【媒介契約とは?】3つのうちどれを選ぶべきなのか解説!

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【媒介契約とは?】3つのうちどれを選ぶべきなのか解説!

家の売却をしようと不動産屋さんに査定をお願いしましたが、
最終的に媒介契約をどの種類にしたらよいのかわからず悩んでいます。

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料&匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。

お家の売却を不動産会社に依頼するときは、必ず媒介契約(ばいかいけいやく)を交わさなければなりません

どの媒介契約を結ぶかが、売却が成功するかどうかのポイントになるため、しっかりと選ぶことが大切です。

こちらでは、3つの媒介契約の特徴と、どの媒介契約を選ぶべきなのかをわかりやすく説明します。

1.媒介契約とは?

媒介契約とは、不動産(マンション・一戸建て・土地)を売却する際、依頼する不動産会社と売主との間で締結される契約のことです。

売却の依頼を受けた不動産会社には、契約の内容を記載した書面(媒介契約書)の交付が義務付けられています

媒介契約書に記載されている内容は、主に次の3つです。

  1. 売却活動の期間
  2. 販売価格
  3. 仲介手数料

(参考:宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款

不動産会社と媒介契約書を交わすと正式な依頼となり、不動産会社は売却活動をスタートします。

媒介契約を結んだあとの流れについては「不動産売却の流れをイラスト解説!初めて売るなら何から始めるべき?」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

2.媒介契約は3種類

媒介契約には、一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の3種類があります。

3種類の主な違いは、次の5点です。

  1. 複数の不動産会社へ依頼できるか
  2. 自分で買主を見つけることができるか
  3. 契約期間が決まっているか
  4. レインズへの登録義務があるか
  5. 売主への報告義務があるか

それぞれ見ていきましょう。

2-1.一般媒介契約

一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく)の最大の特徴は、複数の不動産会社に売却活動を依頼できることです。また、自ら買主を見つけて直接売買すること(自己発見取引)もできます。

法律上、一般媒介契約の期間に定めはありませんが、3ヶ月とすることが一般的です。

また、不動産会社はレインズに登録する義務はなく、売主に対して、定期的に売却活動の状況を報告する義務もありません。

さらに詳しく知りたい方は「一般媒介契約とはどんな人が選ぶべき?メリット・デメリットを解説」も併せてご覧ください。

2-2.専任媒介契約

専任媒介契約(せんにんばいかいかいけいやく)では、1つの不動産会社のみに売却活動を依頼できます。ただし、自ら買主を見つけて売買すること(自己発見取引)は可能です。

媒介契約期間は、3ヶ月以内と定められています。「以内」なので、1ヶ月としても問題はありません。

また、不動産会社は、専任媒介契約を締結した日から7日以内にレインズに登録し、登録証明書を売主に渡さなければなりません。

それに加えて、2週間に1回以上、「文書または電子メールで営業活動の報告」を売主に行うことが義務付けられています。

さらに詳しく知りたい方は「専任媒介契約とはどんな人が選ぶべき?メリット・デメリットを解説」も併せてご覧ください。

2-3.専属専任媒介契約

専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)も専任媒介契約と同じく、1つの不動産会社のみに売却活動を依頼できます。ただし、専任媒介契約と異なり、自ら買主を見つけて直接売買すること(自己発見取引)はできません

媒介契約期間は、3ヶ月以内と定められています。「以内」なので、1ヶ月としても問題はありません。

また、不動産会社は、専属専任媒介契約を締結した日から5日以内にレインズに登録し、登録証明書を売主に渡さなければなりません。

それに加えて、1週間に1回以上、「文書または電子メールで営業活動の報告」を売主に行うことが義務付けられています。

さらに詳しく知りたい方は「専属専任媒介契約とはどんな人が選ぶべき?メリット・デメリットを解説」も併せてご覧ください。

まとめると以下の通りです。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産会社への依頼 できる できない できない
自分で買主を見つけること できる できる できない
媒介契約期間 特に決まりはない 3ヶ月以内 3ヶ月以内
レインズへの登録義務 特に決まりはない 7日以内 5日以内
売主への報告義務 特に決まりはない 2週間に1回以上 1週間に1回以上

このように「一般媒介契約→専任媒介契約→専属専任媒介契約」の順に、契約内容が厳しくなっています

3.どの媒介契約を選ぶべき?

媒介契約を選ぶ上での基準として、都心部や人気エリアの物件である場合は、一般媒介契約それ以外の地域や相場価格より高く売り出したい場合は、専任(専属専任)媒介契約を選ぶのがおすすめです。

一般媒介と専任媒介を選ぶコツ

都心部や人気エリアの物件は、購入希望者が殺到するため、一般媒介契約で不動産会社同士を競わせることで、より良い条件での売却が期待できます。

一方、それ以外の地域や相場価格より高く売り出す場合は、購入希望者が殺到することはなかなか考えにくいため、専任(専属)媒介契約で手厚く売却活動してもらう方がより良い条件で売却できる可能性があるからです。

3-1.実際、どの媒介契約が選ばれているの?

こちらは、不動産ポータルサイトLIFULL HOME’S(ライフルホームズ)が、2015年に調査した実際に家を売却した男女20〜50代の480人が選んだ媒介契約の割合です。

媒介契約の種類

(『HOME’S PRESS』参照)

こちらを見ると、専属専任媒介契約(42.7%)、一般媒介契約(35.8%)、専任媒介契約(21.5%)の順に選ばれていることがわかります。

また、売却活動を依頼する不動産会社が1社なのか、複数社なのかで分けると、全体の6割が不動産会社1社にしか売却活動を依頼していないようです。

まとめ

どの媒介契約にもそれぞれメリット・デメリットがあるため、どの媒介契約を選ぶべきか悩まれる方は多いです。

ただし、先ほどの調査結果からもわかるように、どれか1つの媒介契約が圧倒的に多いわけではなく、3つにまんべんなく分散していることから、売りたい不動産の状況依頼した売主の状況によって選び分けていると言えます。

注意すべきは、売却活動を依頼する不動産会社が1社であっても、査定を依頼する不動産会社を1社にする必要はないことです。

Point
不動産会社によって提示される査定金額に差が生じることは多々あります。査定金額に差が生じるのは、売却を任せてもらおうと、高めの査定額を出す不動産会社があるからです。

査定を依頼する際の注意点は、提示された価格が客観的に正しいか判断することです。

イクラ不動産は不動産会社ではないため、客観的に査定することができます。

どの不動産会社に査定を依頼すれば良いかわからない場合は、まず「イクラ不動産」にご相談ください。

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