この記事では、家を売ることになった人に向けて、初めて家を売る際に知っておくべき不動産売却の基礎知識をわかりやすく説明します。
家を売る方法や売却の際に必要なもの、不動産会社の選び方などが具体的にわかるので、家の売却が初めてで不安を感じている人におすすめです。
【この記事で具体的にわかること】
- 不動産売却の方法と売却したい物件に合った選び方、売却時に売主が用意するものや費用がわかる
- 不動産会社がしてくれる業務内容や不動産会社と結ぶ媒介契約の種類と選び方がわかる
- 住宅ローンが残っている家やマンションの売り方や特殊な物件の売却方法がわかる
- この記事はこんな人におすすめ！
- 家やマンションなどの不動産を初めて売ることになった人
- 売却を依頼する不動産会社選びで失敗したくない人
- 住宅ローンが残っている家や売りにくい不動産の売却方法を知りたい人
不動産売却について基本から解説
- ハウスメーカーで建てた家は高く売れるの？特徴を知っておこう
- 家やマンションをどう売る？4つの不動産売却方法と選び方のポイントを徹底解説
- 査定額とは？高ければいいの？不動産の査定についてわかりやすくまとめた
- 戸建てを高く売るにはどこがいい？売却に強い不動産会社の選び方とポイントを解説
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もくじ
1.不動産売却の方法と売却理由に合った選び方
3つのポイント
- 不動産売却の方法は、大きく分けると「仲介」と「買取」の2種類
- 「仲介」は売却期間がかかっても高く売りたい人に、「買取」は売却価格が安くなってもすぐに売りたい人におすすめ
- 売却しても賃貸として住み続けられるリースバックという売却方法もある
不動産売却の基礎知識として、まず家やマンションなどの不動産を売却する方法の種類と売却理由に合った選び方を説明します。
家やマンション、土地といった不動産を売却するおもな売却方法は、次の表のとおりです。
| 売却方法 | どのような売却方法か | 向いているケース |
|---|---|---|
| 仲介 | 不動産会社に売却を依頼して買い手を探してもらう | 少しでも高く売りたい場合 |
| 買取 | 不動産会社や買取業者に買い取ってもらう | すぐに現金化したい場合 |
| 買取保証付き仲介 | 一定期間内に仲介で売却できなければ、あらかじめ取り決めておいた価格で不動産会社に買い取ってもらう | 少しでも高く売りたいが売却期限がある場合 |
| リースバック | リースバック業者や不動産会社に家を買い取ってもらい、そのあと賃貸として住み続ける | 売却しても今の家に住み続けたい場合 |
売却方法を大きく分けると、「仲介」と「買取」の2つに分類されます。買取保証付き仲介は仲介と買取のハイブリッドで、リースバックは買取の一種です。
まずは「仲介」と「買取」、それぞれの売却方法の違いを確認しましょう。
家やマンションの売却方法については、「家の売り方は4種類！売却理由や状況に合った売却方法の選び方を解説」でもくわしく説明しているので、ぜひ一読してみてください。
1-1.不動産売却の「仲介」と「買取」では何が違うのか？
不動産を売却してお金にするという点では、仲介も買取も同じです。しかし、売る相手（買い手）、売却期間、売却価格などが異なります。
1-1-1.売却する相手が違う
仲介と買取とでは、売却する相手が違います。
仲介の場合、売る相手は一般の消費者であることが多いです。売り手と買い手を不動産会社が仲介します。
一方、買取の場合は、家やマンションを不動産会社や買取業者に直接買い取ってもらいます。
1-1-2.売却にかかる期間が違う
仲介だと売却期間が長くかかりますが、買取ならすぐに売却が可能です。
仲介では、不動産を買ってくれる人（買主）を見つける期間が必要です。どれだけ短くても2〜3ヵ月、長ければ半年以上かかります。
しかし、買取であればそのような期間は不要です。売主と不動産会社との間で買取条件さえ合えば、数日〜1週間程度で売買契約と引き渡しが完了します。
1-1-3.売却できる価格が違う
仲介で不動産売却すると相場価格に近い額で売れることが多いです。しかし、買取だと相場価格よりも売却価格は安くなります。
一般的に、買取での売却価格は、相場価格の7割程度です。
なぜなら、不動産会社は買い取った家やマンションなどを再販します。そのため、再販にかかる費用や利益をあらかじめ計算し、それらを差し引いた額で買い取ることになるからです。
1-2.不動産売却では仲介と買取のどちらを選ぶべきか？
不動産売却で仲介と買取のどちらを選ぶべきかは、通常、高く売りたいか早く売りたいかによって決まります。
【仲介と買取の選び方のルール】
- 高く売りたい＝仲介
- 早く売りたい＝買取
時間がかかっても少しでも高く売りたい場合は仲介を、安くなってもかまわないから、とにかく早く売りたい場合は買取を選ぶと良いでしょう。
ただし、仲介の場合は仲介手数料がかかりますが、通常、買取業者による買取の場合では不要です。
