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お家やマンションには、減価償却があると聞きました。
減価償却をすることで、売却するときにどんな影響があるのでしょうか。
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
減価償却とは、減価償却の対象となる資産を購入するなどの際にかかった費用を定められた方法により、その資産の耐用年数に渡って毎年の必要経費として配分していく会計上の手続きのことです。
家やマンションなどの居住用の住居を売却た場合は、売却によって利益が出るか出ないかによって、減価償却費の計算の必要性が変わってきます。
この記事で、居住用不動産を売却する時の減価償却について詳しくみてみましょう。
もくじ
1.減価償却とは
家や車などの耐久性がある高価な資産は、年数が経つにつれて少しずつ価値が減少していきます。このような資産が減価償却資産です。
そして、減価償却とは、減価償却資産の法的な価値を毎年少しずつ減少させる手続きのことです。
1-1.減価償却が必要なとき
個人で不動産の減価償却が必要になるケースは、次のようなときです。
- 投資用不動産を所有する人が確定申告するとき
- 居住用の不動産を売却するとき
今年4,000万で購入したマイホームは、来年も4,000万の価値を持つわけではなく、一定額ずつ価値が減っていきます。そして、毎年いくら減価償却するのかをルールに基づいて計算する必要があり、その時に算出されるのが減価償却費です。
減価償却は価値が下がるものに対して行われるため、年数が経っても価値が下がらない土地は対象外になります。
1-2.家を売却した翌年の確定申告で必要
家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、その翌年の確定申告で譲渡所得に対する所得税を計算するために減価償却費の算出が必要になります。譲渡所得とは、不動産などの資産を売却などしたときに出た利益です。
譲渡所得がゼロ、またはマイナスの場合は所得税がかからないので確定申告の義務はありません。
居住用の建物の場合、できるだけ税金がかからないように配慮されています。マイホームを売却した際には特例の措置があり、譲渡所得が3,000万以下であれば非課税です。
2.居住用不動産の減価償却の計算方法
減価償却費の計算方法には、定額法と定率法があり、平成10年4月1日以降に取得した建物は定額法での計算になります。定額法は、取得金額から毎年同じ額を償却して、建物の価値を下げていく方法、定率法は前年の価値をもとに1年分の償却をしていく方法です。
ここでは、定額法の建物の減価償却費について解説します。
建物の定額法による減価償却の計算式は、以下の通りです。
減価償却費＝建物の建築・購入代金×0.9×償却率×経過年数
計算式だけだとわかりにくいので、上記の計算に必要な次の3つの要素について、順番に解説していきます。
- 建物購入代金
- 償却率
- 経過年数
2-1.建物購入代金
建物の購入代金は、購入した時の売買契約書で確認することが可能です。
しかし、土地と建物の両方を取得した場合、売買契約書に記載された売買価格を建物購入代金としての使用することはできません。なぜなら、売買契約書に記載の購入代金は、土地と建物の合計取得金額が記載されているからです。
土地は年数が経っても価値が減らないため、減価償却の対象ではありません。そのため、土地と建物の売買金額を分けて、建物のみの購入代金を計算する必要があります。
売買契約書に建物のみの購入代金の記載がない場合は、消費税から計算することが可能です。なぜなら、消費税は建物の代金にしか課せられないからです。計算方法については、後ほど解説します。
2-2.償却率
減価償却の際に用いられる償却率は、建物の構造ごとに定められていて、事業用か非事業用（居住用）でによって変わります。以下の表をもとに、あなたの住宅の償却率がいくらかを確認してみましょう。
| 構造 | 耐用年数 | 償却率 | |
| 木造 | 33年 | 0.031 | |
| 木骨モルタル造 | 30年 | 0.034 | |
| 金属造 | 骨格材の肉厚3mm以下 | 28年 | 0.036 |
| 骨格材の肉厚3mm超4mm以下 | 40年 | 0.025 | |
| 骨格材の肉厚4mm超 | 51年 | 0.020 | |
| 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造 | 70年 | 0.015 | |
2-3.耐用年数
耐用年数とは、建物に資産価値がある年数になります。たとえば、新築のマンションを購入した場合、耐用年数は70年間なので、70年かけて資産価値が減少していく仕組みです。
法的な資産価値としての定められている年数なので、耐用年数が過ぎたらからといって、その建物に住めなくなるわけではありません。
耐用年数が過ぎた建物でも、売買取引は可能です。
定額法の場合、毎年一定額を償却していくので、償却率も毎年均等になるように定められています。たとえば木造住宅の場合、耐用年数の33年を1として、1÷33年を計算したものが償却率です。
