【不動産売却基礎知識まとめ】初めての不動産売却で知っておくべきこと

18で読める
【不動産売却基礎知識まとめ】初めての不動産売却で知っておくべきこと

この記事では家やマンションなどの不動産をはじめて売る人に向けて、売却の基礎知識や不動産会社の選び方などをわかりやすく説明します。

具体的にわかるのは、次のようなことです。

【この記事で具体的にわかること】

  • 不動産売却方法の種類と状況に合った選び方
  • 不動産会社はどのようなことをしてくれるのか
  • 不動産売却の際に必要となるものと売却にかかる費用
  • 住宅ローンが残っていても売却できるのか
  • 特殊な不動産の売却方法

家やマンションといった不動産を売却する場合、基礎知識をある程度知っておかないと損することになりかねません。

不動産の売却を考えているけれども、どうすれば良いのかわからずに困っている場合は、ぜひ一読して参考にしてください。

この記事はこんな人におすすめ!
家やマンションなどを売ることになったが、初めてで何をすれば良いのかわからない人
不動産売却で、損をしたくない人
売りにくい不動産や訳あり不動産などの売却方法を知りたい人

もくじ

1.不動産の売却方法は1つじゃない

3つのポイント

  • 不動産の売却方法は、大きく分けると「仲介」と「買取」の2種類
  • 「仲介」は、売却期間がかかっても高く売りたい人におすすめ
  • 「買取」は、売却価格が安くなってもすぐに現金化したい人におすすめ

戸建ての家やマンション、土地といった不動産を売却する方法はいろいろあります。おもな売却方法は、次の表のとおりです。

【不動産売却方法の種類】
売却方法 どのような売却か 向いているケース
仲介 不動産会社に売却を依頼して、買い手を探してもらう 少しでも高く売りたい場合
買取 不動産会社か買取業者に直接買い取ってもらう すぐに現金化したい場合
買取保証付き仲介 一定期間内に仲介で売却できなければ、不動産会社にあらかじめ取り決めておいた価格で買い取ってもらう 売却期限が決まっている場合
任意売却 住宅ローンを組んでいる金融機関の承諾を得て、ローンが完済していなくても抵当権を外してもらって売却する 住宅ローンが払えなくなった場合
リースバック 不動産会社に買い取ってもらった家に、賃貸として住み続ける 売却しても、今の家に住み続けたい場合

これらの売却方法は、大きく分けると「仲介」と「買取」の2つに分類されます。

まず「仲介」と「売却」、それぞれの売却方法の違いを詳しくみてみましょう。

1-1.「仲介」と「買取」の違い

不動産を売ってお金にする点は、仲介も買取も同じです。しかし、売る相手(買い手)、売却期間、売却価格などが異なります。それぞれの違いは次のとおりです。

【仲介と買取の違い】
仲介 買取
売却価格 相場価格に近い額で売却できる可能性が高い 相場価格よりも安くなることが多い(7割程度)
売る相手(買い手) 一般消費者(個人) 不動産会社や買取業者
売却にかかる期間 売却完了まで時間がかかる(数カ月〜) 条件が合えば数日〜1週間程度で売却が完了する
売却費用 仲介手数料がかかる 仲介手数料がかからない

仲介の場合、売る相手は一般の消費者であることが多いです。

そのため、「買いたい」という人が現れるまで、売却活動をしなければなりません。ちょうどフリーマーケットに出品をして、購入希望者が現れるのを待つような感じです。

一方、買取の場合は、家やマンションを不動産会社に直接買い取ってもらいます

買取業者に品物を持ち込んで買い取ってもらうのと同じです。そのため、買い手を探す必要がなく、買取条件に同意さえすれば、すぐに売却して現金化できます。

1-2.仲介と買取のメリットとデメリット

仲介と買取には、次のようなメリットとデメリットがあります。

【仲介と買取のメリットとデメリット】
仲介 買取
メリット
  • 高く売れやすい(相場価格に近い額で売却できる)
  • 希望額で売れる可能性がある
  • すぐに現金化できる
  • 周囲に知られずに売却できる
デメリット
  • 買い手が現れるまで売れない(売却期間が長くなる)
  • 売却価格が安くなってしまう(仲介での7割程度)

仲介での売却は、不動産会社に買い手を探してもらう「売却活動」が必要です。買い手が見つからないと売却が進まないため、売却完了まで数ヵ月〜1年近くかかることもあります。