買取と仲介については、「不動産買取とは？なぜ安くなる？相場額や注意点、おすすめの場合を解説」「不動産仲介とは？家を希望に近い価格で高く売却できる方法を解説！」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
1-3.買取保証付き仲介について
買取保証付き仲介とは、一定期間内（3ヵ月が多い）を定めて仲介で売りに出し、仲介で売却できなければ、あらかじめ取り決めておいた額で不動産会社が買い取ってくれるという、仲介と買取とを合わせた売却方法です。
買取保証付き仲介は、次のような流れで行われます。
- 不動産会社と仲介で売却する期間（3ヵ月が基本）と買取価格を取り決める
- 仲介で売却に出して買い手を探す
- 買い手が現れればそのまま仲介での売買契約に進む
- 取り決めた期間内に買い手が現れなければ不動産会社に買い取ってもらう
少しでも高く売れるチャンスがある仲介で売却したいけれども売却期限が決まっているなど、決まった日までに確実に売却しなければならない場合に向いているのが、買取保証付き仲介です。
買取保証については、「家の買い替え・住み替えで買取保証（売却保証）をつけるメリット・デメリット」で説明しています。ぜひ読んでみてください。
1-4.リースバックについて
リースバックとは、売却した家を新たに賃貸物件として借りることで、今までと同じように住み続けられるという売却方法です。
リースバックは買取の一種で、次のような流れで行われます。
- 不動産会社に今の家を売る（買い取ってもらう）
- 売却した家を不動産会社から借りる（家賃を支払って住み続ける）
- 契約内容により、住み続けるか一定期間が過ぎたら明け渡すかが決まる（買い戻すことも可能）
リースバックは、家の売却代金が必要だけれども、子供の学校や勤務地の関係などで、今の家に住み続けたい場合に便利な売却方法です。
ただし、売却価格は買取と同様、仲介での売却よりも安くなることが多く、また契約内容によっては、決められた期間が過ぎれば明け渡すか買い戻すかを選ばなければなりません。
買い戻す際の価格は、一般的に売却した際の価格よりも高くなることが多いです。
リースバックについては、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる！利用方法や注意点を詳しく解説」で説明しているので、ぜひ読んでみてください。
リースバックや買取保証付き仲介といった特殊な売却方法は、すべての不動産会社で取り扱っているわけではないため、売却前に不動産会社の情報をしっかりと調べておくことが大切です。
しかし、不動産会社一社ずつに問い合わせるのは、時間も労力もかかります。そのような場合におすすめなのが、イクラ不動産です。
イクラ不動産では、不動産会社が取り扱っている売却方法だけでなく売却実績もわかるため、売りたい物件や状況にピッタリ合った売却力のある不動産会社を選べます。
さらに、イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、無料＆秘密厳守で、簡単に素早く売却したい家やマンションなどの相場価格を調べることが可能です。
また、不動産の売却についてわからないことや質問したいことがある場合は、宅建士の資格を持ったイクラ不動産の専門スタッフに無料で相談できるため、不安を解消しながら売却を進めることができます。
2.不動産の売却に必要なものと売却にかかる費用
3つのポイント
- 不動産売却には登記識別情報をはじめ、さまざまな証明書などを用意しなければならない
- 不動産売却には仲介手数料をはじめとする費用がかかる
- 仲介手数料の上限額は、取引額の3％＋6万円＋消費税で計算できる
次に、不動産を売却する際に必要となるものや費用について説明します。
不動産売却時に必要となるものについては、「不動産売買契約で売主が用意するものや必要書類をわかりやすく解説」で、売却時にかかる費用や税金については、「【不動産売却の期間・流れ・費用のまとめ】初めての不動産売却で知っておくべきこと」でくわしく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。
2-1.不動産売却時に必要になるもの
不動産を売却することが決まったら、次のものが必要となります。あらかじめ準備しておきましょう。
| 必要となるケース | 必要なもの | 取得場所 | チェック |
|---|---|---|---|
| すべての場合 | 登記簿謄本の写し（登記識別情報） | 購入や相続など、不動産を取得した際 | ✅ |
| 実印（印鑑登録済みのもの）と印鑑登録証明書（3ヵ月以内に発行したもの） | 印鑑登録と印鑑登録証明書の発行は各市町村役場 | ✅ | |
| 身分証明書 | 免許証やパスポートなど | ✅ | |
| 固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書 | 市区町村役場 | ✅ | |
| 住宅ローンが残っている場合 | ローン残高証明書またはローン返済予定表 | 住宅ローンを組んでいる金融機関 | ✅ |
