マンションや一戸建て、土地といった不動産の売却を不動産会社に依頼して、売却が成功したら不動産会社への仲介手数料の支払いが必要です。
こちらでは、不動産を売却するときにかかる仲介手数料についてわかりやすく説明します。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 仲介手数料の上限額の計算方法は、取引額が400万円を超える場合、取引額✕3%＋6万円（＋消費税）で求められる
- 仲介手数料には不動産会社への報酬だけでなく、売却活動でかかった広告・宣伝費なども含まれる
- 仲介手数料は、売買契約時に半額、決済・引渡し時に残りの半額を不動産会社に支払うことが多い
- この記事はこんな人におすすめ！
- 家やマンションなどの売却を考えている人
- 不動産売却にかかる仲介手数料の額を知りたい人
- 仲介手数料の額で不動産会社を選ぶべきか悩んでいる人
もくじ
1.仲介手数料の計算
不動産を売りたい人（売主）と買いたい人（買主）を結ぶのが仲介（ちゅうかい）で、両者を結びつけるのが不動産会社です。
不動産会社は、売主から売却を依頼されると、インターネットやチラシなど、さまざまな売却活動を行って買主を探します。
そして、家が売れて売主と買主との間で売買契約が結ばれると、その報酬を不動産会社に支払ます。これが仲介手数料（ちゅうかいてすうりょう）です。
仲介手数料には、不動産会社への相談料や査定料、広告料なども含まれています。そして、成功報酬（成約報酬）のため、売れなければ支払う必要はありません。
1-1.仲介手数料の上限額
不動産売買の仲介手数料は、国土交通省が定めた「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」によって、次のように上限の額が決まっています。
| 売主の上限手数料 | 売買価格（税抜） | 買主の上限手数料 |
| 18万円（諸費用を含めた額） | 200万円以下 | 取引額の5% |
| 200万円超〜400万円以下 | 取引額の4%＋2万円 | |
| 売却価格×3%＋6万円 | 400万円超 | 取引額の3%＋6万円 |
仲介手数料には、別途消費税が必要です。
例えば、売買代金が3,000万円の場合の仲介手数料は、次のような計算になります。
仲介手数料は、上限を超えない範囲内で不動産会社が自由に決められることになっていますが、上限いっぱいに設定するのが慣習であり、一般的です。
1-1-1.空き家対策で400万円以下の場合は18万円が上限額
仲介手数料を定めた「昭和45年建設省告示第1552号」が改正され、2018年1月1日より、400万円以下の不動産を売却する場合、交通費や調査費などを含めた仲介手数料の上限額が18万円と高くなりました。
理由は「空き家」、特に「地方の空き家」が原因です。改正された「昭和45年建設省告示第1552号」にも「低廉な空き家等」と記載されています。
総務省によると、2018年時点で空き家の数は約850万戸に上り、この20年間で約1.5倍に増えました。この内、賃貸や売却中の空き家を除く、活用されていない空き家は約350万戸に上ります。
国としては、空き家の活用を掲げていますが、地方の空き家などは物件価格が低く、遠方になると通常より調査費がかかって、不動産会社が赤字になることもあり、不動産会社側が売却を断るなど、不動産取引自体を敬遠するケースも見受けられたためです。
そこで、手数料とは別に現状調査に必要な費用を盛り込めるようにし、宅地・建物の物件価格が400万円以下の場合は「低廉な空き家等」として、売主の手数料は、調査費込みで最大18万円となりました。
ただし、不動産会社は、媒介契約を結ぶ際に、現地調査などにかかる費用を含めた報酬額について、あらかじめ売主に対して説明し、両者間で合意する必要があります。
低廉な空き家等の売買・交換の媒介等に際し、通常の売買の媒介等と比較して現地調査等の費用を要するものについては、現行の報酬上限額に加えて、当該現地調査等に要する費用相当額を合計した金額18万円（消費税相当額を含まない。）を上限に受領できるとされております。なお、当該現地調査等に要する費用相当額は、媒介契約の締結に際し、予め報酬額について空き家等の売主等である依頼者に対して説明し、両者間で合意する必要があるとされております。
（全日本不動産協会東京都本部HPより参照）
不動産を売却する際に費用については、「お家を売却したらどんな費用がかかり、結局いくら手元に残るの？」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2.仲介手数料計算の「＋6万円」とは？
400万円を超える売買価格の場合、仲介手数料の上限額が売却価格×3%＋6万円ということがわかりました。
しかし、この「＋6万円」の部分について、初めて聞く方の中には、不動産会社が手数料を少しでも多く取るために請求していると感じる方もいるようです。
この6万円には根拠があります。仲介手数料の計算は、本来、このように金額を分けて計算することになっています。