また売却が成立した際には、仲介を依頼した不動産会社への仲介手数料の支払いが必要になりますが、相場価格に近い額で売却できる可能性が高いです。

一方、買取だと買主を探す必要がありません。そのため、不動産会社との間で売却条件が整えば、1週間程度で売却が完了し、現金化できる場合もあります。

仲介の不動産会社が間に入らなければ、仲介手数料の支払いも不要です。しかし買取の場合、仲介での売却よりも売却価格は安くなります。買取価格は、相場価格の7割程度になることが多いです。

このように、仲介と買取には、それぞれメリットとデメリットがあります。いつまでに売却したいのか、いくらで売却したいのかなど希望や状況に合わせて、売却方法を検討すると良いでしょう。

1-3.仲介と買取のどちらを選ぶべきか?

仲介と買取のどちらを選ぶべきかは、通常、高く売りたいか早く売りたいかによって決まります。

【売却方法選び方のルール】

  • 高く売りたい=仲介
  • 早く売りたい=買取

時間がかかっても少しでも高く売りたい場合は仲介を、安くなってもかまわないから、とにかく早く売りたい場合は買取を選ぶと良いでしょう。

ただし、仲介の場合は仲介手数料がかかりますが、通常の買取の場合では不要です。

売却額から売却にかかる費用を差し引いて、最終的に手元に残る額と売却スピードとの兼ね合いで、仲介か買取かを選ぶと失敗しにくくなります。

仲介での売却がおすすめなのは?
時間がかかっても、少しでも高く売りたい人

買取での売却がおすすめなのは?
安くても構わないので、とにかく早く売って現金化したい人

1-3-1.買取保証付き仲介とは?

買取保証付き仲介とは、一定期間内(3ヵ月が多い)に仲介で売却できなければ、あらかじめ取り決めておいた額で不動産会社が買い取ってくれるという売却方法です。

買取保証付き仲介は、次のような流れで行われます。

  1. 不動産会社と仲介で売却する期間(3ヵ月が基本)と買取価格を取り決める
  2. 仲介で売却に出し、買い手を探す
  3. 買い手が現れれば、そのまま仲介での売買契約に進む
  4. 取り決めた期間内に買い手が現れなければ、不動産会社に買い取ってもらう

少しでも高く売れるチャンスがある仲介で売却したいけれども、売却期限が決まっているなど、決まった日までに確実に売却しなければならない場合に向いているのが、買取保証付き仲介です。

買取保証については、「家の買い替え・住み替えで買取保証(売却保証)をつけるメリット・デメリット」で詳しく説明しています。ぜひ読んでみてください。

1-3-2.リースバックとは?

リースバックとは、売却した家を新たに借りることで、今までと同じように住み続けられるという売却方法です。

リースバックは買取の一種で、次のような流れになります。

  1. 不動産会社に今の家を売る(買い取ってもらう)
  2. 売却した家を不動産会社から借りる(家賃を支払って住み続ける)
  3. 一定期間が過ぎたら明け渡す(買い戻すことも可能)

リースバックは、家を売却しなければならないけれども、子供の学校や勤務地の関係などで、今の家に住み続けたい場合に便利な売却方法です。

ただし、売却価格は通常の買取よりもさらに安くなることが多く、また決められた期間が過ぎれば、明け渡すか買い戻すかを選ばなければなりません。

買い戻す際の価格は、一般的に売却した価格よりも高くなります

リースバックについては、「家を売っても住み続けられる?リースバックについて詳しく解説」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

リースバックや買取保証付き仲介といった特殊な売却方法は、すべての不動産会社で取り扱っているわけではないため、売却前に不動産会社の情報をしっかりと調べておくことが大切です。

しかし、不動産会社1社1社に問い合わせるのは、時間も労力もかかります。そのような場合におすすめなのが、イクラ不動産です。

イクラ不動産では、不動産会社が取り扱える売却方法だけでなく、これまでの売却実績もわかるため、売りたい物件や状況にピッタリ合った売却力のある不動産会社を無料で選べます

さらに、イクラ不動産独自の価格シミュレーターで、無料&匿名で簡単に素早く売却したい家やマンションなどの査定価格を調べることが可能です。

また、不動産の売却について、わからないことや質問したいことがある場合は、宅建士の資格を持ったイクラ不動産の専門スタッフに無料で相談できるため、不安を解消しながら売却を進めることができます。

2.不動産会社は何をしてくれるの?