| 土地・戸建て売却の場合 | 土地測量図・境界確認書 | なければ測量が必要になる場合がある | ✅ |
| 戸建て売却の場合 | 建築確認済証、および検査済証 | 建築時または購入時に取得済みのもの | ✅ |
| 建築設計図書・工事記録書等 | 同上 | ✅ | |
| マンション売却の場合 | マンションの維持費等の書類（管理費、修繕積立金、管理組合費などについて） | 手元にない場合は、マンションの管理会社から取得しておく | ✅ |
| マンションの管理規約、または使用細則など | 同上 | ✅ | |
| あれば準備するもの | 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等など
購入時の売買契約書・重要事項説明書など |
✅ |
査定をしてもらう際は、これらすべてが必要なわけではありません。しかし、売却することが決まっているのであれば、あとであわてないためにも少しずつ準備しておきましょう。
2-2.不動産売却時にかかる費用について
家やマンション、土地などを売却する際にかかる費用の総額は、一般的に売却額の4〜5％程度と言われています。
不動産売却時にかかるおもな費用や税金は、次のとおりです。
【不動産売却にかかる費用や税金】
- 仲介手数料：不動産会社に成功報酬として支払う
- 印紙税：売買契約書に課せられる税金
- 住宅ローン完済のための費用：住宅ローンを完済する場合に必要
2-2-1.仲介手数料と計算方法
売却にかかる費用の中でも大きな割合を占めるのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。
不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法という法律で次のように定められています。
| 取引額の部分 | 計算式 |
|---|---|
| 200万円以下の部分について | 取引額の5％（＋消費税） |
| 200万円超え〜400万円以下の部分について | 取引額の4％（＋消費税） |
| 400万円超えの部分について | 取引額の3％（＋消費税） |
たとえば、取引額が2,000万円の場合だと、仲介手数料の上限額は次のような計算式になります。
【取引額2,000万円の仲介手数料の計算式】
この計算式で求められるのは仲介手数料の上限額ですが、仲介手数料の額は上限額であることが慣例であり一般的です。
また、2024年7月1日より宅地建物取引業法が改定され、取引額が800万円以下の「低廉な空家等の売買」においては、こちらの計算式で算出された上限額とは別に、仲介手数料の上限額として30万円（＋消費税）を不動産会社が受け取れるようになりました。
仲介手数料については、「家を売るときの仲介手数料はいくら？高い？なぜかかるの？」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2-2-2.印紙税
不動産の売買契約書は、印紙税の課税対象文書です。そのため、有効な契約書にするためには、印紙税額分の収入印紙を契約書に貼付し、消印して印紙税を収めなければなりません。
不動産売買契約書の印紙税額は、記載されている取引額によって決まります。
2027年3月31日までは軽減税率が用いられているため、不動産売買契約書のおもな印紙税額は次のとおりです。
【不動産売買契約書印紙税額（1,000万円超え1億円までの取引額の場合）】
- 1,000万円を超えて5,000万円以下の場合は1万円（本則税額は2万円）
- 5,000万円を超えて1億円以下の場合は3万円（本則税額は6万円）
2-2-3.住宅ローン完済のための費用
住宅ローンが残っている家やマンションを売却する場合、次の2つの費用が必要になります。
【住宅ローンが残っている不動産売却で必要となる費用】
- 住宅ローン完済の事務手数料
- 抵当権抹消にかかる登記費用
住宅ローンが残っている家やマンションを売却する場合は、ローンを完済して抵当権を外さなければなりません。
住宅ローンを組んだ金融機関によって手数料の額は異なるため、いくらぐらいになるのかあらかじめ窓口などで確認しておくと良いでしょう。
また、住宅ローンを一括返済して抵当権を外す際にも費用がかかります。
抵当権を外す費用として、抵当権抹消登記の登録免許税と、登記手続きをしてもらう司法書士への報酬が必要です。
抵当権抹消登記をする際に法務局に収める登録免許税は、不動産1つにつき1,000円で、土地と建物、それぞれに抵当権が設定されている場合は2,000円になります。司法書士に支払う報酬は数万円のことが多いです。
3.不動産会社がしてくれる3大業務とは？
3つのポイント
- 不動産会社が不動産売却でしてくれるおもな業務は「査定」「売却活動」「契約手続き」の3つ
- 不動産売却時の査定には「机上査定」と「訪問査定」があるが、売却する際は「訪問査定」が必要
- すぐに現金化できる買取なら、売却活動の期間が不要
家やマンションの売却を依頼すると、不動産会社がどのようなことをしてくれるのについても確認しておきましょう。
