめての方に宅建士がわかりやすく解説！」も併せてご覧ください。
まとめ
ここまで見てきたように、任意売却にもさまざまなデメリットやリスクがあります。しかし、それでも競売と比べるとメリットの方がはるかに大きいと言えます。
まずは債権者の同意が必要と最初にご説明しましたが、競売より任意売却するほうがメリットがあるのだと説得しなければなりません。
直接債権者と交渉するのは不動産会社ですから、いかにメリットを提示して説得させる交渉技術があるのかどうかと、債権者の納得する金額で購入してくれる買主を見つける力があるのかどうかは非常に重要です。
また、少しでも高く売却することで住宅ローンを多く返済し、今後の生活に少しでもゆとりをもてるかどうかも、不動産会社にかかっていると言えます。
任意売却の知識と経験が豊富な不動産会社を探している方は、まず「イクラ不動産」でご相談ください。
無料＆秘密厳守で簡単に素早く査定価格がわかるだけでなく、あなたにピッタリ合った任意売却に強い不動産会社を選べます。