3つのポイント

  • 仲介での不動産会社のおもな仕事は、査定、売却活動、交渉、契約(引き渡し)の調整の4つ
  • 売却が成功するかどうかは、不動産会社の売却活動力と交渉力にかかっている
  • 両手仲介を狙う不動産会社に「囲い込み」されないように注意する

仲介での売却の場合、売り手と買い手の間に不動産会社が入って契約を取り持ってくれますしかし、なかには不動産会社が一体何をしてくれるだろうかと、疑問を持っている方もいるかもしれません。

ここでは、不動産会社の役割や、どのような業務をしてくれるのかをくわしく説明します。

2-1.不動産会社がしてくれる4つの業務

仲介での売却で、不動産会社がしてくれる業務は、大きく次の4つに分けることができます。

【不動産会社の4つのおもな業務】

  • 売却物件の査定
  • 買い手を探すための売却活動
  • 買い手との交渉(価格、条件など)
  • 売買契約締結の調整と引き渡しの

いずれも大切な業務ですが、物件の価値を見極める査定と買い手を探す売却活動、売買価格が決まる買い手との交渉の3つは、高く、早く売るための重要なポイントです。

これらの業務をこなして売買取引が完了すれば、不動産会社は売り手や買い手から報酬として仲介手数料を受け取ることができます。

契約が成立しなければ、仲介手数料を受け取ることはできません

受け取れる仲介手数料の上限額は法律で定められています。400万円を超える取引の場合だと、次の計算で求められる額が仲介手数料の上限額です。

【仲介手数料の計算式】

取引額×0.03(3%)+6万円+消費税

たとえば、取引額が2,000万円の場合だと、仲介手数料の上限額は72万6,000円になります。

【取引額2,000万円の仲介手数料の計算式】

2,000万円×0.03+6万円×1.1=72万6,000円

この計算式で求められるのは仲介手数料の上限額ですが、仲介手数料の額は上限額であることが慣例であり一般的です。

仲介手数料については、「家を売るときの仲介手数料はいくら?高い?なぜかかるの?」で詳しく説明しています。ぜひ読んでみてください。

2-2.「査定」で売却物件の価値を見極める

査定とは、家やマンションを実際に売りに出した場合、いくらぐらいで売却できそうかを調べることです。

売却物件の立地や状態、現在の不動産市場などを踏まえたうえで、不動産会社の担当者が査定をしてくれます。不動産鑑定士が業として行う不動産鑑定とは異なり、不動産会社が売却活動を前提として行う査定は、基本的に無料です。

2-2-1.査定には「机上査定」と「訪問査定」がある

査定には、売却する家やマンションの情報だけで査定価格を出す「机上査定(簡易査定)と、実際に担当者が現地に足を運んで調査してから査定価格を出す「訪問査定(実査定)があります。

机上査定は、物件の情報だけで簡単に査定価格を出してもらえますが、精度が低くなるため売却する際の情報としては不十分です。

より正確な査定価格を知るためには、実際に物件を見てもらう訪問査定を依頼しましょう。

2-2-2.査定価格とは?

査定価格とは、戸建ての家やマンション、土地などの不動産を売りに出した場合、3ヵ月程度で売却できそうな価格のことです。

査定依頼を受けた不動産会社の担当者は、これまでの売却実績や不動産市場を踏まえたうえで、査定価格を算出します。

物件の種類によって査定方法は異なるため、不動産会社に査定を依頼した場合は、査定額だけでなく査定の根拠を説明してもらうようにしましょう。

2-2-3.査定価格が高くても意味がない?

不動産会社を選ぶ際、高い査定価格を出してくれたところを選びがちです。査定価格が高いと、高く売ってくれそうに思う方も多いでしょう。

しかし、いくら高くても必ずしも査定価格で売れるわけではない、つまり査定価格と売却価格(成約価格)は別物だということを知っておくことが大切です。

査定価格、相場価格、売出し価格、成約価格の違いをまとめると、次の表のようになります。

【不動産売却における価格の種類】
価格の種類 どのような価格か 価格の推移例
相場価格 現在の不動産市場で取引されている目安となる価格 3,000万円
査定価格 売りに出して3ヵ月程度で売却できるだろうと思われる価格 3,200万円(リフォームにより高めの査定価格)
売出し価格 売りに出す際の価格。査定価格よりも高めに設定することが多い 3,500万円前後(値引きを見越して売り出し価格を設定)
成約価格 実際に売却できた価格 3,250万円(買い手との交渉で250万円値引き)