仲介での不動産売却において不動産会社がしてくれる業務は、大きく分けると次の3つです。
【不動産会社がしてくれる3大業務】
- 査定：売却物件がいくらで売れそうかを調べてくれる
- 売却活動：買い手を探してくれる
- 契約手続き：買い手との交渉と契約の手続きをしてくれる
3-1.「査定」で売却物件の価値を見極めてくれる
まず、不動産売却時に不動産会社がしてくれることとして「査定」があげられます。
査定とは、家やマンションを実際に売りに出した場合、いくらぐらいで売却できそうかを調べることです。
売却物件の立地や状態、現在の不動産市場などを踏まえたうえで、不動産会社の担当者が査定をしてくれます。
不動産鑑定士が業として行う不動産鑑定とは異なり、不動産会社が売却活動を前提として行う査定は、基本的に無料です。
査定には、売却する家やマンションの情報だけで査定価格を出す「机上査定（簡易査定）」と、実際に担当者が現地に足を運んで調査してから査定価格を出す「訪問査定（実査定）」があります。
机上査定は、物件の情報だけで簡単に査定価格を出してもらえますが、精度が低くなるため売却する際の情報としては不十分です。より正確な査定価格を知るためには、実際に物件を見てもらう訪問査定を依頼しましょう。
不動産会社が行う査定については、「家を査定する時のポイントと査定方法をわかりやすく解説する」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
3-1-1.査定価格とは？
査定価格とは、戸建ての家やマンション、土地などの不動産を売りに出した場合、3ヵ月程度で売却できそうな価格のことです。
査定依頼を受けた不動産会社の担当者は、これまでの売却実績や不動産市場を鑑みたうえで、査定価格を算出します。
物件の種類によって査定方法は異なるため、不動産会社に査定を依頼した場合は、査定額だけでなく査定の根拠を説明してもらうようにしましょう。
3-1-2.査定価格が高くても意味がないことに注意
不動産会社を選ぶ際、どうしても高い査定価格を出してくれた不動産会社に売却を依頼しがちです。
しかし、査定価格が高くてもあまり意味はありません。なぜなら、必ずしも査定価格で売れるわけではないからです。
不動産売却の基礎知識として、査定価格と実際に売れる価格（成約価格）は別物だということを知っておきましょう。
査定価格、相場価格、売出し価格、成約価格の違いをまとめると、次の表のようになります。
| 価格の種類 | どのような価格か | 価格の推移例 |
|---|---|---|
| 相場価格 | 現在の不動産市場で取引されている目安となる価格 | 3,000万円 |
| 査定価格 | 売りに出して3ヵ月程度で売却できるだろうと思われる価格 | 3,200万円（リフォームにより高めの査定価格） |
| 売出し価格 | 売りに出す際の価格。査定価格よりも高めに設定することが多い | 3,500万円前後（値引きを見越して売り出し価格を設定） |
| 成約価格 | 実際に売却できた価格 | 3,250万円（買い手との交渉で250万円値引き） |
不動産会社が出してくれる査定額については、「査定額とは？高ければいいの？不動産の査定についてわかりやすくまとめた」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
査定価格が高すぎないかどうかを判断するためにも、不動産会社に査定を依頼する前に自分で相場価格を調べておくことがおすすめです。
「不動産の相場価格とは？自分でネットで調べる方法をわかりやすく解説！」で説明しているように、自分で相場価格を調べることもできますが、どうすれば良いのかわからない人も多いでしょう。
そのような場合は、ぜひイクラ不動産をご利用ください。
イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、不動産会社の査定前に、簡単に無料＆秘密厳守で売却したい物件の相場価格を調べることができます。
3-2.「売却活動」で買い手を見つけてくれる
不動産会社が行う業務のなかでも、買い手を見つける売却活動は、売却の成否を左右する大事な工程です。
多数の不動産ポータルサイトに物件情報を掲載したりチラシのポスティングや新聞の折込広告を積極的に実施したりすれば、早く買い手が見つかりやすくなることは言うまでもありません。
しかし、広告や宣伝などの売却活動を幅広く行えば、それだけ費用もかかります。
広告費は仲介手数料に含まれているため、仲介手数料が安いと売却活動にあまり力を入れてくれず、なかなか買い手が現れないといったケースも出てきます。
不動産売却を成功させたいのであれば、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ばないことが大切です。
不動産会社の売却活動については、「家を売るとき、不動産会社はどうやって買いたい人を集客するの？」でくわしく説明しています。ぜひ読んでみてください。
3-3.「買い手との交渉・契約手続き」をしてくれる