| 売主の上限手数料 | 売買価格（税込） |
| 売却価格×5% | 200万円以下の部分 |
| 売却価格×4% | 200万円超〜400万円以下の部分 |
| 売却価格×3% | 400万円超の部分 |
例えば、売買代金が1,000万円の場合だと、次のように分解して計算することになります。
- （200万円までの部分は5%）200万円×5%=10万円
- （200万円超〜400万円までの部分は4%）200万円×4%=8万円
- （400万円超の部分は3%）600万円×3%=18万円
こちらをすべて計算して合計すると、10万円＋8万円＋18万円で36万円になります。
単純に1,000万円に3%をかけると30万円になってしまいます。そこに「6万円」を加えると36万円になります。これが3%＋6万円の「6万円」の根拠です。
3%＋6万円は、200万円以下は5%…とひとつずつ計算すると面倒な計算方法を簡略化したもので、速算式と呼ばれています。
このように、足されている「6万円」は正規の仲介手数料の一部であり、少し手数料を多めにとっているわけでは決してありません。
3.仲介手数料は高い？なぜかかる？内訳は？
売買代金が3,000万円の場合の仲介手数料は「3%+6万円」で、105万6000円ですが、高く感じる人もいるかもしれません。
しかし、決してそのようなことはないと言えます。
まず、大前提としてお家や車など、取引される頻度が低い高級商品は、手数料（利益）が低いと商売として成り立たないため、普通の商品より高くなりがちです。
新築や新車の場合は、最初の価格に手数料なども含まれているので「手数料が高い」と感じることはないのでしょう。
例えば、トヨタの手数料率（営業利益率）は約8%ぐらいで、1台売れれば約25万円ぐらい利益が出ます。この利益から社員の給料などを支払い成り立っています。
新築マンション手数料率（粗利率）は約10%ぐらいなので、4000万円なら約400万円になります。
何十億円もする土地を仕入れて、数年かけて何億円もの新築建物を仕入れて、それから販売するというのはリスクも伴うものです。
また、積水ハウスなどのハウスメーカーで、新築戸建を建てた場合の手数料率（粗利率）は、約30%程度ぐらいなので、2000万円なら約600万円になります。
それに比べて、家を売るときの手数料率（粗利率）は、3%+6万円です。ここから、社員の給料だけでなく、査定にかかる費用や相談費、広告費なども支払って成り立っています。
あなたのお家をできるだけ「はやく・高く」売るには、1人でも多くの、今お家の購入を検討しているというお客様の目に止まることが必要です。
不動産会社は、物件サイトや自社HP、チラシ、電話・メール、来店したお客様への紹介、オープンハウス（家を開放して自由にみてもらうという販売方法です。）、レインズなどを駆使して、あなたのお家を宣伝してくれます。
また、SUUMOやHOME’S、at homeといった不動産情報ポータルサイトに物件情報を掲載する費用も必要です。多くのサイトに掲載するほうが見てくれる人も増え、より売却しやすくなることは言うまでもありません。
支払う仲介手数料には、上記のような広告費が含まれています。また、先に支払うわけではなく、売れてから支払う成功報酬でもありますので、決して高いわけではありません。
不動産会社がどのように買い手を集客するかについては、「「家を売るとき、不動産会社はどうやって買いたい人を集客しているの？」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
4.仲介手数料はいつ支払うの？
仲介手数料は成功報酬のため、不動産会社が仲介手数料の支払いを求める権利は、売買契約が成立した時点で発生します。
この時点で全額請求されたとしても違法ではありませんが、一般的には不動産取引は物件の引き渡しと決済まで継続するため、売買契約時に半額、残代金決済・引渡し時に半額を支払うことが多いです。
しかし、売買契約時または残代金決済・引渡し時に全額とするケースもあり、必ずしも半額ずつになるとは決まっていません。
売却依頼の媒介契約を結ぶ際に、いつ仲介手数料を支払うのか、不動産会社に必ず確認しましょう。
5.仲介手数料についてよくある質問
こちらでは、不動産を売却するときにかかる仲介手数料についてよくある質問をまとめました。
5-1.別途、広告の料金を請求された場合は？
不動産会社から、特別に広告した分として、仲介手数料とは別に広告の料金を請求される場合があります。
しかし、不動産会社は売主に対し、別途広告の料金を請求することは許されていません。このような行為は、宅建業法違反です。
仲介手数料を定めた「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」の第6には、報酬（仲介手数料）の上限額の定めに続けて、次のような内容があり、不動産会社はこの条項を根拠にします。