査定価格が高すぎないかどうかを判断するためにも、不動産会社に査定を依頼する前に自分で相場価格を調べておくことがおすすめです。

イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、不動産会社の査定前に、無料&匿名で簡単に売却したい物件の相場価格を調べることができます。

査定価格については、「査定額は高い方がいいの?不動産の査定についてわかりやすくまとめた」や「不動産査定は何社に依頼すべきなのか(マンション・一戸建て・土地編)」で詳しく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。

2-3.「売却活動」で高く、早く売れるかが決まる

不動産会社が行う業務のなかでも、買い手を見つける売却活動は、早く、高く売れるかどうかを左右するものです。

多数の不動産ポータルサイトに物件情報を掲載したり、チラシのポスティングや新聞の折込広告を積極的に実施したりすれば、それだけ早く買い手が見つかる可能性が高くなることは言うまでもありません。

しかし、広告や宣伝などの売却活動を幅広く行えば、それだけ費用もかかります。広告費は仲介手数料に含まれているため、仲介手数料が安い売却活動にあまり力を入れてくれず、なかなか買い手が現れないといったケースも出てきます。

不動産の売却成功を目指すのであれば、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ばないことが大切です。

2-4.売却活動前に結ぶ「媒介契約」とは?

媒介契約とは、売り手と不動産会社との間で、どのような売却活動をするのか、売却が成功した際の報酬(仲介手数料)はいくらにするのかなどを取り決めるために結ぶものです。

この媒介契約を結んでおくことで、売り手は不動産会社に売却を任せることができ、不動産会社も安心して売却活動を行うことができます。

媒介契約には、次の3つの種類があります。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

それぞれの特徴をまとめたものが、次の表です。

【媒介契約の種類と内容】
内容 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産会社に依頼できる? できる できない できない
自分で買い手を見つけられる? できる できる できない
契約期間の上限 特に定めはなし(奨励は3ヵ月) 3ヵ月 3ヵ月
レインズ(※)への物件情報登録 特に定めはなし 契約締結後7日以内に登録 契約締結後5日以内に登録
売り手への報告義務 特に定めはなし 2週間に1回以上 1週間に1回以上

※レインズ:不動産会社だけが利用できる不動産情報システム。レインズに売却物件の情報を登録することで、ほかの不動産会社が情報を閲覧できるようになる。

媒介契約については、「【媒介契約とは?】3つのうちどれを選ぶべきなのか解説!」で、レインズについては「レインズとはなにか分かりやすくまとめた」で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。

2-5.おすすめの媒介契約の種類は?

売却希望別、おすすめの媒介契約の種類は次のとおりです。

【売却希望とおすすめの媒介契約の種類】
売却希望 おすすめの媒介契約の種類
複数の不動産会社に依頼したい! 一般媒介契約
売却活動に熱心に取り組んでもらいたい! 専属専任媒介契約・専任媒介契約
売却活動の様子を報告してほしい! 専属専任媒介契約・専任媒介契約
買い手(売却先)を自分で見つけるかも? 一般媒介契約・専任媒介契約

複数の不動産会社と契約を結べるのは、一般媒介契約だけです。

よって、人気物件を売却する場合や幅広い地域から買い手を探したい場合など、複数の不動産会社に売却を依頼して競わせるのであれば、一般媒介契約を結ぶと良いでしょう。

しかし、熱心に売却活動をしても、ほかの不動産会社に契約を取られてしまう可能性がある一般媒介契約は、担当者の熱意や士気を下げる恐れがあります。

その点、専属専任媒介専任媒介契約だと、契約を結べるのは1社のみです。そのため、担当者は契約を取られるといった心配をせずに売却活動に取り組めます

また専属専任媒介契約だと、売買契約を結ぶ際は、必ずその不動産会社を通さなければなりません。一方、専任媒介契約は、自分で見つけた買い手であれば不動産会社を通さずに売却することが可能です。