不動産には定価がありません。そのため売買する際の価格は、売り手と買い手とが交渉して両者が納得したうえで決まります。
一般的に、売り手は買い手から値引き交渉されることが多いです。不動産会社は、高く売りたい売り手と、安く買いたい買い手との間に入って交渉をまとめる役目をしてくれます。
いくらぐらい値引きをすれば買い手が購入を決めてくれるのか、どの程度の値引きであれば売り手が損をせずに契約をまとめられるのかを見極められる経験と手腕が、不動産営業の担当には不可欠です。
買い手との交渉を有利に進めるためにも、売却実績が多い不動産会社を選び、信頼できる経験豊富な担当者に売却を依頼しましょう。
3-4.不動産会社を選ぶ際のポイントと注意点は？
家やマンションなどの不動産売却が成功するかどうかは、不動産会社選びにかかっているといっても過言ではありません。
「早く、高く」売ってくれる不動産会社を探したいのであれば、次のようなポイントを重視しましょう。
- 地域で成約件数が多い不動産会社
- 売却活動に力を入れている不動産会社
地域での成約件数が多い不動産会社だと、その地域で物件を探している購入希望者を多く抱えていることが多いです。そのため、買い手を早く見つけることができます。
売却活動に力を入れている不動産会社も集客力が高いため、より高く、早く買ってくれる買い手を見つけやすいと言えるでしょう。
不動産会社の選び方については、「不動産売却はどこがいい？おすすめの不動産会社の選び方」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
4.不動産売却を依頼する時の媒介契約とは？
3つのポイント
- 不動産会社と結ぶ媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類がある
- 売却理由や売却物件によって媒介契約を選ぶことが大切
- 売却活動の費用は仲介手数料に含まれているため、売主から依頼したのでなければ改めて支払う必要はない
不動産売却の基礎知識として、不動産会社に売却を依頼する際に結ぶ「媒介契約」についても知っておく必要があります。
媒介契約とは、売り手と不動産会社との間で、どのような売却活動をするのか、売却が成功した際の報酬（仲介手数料）はいくらにするのかなどを取り決めるために結ぶものです。
この媒介契約を結んでおくことで、売り手は不動産会社に売却を任せることができ、不動産会社も安心して売却活動を行うことができます。
4-1.「媒介契約」には3つの種類がある
媒介契約には、次の３つの種類があります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
それぞれの特徴をまとめたものが、次の表です。
| 内容 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社に依頼できる？ | できる | できない | できない |
| 自分で買い手を見つけられる？ | できる | できる | できない |
| 契約期間の上限 | 特に定めはなし（奨励は3ヵ月） | 3ヵ月 | 3ヵ月 |
| レインズ（※）への物件情報登録 | 特に定めはなし | 契約締結後7日以内に登録 | 契約締結後5日以内に登録 |
| 売り手への報告義務 | 特に定めはなし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
※レインズ：不動産会社だけが利用できる不動産情報システム。レインズに売却物件の情報を登録することで、ほかの不動産会社が情報を閲覧できるようになる。
それぞれの媒介契約については、「【媒介契約とは？】3つのうちどれを選ぶべきなのか解説！」でくわしく説明しています。参考にしてみてください。
また、レインズについては、「レインズとはなにかわかりやすくまとめた」でくわしく説明しています。
4-2.売却希望に合わせて媒介契約を選ぶ
媒介契約は、売却希望や物件状況に合わせて選ぶようにしましょう。
売却希望別、おすすめの媒介契約の種類は次のとおりです。
| 売却希望 | おすすめの媒介契約の種類 |
|---|---|
| 複数の不動産会社に依頼したい | 一般媒介契約 |
| 売却活動に熱心に取り組んでもらいたい | 専属専任媒介契約・専任媒介契約 |
| 売却活動の様子を報告してほしい | 専属専任媒介契約・専任媒介契約 |
| 買い手（売却先）を自分で見つけるかもしれない | 一般媒介契約・専任媒介契約 |
複数の不動産会社と契約を結べるのは、一般媒介契約だけです。
よって、複数の不動産会社に売却を依頼して競わせたい場合は、一般媒介契約を結ぶと良いでしょう。
しかし、熱心に売却活動をしても、ほかの不動産会社に契約を取られてしまう可能性があるため、一般媒介契約を結ぶと担当者の熱意や士気を下げる恐れがあります。
その点、専属専任媒介契約や専任媒介契約だと、契約を結べるのは1社のみです。そのため、担当者は契約を取られるといった心配をせずに売却活動に取り組めます。