居住用の建物の耐用年数は、事業用に比べて1.5倍の耐用年数になっており、より長い年数をかけて減価償却していくことになります。これは、事業用の建物よりも税金の負担を少なくする仕組みです。
2-4.経過年数
物件の購入や賃貸する際には築年数が表示されていますが、経過年数と築年数は別になります。
築年数は、新築から現在までの期間をあらわします。経過年数とは、家を購入してから売却するまでに経過した年数です。たとえば、築年数が15年の中古住宅を10年間所有している場合、経過年数は10年となります。
経過年数は端数を切り上げて計算します。たとえば、購入から10年3ヶ月で売却した場合、経過年数は11年です。
3.実際の計算方法
それでは、実際に減価償却費や譲渡所得の計算方法を解説していきます。
3-1.建物の取得費を算出する方法
まず、売買契約書に建物の購入代金の記載がない場合は、建物のみの取得費用を計算する必要があります。
通常、売買契約書には消費税の記載がありますが、土地は消費税が非課税です。そのため、建物の購入代金は消費税から逆算可能です。
たとえば、消費税200万と記載があり、税率8％で購入した場合、建物分の購入代金は以下のような計算で算出されます。
（200万÷8％）＋200万＝建物の購入代金2,700万
注意点は、購入時の消費税率を使用することです。
建物の購入代金を計算できたら、減価償却費の計算式に建物の購入代金を当てはめて計算します。
3-2.新築で購入した居住用不動産を売却する場合の計算
新築で購入した家やマンションなどを売却する場合における、減価償却費の計算を説明します。
- 条件
・建物の売却価格：1,800万
・建築購入代金 2,700万の新築木造住宅を15年後に売却
・土地の代金や売却時の費用は考えないものとする
建物は年数が経過するごとに価値が下がっていくため、購入代金は新築時と同じ金額ではなく、価値が下がった分の償却が必要です。そのため、まず減価償却費を建物の購入代金から控除し、売却した時点での建物の価値を計算します。
①15年目の減価償却費を計算する
購入代金2,700万×0.9×0.031×15年＝1,129万9,500円（減価償却費）
②売却時点の住宅の価値を計算する
購入代金2,700万ー減価償却費1,129万9,500円＝1,570万500円（15年目の建物の価値）
売却時点での建物の価値が算出されたら、譲渡所得の計算をします。
③譲渡所得の計算をする
売却価格1,800万ー売却時点の価値1,570万500円＝229.5万（譲渡所得）
マイホーム売却の場合、譲渡所得が3,000万以下であれば非課税なので、この場合は税金がかからないことになります。
3-3.中古で購入した居住用不動産を売却する場合の計算
中古で家を購入した場合も、耐用年数や減価償却費の計算方法は同じです。
ただし、取得時や所有している間にリフォームや増改築などをした場合は、その分資産価値が上がっていることになるので、その費用も含めて減価償却費を計算します。
また、中古のマイホームを購入した場合は、購入時点での建物の経過年数に関係なく、新たに減価償却を行います。そのため、購入時点で新築から数年経っている木造建築の場合も、耐用年数は33年で減価償却率は0.031です。
たとえば、木造の中古住宅を2,500万で購入し、購入時に200万かけてリフォームし、10年後に売却した場合の減価償却費の計算は以下の通りです。
（建物の購入代金（2,500万）＋リフォーム費用（200万））×0.9×0.031×10年＝753.3万（減価償却費）
そして、新築で購入した建物と同じように、建築購入代金から減価償却費を差し引いて、売却時の建物の価値を計算します。
建築購入代金2,700万ー減価償却費753.3万＝1,946.7万（売却時の価値）
譲渡所得を計算する際は、先の③の計算と同じように、売却価格から売却時の価値を差し引いて計算します。
中古の家の減価償却費を計算する場合、購入時点での建物の購入代金を基準にするため、新築の時にいくらの価値があったのかは関係ありません。
まとめ
家やマンションなどを売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、その額に応じて所得税などを納めなければなりません。
ただし譲渡所得の計算で用いる建物の資産価値は、購入した時よりも経年により下がっているため、減価償却が必要です。減価償却費がいくらになるかによって、課税される譲渡所得の計算額が違ってくるので、売却を検討する前に把握しておくと売却時の資金計画が立てやすくなります。
減価償却の計算がわからない場合や、家やマンションがいくらぐらいで売れそうなのかを知りたい場合は、まず「イクラ不動産」でご相談ください。
無料＆秘密厳守で、簡単に素早くお家の査定価格を知ることができます。さらに、あなたの状況にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選ぶことができます。
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