これらの点を踏まえると、バランスが良いおすすめの媒介契約は専任媒介契約だと言えます。

しかし、売却したい物件の状況によって、適している媒介契約の種類は違ってくるため、まず信頼できる不動産会社に相談して選ぶことがおすすめです。

どの媒介契約を選べば良いのか、またどの不動産会社に相談すれば良いのかわからない場合は、イクラ不動産でご相談できます宅建士の資格を持った専門スタッフに、お気軽にお問い合わせください。もちろんご利用は無料です。

2-6.買い手との交渉で売却価格が決まる

不動産には定価がありません。そのため売買する際の価格は、売り手と買い手とが交渉して、両者が納得したうえで決まります

一般的に、売り手は買い手から値引き交渉されることが多いです。不動産会社は、高く売りたい売り手と、安く買いたい買い手との間に入って交渉をまとめる役目をします。

いくらぐらい値引きをすれば買い手が購入を決めてくれるのか、どの程度の値引きであれば売り手が損をせずに契約をまとめられるのかを見極められる経験と手腕が、不動産営業の担当には不可欠です。

買い手との交渉を有利に進めるためにも、売却実績が豊富な不動産会社を選び、信頼できる経験豊富な担当者に売却を依頼しましょう。

2-6-1.不動産会社による「囲い込み」に注意!

家やマンションを売却したい売り手と購入したい買い手とは、それぞれが別の不動産会社に仲介を依頼することが多いです。

このように売り手と買い手、それぞれに不動産会社が仲介に入っている場合を片手仲介と呼びます。

片手仲介の場合、仲介手数料を受け取るのは、売り手側の不動産会社は売り手から、買い手側の不動産会社は買い手からです。

この片手仲介に対し、1つの不動産会社が売り手と買い手の仲介をすることを両手仲介と呼びます。不動産会社にとっては、一度の取引で仲介手数料が2倍手に入る「おいしい」取引です。

しかし、自社で買い手を見つけて両手仲介にするために、他社からの買い手を勝手に断ったり物件情報を公開しなかったりするケースがあります。

これが囲い込みと呼ばれている違法行為です。

囲い込みをされてしまうと、当然ですが買い手が現れるチャンスが減ります。それだけでなく、高く売れる機会を逃すことにもなりかねません。

売却活動を続けてもなかなか買い手が現れない場合は、不動産会社に囲い込みをされていないかどうか確認してみましょう。

3.不動産の売却に必要なものと費用

家やマンションといった不動産を売却する際に、何が必要になるのかやどのような費用がかかるのかなどをあらかじめ知っておくと、スムーズに準備を進めることができます。

3-1.不動産売却の際に必要になるもの

不動産を売却することが決まったら、次のものを準備しておきましょう。

【不動産売却で必要となるもの】
必要となるケース 必要なもの 取得場所 チェック
すべての場合 登記簿謄本の写し(登記識別情報) 購入や相続など、不動産を取得した際
実印(印鑑登録済みのもの)と印鑑登録証明書(3ヵ月以内に発行したもの) 印鑑登録と印鑑登録証明書の発行は各市町村役場
身分証明書 免許証やパスポートなど
固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書 市区町村役場
住宅ローンが残っている場合 ローン残高証明書またはローン返済予定表 住宅ローンを組んでいる金融機関
土地・戸建て売却の場合 土地測量図・境界確認書 なければ測量が必要になる場合がある
戸建て売却の場合 建築確認済証、および検査済証 建築時または購入時に取得済みのもの
建築設計図書・工事記録書等 同上
マンション売却の場合 マンションの維持費等の書類(管理費、修繕積立金、管理組合費などについて) 手元にない場合は、マンションの管理会社から取得しておく
マンションの管理規約、または使用細則など 同上
あれば準備するもの 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等など

購入時の売買契約書・重要事項説明書など

査定をしてもらう際は、これらすべてが必要なわけではありません。しかし、売却することが決まれば、あとであわてないためにも少しずつ準備しておきましょう。

不動産売却時に必要となるものについては、「不動産売買契約時に売主が持参する必要書類ってなにがあるの?」で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。

3-2.不動産売却にかかる費用

家やマンション、土地などを売却する際にかかる費用や税金は、次のとおりです。

【不動産売却にかかる費用や税金】

  • 不動産会社に支払う「仲介手数料」
  • 売買契約書に課せられる「印紙税」
  • 住宅ローンを完済する場合に必要な「事務手数料」
  • 抵当権を抹消するために必要となる「登記手続き費用」
  • 不動産の売却で得た利益に課せられる「譲渡所得税」

これらの費用の総額は、一般的に売却額の5%程度と言われています。

売却時にかかる費用や税金については、「家の売却にかかる費用(税金・手数料)についてまとめた」や「お家を売却したらどんな費用がかかり、結局いくら手元に残るの?」 で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

4.住宅ローンが残っている家は売却できる?