また専属専任媒介契約だと、必ずその不動産会社を通さなければ売買契約を結べませんが、専任媒介契約は、自分で見つけた買い手であれば不動産会社を通さずに売却することが可能です。
4-2-1.おすすめは「専任媒介契約」
これらの点を踏まえると、バランスが良いおすすめの媒介契約は専任媒介契約だと言えるでしょう。
ほかの不動産会社に契約を取られる心配がないため担当者の熱意を下げることなく、自分で買い手を見つけることもできるからです。
どの媒介契約を選べば良いのか、またどの不動産会社に相談すれば良いのかわからない場合は、イクラ不動産でご相談できます。
宅建士の資格を持った専門スタッフからアドバイスをもらうことができるので、いつでもお気軽にお問い合わせください。もちろんご利用は無料です。
4-3.不動産会社による「囲い込み」に注意！
「囲い込み」とは、自社で買い手を見つけて両手仲介にするために、他社からの買い手を勝手に断ったり、物件情報を公開しなかったりする違法行為です。
一般的に、家やマンションの売り手と買い手とは、それぞれが別の不動産会社に仲介を依頼します。このような仲介を「片手仲介」と呼び、仲介手数料を受け取るのは、売り手側の不動産会社は売り手から、買い手側の不動産会社は買い手からです。
この片手仲介に対し、1つの不動産会社が売り手と買い手、両方の仲介をすることを「両手仲介」と呼びます。
不動産会社にとっては、一度の取引で仲介手数料が2倍手に入る「おいしい」取引です。
両手仲介にするためには、自社で買い手を見つけなければなりません。そのため、他社からの買い手を勝手に断る囲い込みが行われるのです。
囲い込みをされてしまうと、当然ですが買い手が現れるチャンスが減ります。それだけでなく、高く売れる機会を逃すことにもなりかねません。
売却活動を続けてもなかなか買い手が現れない場合は、不動産会社に囲い込みをされていないかどうか確認してみましょう。
5.住宅ローンが残っている家の売却方法
3つのポイント
- 原則として住宅ローンを完済しないと家は売却できない
- 家の売却額が住宅ローンの残額よりも高ければ、そのまま売却できる
- 家の売却額で住宅ローンが完済できない場合は、足りない額を補填するか「任意売却」することになる
家やマンションの売却を考えている人の中には、住宅ローンの支払いが残っていても売れるのだろうかと心配な人もいるでしょう。
ここでは、住宅ローンが残っている家の売却基礎知識を簡単に説明します。
住宅ローンが残っている家の売却については、「【住宅ローン×不動産売却まとめ】住宅ローンが残っている家の売却方法と滞納リスクについて基本から解説」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
5-1.住宅ローンを完済して抵当権を外さないと売却できない
住宅ローンが残っている家やマンションは、原則としてローンを完済しないと売却できません。
なぜなら、住宅ローンを組んで購入した戸建ての家やマンションには、返済が滞った場合、金融機関が強制的に家やマンションを売却して貸したお金を回収できる「抵当権」が設定されているからです。
したがって、抵当権が残っている家を売る場合は、次のいずれかの方法により抵当権を外す必要があります。
【抵当権のある家を売る3つの方法】
- 家やマンションを売ったお金で住宅ローンの残りを完済する
- 預貯金やほかから借り入れるなどして住宅ローンを完済する
- 金融機関の承諾を得て抵当権を外してもらい売却する（任意売却）
それぞれの方法について説明します。
5-1-1.家やマンションの売却代金でローンを完済する
1つ目の方法は、家やマンションを売却した額で、残っている住宅ローンを完済するというものです。
売却代金で残っている住宅ローンを完済できる状態を「アンダーローン」と呼びます。住宅ローンの残債が、売却額よりも下回っている（アンダー）という意味です。
5-1-2.預貯金や借り入れにより住宅ローンを完済する
2つ目の方法は、売却額で住宅ローンを完済できない分を預貯金や借り入れによって補って完済するという方法です。
家の売却代金で住宅ローンを完済できない状態を「オーバーローン」と呼びます。つまり、「住宅ローンの残高」が「家の価値」をオーバーしているという状態です。
オーバーローンだと売却額で住宅ローンを完済できないので、ほかから補填しなければなりません。
ローンを完済できるだけの預貯金がない場合は、住宅ローンを完済するためのローン（無担保ローン）を利用するのも一つの手です。
住宅ローンを完済するためのローンについては、「オーバーローンの家やマンションは売却できる！調べる方法と5つの対処法を解説」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
買い替えの場合であれば、買い替えローンを利用することも可能です。買い替えローンについては、「住み替え（買い替え）ローン」とは？住宅ローン返済中でも家を買い替えられる」でくわしく説明しています。
5-1-3.金融機関の承諾を得て任意売却をする
任意売却とは、金融機関の承諾を得たうえで、住宅ローンの返済が残ったまま抵当権を外してもらい、売りに出すという売却方法です。