依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額、及び当該代理または媒介に係る消費税額、及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額については、この限りでない。
所定の報酬とは別に広告の料金を請求ができるのは、東京高裁昭和57年9月28日判決（判時1058号70頁）の判決例に示された、次の内容を満たす場合に限られます。
- 通常必要とされる程度の広告宣伝費用は、営業経費として不動産会社の報酬（仲介手数料）の範囲に含まれている
- 広告の料金に相当する額とは、大手新聞への広告掲載料等、報酬（仲介手数料）の範囲内で賄うことが相当でない多額の費用を要する特別の広告の料金を意味する
- 不動産会社が売主の依頼を受けていないのに、一方的に多額の費用を要する広告宣伝を行い、その費用の負担を売主に強要することは違反
- 売主から広告の依頼があり、その費用の負担について事前に売主の承諾があった場合に限る
- 事後で、上記と同視することのできる場合は、売主が広告を行ったこと、その費用の負担につき全く異議なくこれを承諾した場合に限る
不動産会社の多くが、広告料金のルールを誤解して、売主の了解されあれば、仲介手数料の他に広告料金をもらってもよいと考えています。
その結果、宅建業法違反の広告料の授受が行われているケースが見受けられます。
売主の了解ではなく、売主からの依頼です。
「了解」とは、理解すること、のみこむことの意味であり、「依頼」は、他人に要件を頼むことの意味であるため、意味がまったく異なります。
もちろん、売主が自ら不動産会社に特別な広告を依頼した場合は、広告料金の支払いが必要です。
5-2.契約が解除になった場合は？
契約が解除になるにはさまざまなケースがありますが、住宅ローンが承認されなかった、火災や地震等の自然災害によって不動産が消滅してしまったなど場合は、不動産会社は報酬の請求権を失うので、支払った仲介手数料がある場合は返還されます。
売主または買主の都合により手付解除になった場合は、仲介手数料を全額請求される場合があります。
手付解除とは、売主、買主共に合意により定めた手付解除期日までであれば、理由を問わず買主は手付金の放棄、売主は手付倍返し（手付金を返した上で、手付金と同額の金員を支払うこと）をすることによって不動産売買契約を解除することができるというものです。
しかし、不動産会社の考えによっては減額されるケースや手数料を支払わなくていいケースもありますので、媒介契約を結ぶ前に、万が一のことも考えて、確認しておくべきです。
5-3.手数料が安い会社がいいの？
最近では、仲介手数料ゼロや半額にする不動産会社も増えてきています。
両手仲介（不動産会社が自社内で売主・買主を見つけること。）の場合、売主または買主の一方から手数料を受け取ったり、両方から半額だけ受け取っても利益が出ますし、仲介手数料を値引くことで集客力が伸びるからです。
仲介手数料は、あくまでも法律で上限金額を決められているだけなので、仲介手数料を半額にしたり、ゼロにしたりすることは違法ではありません。
しかし、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのはおすすめできません。
手数料が安く済むのは嬉しく感じますが、広告費用が少なくなるため、売れにくい原因にもなりますので、要注意です。
仲介手数料を値引くよりも、たとえ上限いっぱいの仲介手数料を支払ってでも、できるだけお家を高く売ってくれる不動産会社に頼むほうが最終的に早期、高値で売却できる率が高くなると言えます。
消費者がわからない、知らないことをいいことに、悪い会社が存在しているのも事実です。
売却を依頼する場合は、優良な不動産会社を見つけて依頼すべきといえるでしょう。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限額は、取引額が400万円を超える場合は次の式で計算される
取引額✕3%＋6万円（＋消費税） - 仲介手数料には、不動産会社への報酬だけでなく、売却活動でかかった広告・宣伝費も含まれる。そのため、売主から依頼しない限り、別途、広告費などを支払う必要はない
- 仲介手数料は、売買契約時に半額、決済・引渡し時に残りの半額を不動産会社に支払うことが多い。不動産会社によって異なるので、あらかじめ確認しておく
家やマンションを売却する際にかかる費用の中でも、仲介手数料は大きな割合を占めるため、仲介手数料の安い不動産会社を探す人もいるかもしれません。
しかし、仲介手数料が数十万円安くなったとしても、売却額が数百万円安くなってしまったら元も子もありません。
仲介手数料の額ではなく売却活動をしっかりとしてくれる不動産会社を選べば、より早く、高く売ってくれる可能性が高くなるため、最終的に手元に残る額が多くなります。
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