3つのポイント

  • 売れる額が住宅ローンの残額よりも高ければ売却できる
  • 住宅ローンが完済できなくても「任意売却」で売ることができる場合がある
  • 任意売却を扱っている不動産会社は限られている

家やマンションの売却を考えている人の中には、住宅ローンの支払いが残っていても売れるのだろうかと心配な人もいるでしょう。

一般的な仲介で売却する場合、残っている住宅ローンの額によって、売却できる場合とできない場合があります。

どのような場合なら住宅ローンが残っていても売却できるのか、また売却できない場合はどうすれば良いのかをくわしく説明します。

4-1.住宅ローン完済で抵当権を外さないと売却できない

住宅ローンを組んで購入した戸建ての家やマンションには、抵当権が設定されています。

抵当権とは、万が一、住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関が住宅ローンで購入された家やマンションを強制的に売却し、貸したお金を回収できる権利のことです。

この抵当権が設定されたままだと、その家やマンションを買ってくれる人はいません。なぜなら、買ったとしても、住宅ローンの担保として金融機関に強制的に売られてしまうからです。

つまり、抵当権がついたままだと「売れない」ことになります。

抵当権を外す方法は、住宅ローンをすべて返済するしかありません。したがって、抵当権が残っている家を売る方法は次の3つです。

【抵当権のある家を売る3つの方法】

  1. 預貯金やほかから借り入れるなどして住宅ローンを完済する
  2. 家やマンションを売ったお金で住宅ローンの残りを完済する
  3. 金融機関の承諾を得て抵当権を外してもらい売却する(任意売却)

1の方法を選べるケースは少ないため、ここでは2と3の方法についてくわしく説明します。

4-2.オーバーローンとアンダーローンとは?

家やマンションを売却した額で、残っている住宅ローンが完済できれば売却可能です。

この状態をアンダーローンと呼びます。住宅ローンの残債が、売却額よりも下回っている(アンダー)という意味です。

反対に、売却額が住宅ローンの残債よりも安い場合は、売却額でローンが完済できません。この状態をオーバーローンと呼びます。住宅ローンの残債が、売却よりも上回っている(オーバー)という意味です。

アンダーローンとオーバーローン

4-3.オーバーローンでも売却する方法はある?

家やマンションを売却したお金で住宅ローンの残りを支払いきれない、つまり「オーバーローン」の状況であっても、住宅ローンを払い続けられないなど、家やマンションなどを売らざるを得ない場合があります。

オーバーローンであっても不動産を売却できる方法任意売却と呼ばれるものです。

任意売却とは、住宅ローンが残っていても、金融機関の承諾を得て抵当権を外してもらい、売りに出すという売却方法です。

住宅ローンの支払いを滞らせたまま放置すると、金融機関が貸したお金を回収するために抵当権がついている家やマンションを競売にかけます。

競売にかけられると、裁判所主導で家やマンションなどが強制的に売られてしまうため、売主側はどうすることもできません。

任意売却での売却は、競売よりも高く売れることが多いです。また家を明け渡す時期の融通もつけやすいというメリットもあります。

よって、オーバーローンであっても家やマンションを売らなければならない場合は、任意売却を扱っている不動産会社に相談するのがおすすめです。

5.特殊な売却ケース・売れにくい物件の場合

3つのポイント

  • 事故物件や再建築不可物件などの特殊な物件は売れにくい場合が多い
  • 売れにくい物件の場合、そのような物件売却が得意な不動産会社を探すことが売却成功に不可欠
  • どうしても売れない場合は、買取の利用も検討してみると良い

一般的な家やマンションではなく、特殊な状況や事情がある物件だと、売れにくくなったり、売れたとしても思っていた額よりもかなり安くなったりすることが多いです。

そのため、特殊な物件を売却する際は、売却方法や売却を依頼する不動産会社をあらかじめしっかりと検討しておかないと、思わぬ損をすることになります。

ここでは、売れにくい物件や特殊なケースについてみてみましょう。

5-1.人が亡くなった「事故物件」

自殺や事件、孤独死などが家の中で起きた場合、事故物件扱いになることがあります。

ただし、家の中で人が亡くなったからといって、すべてが事故物件になるわけではありません。亡くなった原因や場所、亡くなってから放置されていた時間によって事故物件になる場合とならない場合があります。

