一般媒介契約とはどんな人が選ぶべき?メリット・デメリットを解説

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一般媒介契約とはどんな人が選ぶべき?メリット・デメリットを解説

家を売り出そうと思っています。
たくさんの不動産会社から売り出したいので、一般媒介契約にすればいいでしょうか?

ご相談ありがとうございます✨
どの媒介契約にすべきか悩みどころですよね😥💦
一般媒介契約にすべきかどうかは、売却する物件や状況によります。

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
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お家の売却を不動産会社に依頼するときは、必ず不動産会社と媒介契約(ばいかいけいやく)を交わさなければなりません。

媒介契約とは、不動産会社に依頼する業務の内容や仲介手数料などをあらかじめ決めるために結ぶ契約で、トラブルを未然に防ぐために必要です。

媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。

こちらでは、一般媒介契約の特徴一般媒介契約にすべきか判断する方法についてわかりやすく説明します。

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一般媒介契約の契約内容は?

まず、一般媒介契約と専属専任媒介契約、専任媒介契約との違いを比べると、次のようになります。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約

①複数の不動産会社への依頼

できる できない できない

②自分で買主を見つけること

できる できる できない
③媒介契約期間 特に決まりはない 3ヶ月以内 3ヶ月以内

④レインズへの登録義務

特に決まりはない 7日以内 5日以内

⑤売主への報告義務

特に決まりはない 2週間に1回以上 1週間に1回以上

それぞれの媒介契約については、「媒介契約とは?3つのうちどれを選ぶべきなのか解説!で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

①複数の不動産会社への依頼

一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく/一般媒介とも言います)は、複数の不動産会社に売却を依頼できる契約です。

3種類ある媒介契約の中で、複数の不動産会社と契約できるのは一般媒介契約だけなので、最大の特徴だと言えるでしょう。

②自分で買主を見つけること

一般媒介契約では、自分で見つけた買主と直接売買すること(自己発見取引)も可能です。

Point
自ら買主を見つけた場合、契約も自分で行うのであれば仲介手数料を不動産会社に支払う必要はありません

自分で契約書を作成するという方もいれば、司法書士に契約書の作成を依頼する方もいます(費用は数万円)。

もちろん不動産会社に契約だけを依頼することも可能で、自ら買主を見つけた分、仲介手数料の減額交渉できるのが通例です。

③媒介契約期間

一般媒介契約は、専任媒介契約専属専任媒介契約と異なり、法律上、媒介契約期間の定めはありません。ただし、3ヶ月間以内に設定することが奨励されています。

また、売主の都合によって、媒介契約の解除を申し入れても問題はありません。

媒介契約の解除方法については「媒介契約の解除は費用がかかるの?トラブルにならない方法!で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

④不動産会社のレインズへの登録義務

一般媒介契約では、不動産会社はレインズに登録する義務はありません。ただし、任意で登録をしてもらうことは可能です。

⑤不動産会社から売主への報告義務

一般媒介契約では、不動産会社は売主に対して、定期的に売却活動の状況を報告する義務もありません。ただし、レインズへの登録と同様、任意で報告をしてもらうことは可能です。

明示型と非明示型がある

ご主人様
一般媒介契約なら、勝手にいくつもの不動産会社と契約を結んでいいんですか?

一般媒介契約には「明示型」「非明示型」の2種類があり、売主はどちらかを選択することができます。

明示型とは、他の不動産会社にも売却を依頼しているのか、依頼している場合はどこの不動産会社なのかを伝えることが必要です。

反対に非明示型とは、他の不動産会社への依頼などを伝える必要はありません。

非明示型では、不動産会社にとってどれだけライバルがいるのか把握できないうえに、売主から信用されていないとみなされる可能性もあるので明示型がおすすめです。

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一般媒介契約のメリット

一般媒介契約を選ぶメリットとデメリットは、どちらも複数の不動産会社に売却活動の依頼ができる点です。

住まいのアドバイザー
まずはメリットから見ていきましょう!

不動産会社同士を競わせることができる

一般媒介契約の最大のメリットは、複数の不動産会社に依頼することで、不動産会社同士で売却を競わせることができることです。

仲介手数料は成功報酬のため、不動産会社は売却を成功させないと売主から手数料を受け取れません。

そのため、複数の不動産会社に売却を依頼して競わせることで、結果として早く売れたり、相場より高い金額で売れたりすることもあります。

また、複数の不動産会社に依頼することができるので、不動産会社選びで失敗するリスクを抑えられる点もメリットです。

物件の囲い込みを防ぐことができる

物件の囲い込みとは、他の不動産会社からの買主には、売却を依頼された物件の紹介や契約をさせないようにすることです。

不動産会社の収入源である仲介手数料は、買主も自社で見つけることができれば、売主と買主との双方から受け取ることが可能です。これを「両手仲介」と言います。

そこで、別の不動産会社から物件に問い合わせがあっても「商談中のため案内できません」などと虚偽の情報を流し、あくまでも自力での売買契約成立(両手仲介)を目指そうとするのが「囲い込み」です。

一般媒介契約であれば、あらかじめ複数の不動産会社に依頼できるため、物件の囲い込みを防ぐことができます。

売却物件が公にならない

一般媒介契約の場合、不動産会社がレインズに登録するかどうかは任意です。

レインズに登録しないことを選択すれば、物件が売りに出されていることを公にしないまま売却活動を行うことができます。

何らかの事情で家を売りに出していることを周囲に知られたくない場合は、レインズへの登録義務がない一般媒介を選ぶとよいでしょう。

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一般媒介契約のデメリット

住まいのアドバイザー
デメリットも確認しておきましょう

不動産会社のやる気が落ちる

不動産会社同士で競わせることができるというメリットと相反しますが、一般媒介契約では不動産会社のやる気が落ちるだけでなく、広告費を十分にかけてもらえない恐れも生じます。