住宅ローンの支払いを滞らせたまま放置すると、金融機関が貸したお金を回収するために抵当権がついている家やマンションを「競売」にかけて現金化します。
競売にかけられると、裁判所主導で家やマンションなどが強制的に売られてしまうため、売主側はどうすることもできません。
しかし、任意売却だと競売よりも高く売れることが多く、また家を明け渡す時期の融通もつけやすい点がメリットです。
ただし、任意売却は非常にむずかしい売却方法なので、取り扱っている不動産会社は多くありません。
任意売却については、「任意売却のデメリットやリスク、注意点を詳しく解説！」で説明しています。
任意売却できる不動産会社を効率よく探したい場合は、ぜひイクラ不動産をご利用ください。無料＆秘密厳守で、売却したい不動産のある地域で任意売却に強い不動産会社を探すことができます。
6.特殊なケースや売れにくい物件を売却するには？
3つのポイント
- 事故物件や再建築不可物件などの特殊な物件は売れにくい場合が多い
- 売れにくい物件の場合、そのような物件売却が得意な不動産会社を探すことが売却成功に不可欠
- どうしても売れない場合は、買取の利用も検討してみると良い
一般的な家やマンションではなく、特殊な状況や事情がある物件だと、売れにくくなったり、売れたとしても思っていた額よりもかなり安くなったりすることが多いです。
そのため、特殊な物件を売却する際は、売却方法や売却を依頼する不動産会社をあらかじめしっかりと検討しておかないと、思わぬ損をすることになります。
ここでは、売れにくい物件や特殊なケースについてみてみましょう。
6-1.「事故物件」を売りたい場合
売れにくい物件としてまずあげられるのが「事故物件」です。家の中や敷地で人の死があった場合、事故物件になることがあります。
ただし、人が亡くなったからといって、すべてが事故物件になるわけではありません。亡くなった原因や場所、亡くなってから放置されていた時間などによって事故物件になる場合とならない場合があります。
これまで、どのような人の死が事故物件になるかといった明確な定義がなかったため、不動産売買におけるトラブルがあとを絶ちませんでした。
そこで、国土交通省が策定したのが「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。
このガイドラインによると、次のような人の死については、原則として買い手に告げなくても良い、つまり告知義務がないとされています。
【告知義務がないとされている人の死】
- 自然死（病死や老衰）
- 日常生活の中での不慮の死や事故死（転倒事故や誤えんなど）
このような「告知義務がないとされている人の死」以外の人の死があった物件は、一般的に事故物件扱いになります。
6-1-1.事故物件はどれくらい価格が安くなるのか？
事故物件になると、通常の相場価格で売ることはまず望めません。どれくらい安くなるかは事故物件になった原因によりますが、おおよその額は次のとおりです。
| 原因 | 相場価格の何割程度の売却額になるか |
|---|---|
| 自殺の場合 | 7割程度 |
| 殺人事件の場合 | 5割程度 |
| その他（発見が遅れた孤独死など） | 7〜9割程度 |
先に述べたように、物件の状態によって価格は変わりますので、必ずしもこの価格で売れるとは限りません。
また、事故物件を少しでも良い条件で売却するためには、事故物件の売却が得意な不動産会社に売却を依頼することが大切です。仲介でどうしても売却できない場合は、買取を利用するという手もあります。
買取を利用する場合は、複数の不動産会社から見積もりを取って比較したうえで、最終的に手元に残る額が最も高くなるところを選ぶようにしましょう。
事故物件については、「事故物件を売るには？売却方法を徹底解説！相場価格や買取のコツも紹介」で説明しています。ぜひ読んでみてください。
6-2.「再建築不可物件」を売りたい場合
古い家で昔の建築基準法で建てられている場合、今の建物を取壊してしまうと新しく建物が建てられないケースがあります。このような物件が、「再建築不可物件」と呼ばれるものです。
再建築不可の物件は、現在の建築基準法を満たしていないため、自由に建て替えや増築などができません。
そのため、宅地としての価値が下がり、売れたとしても非常に安くなってしまいます。
ただし、売却できないわけではありません。そのような物件の売却を得意としている不動産会社に依頼すれば、宅地以外の利用で土地を探している買い手を探してくれたり隣地の所有者に相談したりして、売却につなげてくれる場合もあります。
再建築不可物件については、「再建築不可物件は売却できる？相場は？再建築を可能にする方法」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
6-3.「市街化調整区域にある物件」を売りたい場合
市街化調整区域は、市街化を抑制するために設けられているため、原則として住居を建てることはできません。ただし、市街化調整区域で農業や林業などに従事している人が住む家を建てることは可能です。