これまで、どのような人の死が事故物件になるかといった明確な定義がなかったため、不動産売買におけるトラブルがあとを絶ちませんでした。

そこで、国土交通省が策定したのが「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。

このガイドラインによると、次のような人の死については、原則として買い手に告げなくても良い、つまり告知義務がないとされています。

【告知義務がないとされている人の死】

  • 自然死(病死や老衰)
  • 日常生活の中での不慮の死や事故死(転倒事故や誤えんなど

告知義務のある人の死があった物件を一般的に事故物件と呼ぶことから考えると、このような告知義務のない人の死の場合は、事故物件扱いにならないと言えます。

しかし告知義務の対象にならないからといって、人の死があったことを買い手に告げずに売却し、トラブルに発展するケースもあるため注意が必要です。

告知義務がなくても、人の死があった場合は売却を依頼する不動産会社に相談をして、前もって上手に伝えてもらうと良いでしょう。

事故物件になると、通常の相場価格で売ることはまず望めません。どれくらい安くなるかは事故物件になった原因によりますが、おおよその額は次のとおりです。

【事故物件の売却相場価格】
原因 相場価格の何割程度の売却額になるか
自殺 7割程度
殺人事件 5割程度
その他(発見が遅れた孤独死など) 7〜9割程度

事故物件を少しでも良い条件で売却するためには、事故物件の売却が得意な不動産会社に売却を依頼することが大切です。仲介でどうしても売却できない場合は、買取を利用するという手もあります。

買取を利用する場合は、複数の不動産会社から見積もりを取って比較したうえで、最終的に手元に残る額が最も高くなるところを選ぶようにしましょう。

事故物件については、「事故物件を売るには?売却方法を徹底解説!相場価格や買取のコツも紹介」で詳しく説明しています。ぜひ読んでみてください。

5-2.建て替えができない「再建築不可物件」

古い建築基準法で建てられた戸建ての家の場合、今の建物を取壊してしまうと新しい家が建てられないケースがあります。このような物件が、「再建築不可物件と呼ばれるものです。

現在の建築基準法では、家を建てる敷地は、定められた以上の幅がある道路に一定以上の長さが面していなければなりません。これを接道義務と言います。

再建築不可物件とされる物件の敷地は、この接道義務を満たしないため、自由に建て替えや増築などができない場合がほとんどです。

そのため、宅地としての価値が下がり、売れたとしても非常に安くなってしまいます。

ただし、再建築不可物件であっても、売却できないわけではありません。そのような物件の売却を得意としている不動産会社に依頼すれば、宅地以外の利用で土地を探している買い手を探してくれたり隣地に相談したりして、売却につなげてくれることもあります。

再建築不可物件については、「再建築不可物件は売却できる?相場は?再建築を可能にする方法」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

5-3.原則として宅地にならない「市街化調整区域」

市街化調整区域とは、人が生活をする「街」としての発展を抑制するために設けられた区域です。

市街化調整区域に対して、人が生活するために開発を進める地域のことを「市街化区域」と呼びます。

市街化調整区域は、市街化を抑制するために設けられているため、原則として住居を建てることはできません。ただし、市街化調整区域で農業や林業などに従事している人が住む家を建てることは可能です。

農地や山林と一緒に相続した家が市街化調整区域だったという場合や、家を建ててから市街化調整区域に指定される場合もあるため、いざ売却するとなってから気づくケースもあります。

いずれの場合であっても、現在、市街化調整区域に建っている家を売却したり建て直したりするには、行政の許可や要件を満たすことが必要です。

さまざまな規制や条件がある市街化調整区域の土地や建物は、一般的に売れにくく、売れたとしても非常に安い価格になってしまいます。

市街化調整区域にある家や土地など、売れにくい物件を少しでも高く売却するためには、そのような物件の取り扱い売却実績がある不動産会社を選ぶことが不可欠です。

市街化調整区域については「市街化調整区域にある家や土地の売却方法についてわかりやすくまとめた」で詳しく説明しています。ぜひ読んでみてください。

5-4.そのほかの特殊な売却ケースと売れにくい物件

ここまで取り上げてきた以外にも、次のような状況で悩んでいる人がいるかもしれません。

【不動産売却における悩みごと例】

  • 相続した家を売却して兄弟で分割したい
  • 離婚で家を財産分与しなければならない
  • 認知症で施設に入った親の実家を売却したい
  • 共有名義の家を売却したい
  • 効率よく買い替え、住み替えをしたい