不動産会社の収入源は、契約成立の際に受け取れる仲介手数料です。

一般媒介契約で複数の会社に売却を依頼されるということは、自社でいくら広告費をかけて必死に宣伝しても、結局、他社で売れてしまえば仲介手数料が1円も入ってこないばかりか、広告費をかけた分だけマイナスになってしまいます。

営業マン
せっかくチラシをいっぱい印刷して撒いたのに…

それに比べて、専任媒介契約専属専任媒介契約では、1社にしか任せることができないため、不動産会社としては売れれば必ず手数料を受け取ることができます。

そのため、一般媒介契約の場合、不動産会社のやる気が落ち、かけてもらえる広告費が少なくなる可能性があるのです。

ただし、売れ筋人気物件の場合は例外です。

売りに出した途端に購入希望者が現れるような人気物件の場合は、いずれの不動産会社もチャンスを狙ってくるため、一般媒介契約で不動産会社同士を競わせて条件のよい所で売却するほうがよいでしょう。

アテブツにされる可能性がある

最悪なケースは「アテブツ」にされることです。

アテブツとは、購入希望者にわざとあまりよくない物件を見せてから、不動産会社が売りたい物件を見せて、購入希望者に

奥様
さっきの物件よりも、こっちの物件のほうがいいな~

と思わせる営業手法になります。

不動産会社は、

営業マン
仲介手数料が確実に手に入るから、専任(専属専任)媒介契約の物件を優先して売ろう!

と考えるため、専任(専属専任)媒介契約の物件を優先し、一般媒介契約の物件をアテブツにされる可能性もあります。

サービスが受けられないことも

住まいのアドバイザー
一般媒介契約だと、売却時のサービスが受けられないこともあります

一般媒介契約を結んでしまうと、不動産会社が独自で提供する売却時のサービスが受けられない可能性もあります

例えば、野村不動産アーバンネットの売却サポートでは「ホームステージング」や「ハウスクリーニング」といった選べるサービスがいくつかありますが、適用条件は、専任(専属専任)媒介契約を締結した方が対象です。

また最近、多くの不動産会社が提供しているサービスに「買取保証」というものがあります。買取保証とは、一定期間が過ぎても家が売れなければ、不動産会社が必ず買い取ってくれるというサービスです。

こちらのサービスも、専任(専属専任)媒介契約でなければ、利用できなくなっています

特に大手の不動産会社では、独自のサービスがたくさん用意されているので、これらのサービスが受けられない可能性があることは一般媒介契約のデメリットと言えます。

販売状況が見えづらい

一般媒介契約では、売主自身が複数の不動産会社と個別に対応しなければならないので、労力や手間がかかって大変です。

さらに、不動産会社には売却活動の状況を報告する義務がないため、それぞれの不動産会社がどのような販売活動をしているのか見えづらくなりがちな点もデメリットだと言えるでしょう。

物件情報が広がらない

レインズに登録しなければ、他の不動産会社に物件の情報がなかなか広がりません。そのため、購入希望者が見つかりにくくなり、売却をスムーズに進められない可能性があります。

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一般媒介契約にすべきか判断する方法

一般媒介契約にすべきか判断に迷った場合は、次のポイントを確認しましょう。

  • 都心部や人気エリアの物件である
  • 近所に知られたくない
どちらかもしくは両方に当てはまる場合は、一般媒介契約がおすすめです。

都心部や人気エリアの物件は、すぐに売れる可能性が高いだけでなく、物件が売りに出るのを待っている購入希望者もいるため、一般媒介契約であっても不動産会社は積極的に売却活動を行います。

そのため、1社に任せてしまうよりも複数の不動産会社が競うことで、1円でも高く売却できる可能性が上がるからです。

駅近で交通の便がよい物件、人気ブランドマンション、評判のよい学校区にある家など、地域やエリアによって人気物件は必ず存在します。

もし、人気物件に該当しないようであれば、専任(専属専任)媒介契約で、手厚く売却活動を行ってもらうほうがよいでしょう。

媒介契約を結んだ後の流れについては「不動産売却の流れをイラスト解説!で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

どの媒介契約にすればいいのかわからない人気エリアの物件なのか判断できないという方は、まず「イクラ不動産」にご相談ください。あなたの現在の状況をお伺いし、どのようにすべきかのアドバイスを無料でもらえます。

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総合評価:5.0 総クチコミ数:21

  • 40代女性(東京都・戸建)自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
    何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。
  • 30代男性(大阪府・マンション)無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました!おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
    ありがとうございました!
  • 60代女性(兵庫県・戸建)

    一人暮らしの母が高齢になり、家を売却することになり、どうしたらいいのかわからなくて、困ってました!
    息子の紹介でイクラ不動産を知る事ができて、とてもよかったです!

    はじめは、スマホ?LINE?とちょっと不安でしたが、売却する家に適した不動産屋をご紹介していただきまして、感謝しております!

    はじめは、自動的にお返事が入るのかなぁ?と思っていましたが、そうではなく、丁寧にお返事をしていただいて、とても助かりました!

    無事に家も売却の契約ができる事になりました!ありがとうございました!
    また、知人に家を売却するかたがいたら、ぜひご紹介したいです!

  • 30代女性(鹿児島県・戸建)非常にイレギュラーな不動産売却だった為、仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
    結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
    そして、短期間高額にて売却できました。
  • 50代女性(宮城県・戸建)初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
    迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
    LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
    なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。
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