農地や山林と一緒に相続した家が市街化調整区域の物件だった場合や、家を建ててから市街化調整区域に指定される場合もあるため、売却することになってから気づくケースもあります。
いずれの場合であっても、現在、市街化調整区域に建っている家を売却したり建て直したりするには、行政の許可や要件を満たすことが必要です。
市街化調整区域の土地や建物は、一般的に売れにくく、売れたとしても非常に安い価格になってしまいます。
市街化調整区域にある家や土地などの売れにくい物件を少しでも高く売却するためには、そのような物件の取り扱い績（売却実績）がある不動産会社を選ぶことが不可欠です。
市街化調整区域にある物件の売却については「市街化調整区域にある家や土地の売却方法についてわかりやすくまとめた」でくわしく説明しています。ぜひ読んでみてください。
6-4.そのほかの特殊な物件を売りたい場合
特殊な売却のケースとして、次のようなものがあげられます。
【不動産売却における悩みごと例】
また、一般的に「売れにくい」とされている、次のような物件をどのように売ればいいのかと困っている人もいるでしょう。
【売れにくい物件例】
特殊な物件の売却を成功させるには、このようなケースの売却を得意としている不動産会社を選ぶことが大切です。
売却を依頼してから「しまった！」とならないためにも、不動産会社を探す際にきちんと確認しておきましょう。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 不動産の売却方法は、時間がかかっても高く売りたければ仲介、安くなっても早く売りたければ買取がおすすめ
- 売却しても賃貸として住み続けられるリースバックという方法もある
- 売却時に、不動産会社がしてくれることは大きく分けると次の3つ
・「売却物件の査定」
・「買い手を探すための売却活動」
・「買い手との交渉（価格、条件など）・契約手続」 - 不動産会社選びのポイントは、次の2つ
・地域で成約件数が多い不動産会社
・売却活動に力を入れている不動産会社 - 売却の際に不動産会社と結ぶ媒介契約には、「専属専任契約」「専任契約」「一般契約」の3種類があり、状況や売却したい物件に応じて選ぶことが大切
- 住宅ローンが残っている場合は、原則としてローンを完済しないと売却できないが、金融機関の承諾が得られれば任意売却が可能
- 売れにくい物件は、そのような物件の売却が得意な不動産会社に売却を依頼する
不動産の売却を成功させるために重要なポイントは、売却前に基本的な不動産売買の知識を身につけておくことと、売却力のある信頼できる不動産会社の選び方を知っておくことの2点になります。
なぜなら、売却が成功するかどうかは、売却実績のある不動産会社に売却を依頼できるかどうかにかかっており、そのような不動産会社を選ぶためにはある程度の基礎知識が必要だからです。
しかし、不動産会社の成約件数や宣伝力を1社ずつ調べていくのは大変な作業です。また、インターネットやチラシを調べただけでは、どの不動産会社が地域での成約件数が多いのかわかりません。
そのようなお悩みを解決できるのが、無料＆秘密厳守で利用できるイクラ不動産です。
【イクラ不動産を利用するメリット】
- 売却実績がわかるので、本当に売却力のある不動産会社を選ぶことができる
- イクラ不動産の専門スタッフに、不動産会社に聞きにくいことでも相談できる
- 不動産会社が得意とする売却方法や、提携している士業などをチェックできる
- 連絡は気軽なチャット。不動産会社からのしつこい営業の心配なし
- イクラ不動産独自の価格シミュレーターで、簡単に素早く相場価格がわかる
- これらのサービスが、すべて無料で利用できる
イクラ不動産なら、売却したい物件がある地域で、本当に売却力のある不動産会社を選べます。
さらに、売却がむずかしい物件を取り扱うケースでは、不動産会社だけで解決できない問題が含まれていることもあるため、弁護士や税理士、司法書士などと提携しているかどうかもチェックしなければなりません。
イクラ不動産なら、そのような売却したい物件の条件にピッタリ合った不動産会社を見つけることができます。
不動産会社への連絡方法は、売主様から開始する気軽なチャットです。一括査定サイトのように、不動産会社からのしつこい営業メールや電話の心配がありません。
イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、不動産会社に査定を依頼する前に、簡単に素早く売却したい家やマンションの相場価格を調べることもできます。
また、はじめての不動産売却ではどうすれば良いのかわからないことだらけです。そのような場合も、イクラ不動産にお任せください。不動産会社に聞きにくいことでも、宅建士の資格を持ったイクラ不動産の専門スタッフに無料で相談できます。
イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
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