また、一般的に「売れにくい」とされている、次のような物件をどのように売ればいいのかと困っている人もいるでしょう。

【売れにくい物件例】

  • 古すぎて汚い家(ゴミ屋敷)
  • 旗竿地や不整形地の物件
  • ひな壇や高台など、擁壁(ようへき)がある物件
  • 送電線の下や近くにある物件
  • 計画道路予定地にある物件
  • 区画整理地にある物件
  • 農地や山林        など

特殊な物件の売却を成功させるには、取り扱いがあるだけでなく、得意としている不動産会社を選ぶことが大切です。

売却を依頼してから「しまった!」とならないためにも、不動産会社を探す際にきちんと確認しておきましょう。

6.はじめての売却はイクラ不動産がおすすめの理由

【イクラ不動産を利用するメリット】

  • 売却実績がわかるので、本当に売却力のある不動産会社を選ぶことができる
  • イクラ不動産の専門スタッフに、不動産会社に聞きにくいことでも相談できる
  • 不動産会社が得意とする売却方法や、提携している士業などをチェックできる
  • 連絡は気軽なチャット。不動産会社からのしつこい営業の心配なし
  • イクラ不動産独自の価格シミュレーターで、簡単に素早く相場価格がわかる
  • これらのサービスが、すべて無料で利用できる

不動産の売却で大切なのは、売却実績のある不動産会社に売却を依頼することです。売却が成功するかどうかは、不動産会社次第であるといっても過言ではありません。そこでおすすめなのが、イクラ不動産です。

イクラ不動産なら、売却実績を確認しながら、売却したい物件がある地域で、本当に売却力のある不動産会社を選べるので安心です。

また、初めての不動産売却では、どうすれば良いのかわからないことだらけです。そのような場合も、イクラ不動産にお任せください。不動産会社に聞きにくいことでも、無料で、宅建士の資格を持ったイクラ不動産の専門スタッフに相談できます

さらに、売却がむずかしい物件を取り扱えるところは、不動産会社のなかでも限られています。不動産会社だけで解決できない問題が含まれていることもあるため、弁護士や税理士、司法書士などと提携しているかどうかもチェックしなければなりません。

しかし、そのような売却したい物件の条件にピッタリ合った不動産会社を探すのは、とても骨の折れる作業です。そのような場合でも、イクラ不動産なら、簡単に売却したい状況や物件にマッチした不動産会社を見つけることができます。

不動産会社への連絡方法は、気軽なチャットです。一括査定サイトのように、不動産会社からのしつこい営業メールや電話の心配がありません

イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、不動産会社に査定を依頼する前に、簡単に素早く売却したい家やマンションの相場価格を調べることも可能です。

まとめ

戸建ての家やマンションといった不動産の売却を成功させるには、売却前に基本的な不動産売買の知識を身につけておく必要があります。

しかし、売却そのものは売却を依頼した不動産会社が中心となって進めてくれるため、売り手が知っておくべきことは、売却力のある信頼できる不動産会社の選び方です。

初めての不動産売却で失敗したくない人や、特殊なケースや売れにくい物件の売却を成功させたい人は、特にしっかりと不動産会社を選ばなければなりません。そのような場合におすすめなのが、イクラ不動産です。

イクラ不動産を利用すれば、売却したい状況や売却したい物件にピッタリ合った不動産会社を選ぶことができます。不動産会社への連絡は、売り手からチャットで行うため、不動産会社からのしつこい営業連絡の心配がありません

さらに、わからないことや質問したいことがあれば、イクラの専門スタッフに相談し、中立的な立場からアドバイスをもらうこともできます。イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、不動産会社の査定前に、匿名で簡単に売却したい物件の相場価格を調べることも可能です。

初めての不動産売却むずかしい物件の売却で悩んでいる方は、ぜひイクラ不動産であなたの状況にピッタリ合った不動産会社を選んで、売却を成功させてください。