![](https://ieiqra.com/wp-content/uploads/2018/12/iqr_icn_03_03.jpg")
不動産査定には「机上査定」と「訪問査定」があると聞いたのですが、なにが違うのでしょうか？
こちらはイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
不動産（マンション・一戸建て・土地）を不動産会社に査定してもらう方法として、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定とは、お家の中を見ずに査定する方法です。
机上査定は、
という方にピッタリな査定方法です。
この記事では、以下のことについてわかりやすく説明します。
- 机上査定とはどのような査定方法か
- なぜ机上査定をしてもらっても意味がないのか
- 机上査定とはどのような人が対象か
もくじ
1.机上査定とは
家を売ろうと思ったときに、最初に知りたいのが不動産の価値＝査定金額です。不動産会社にあなたのお住まいが「いくらで売れるか」をプロの目で判断してもらわなければなりません。そのため、不動産会社に査定を依頼することが、不動産売却の第一歩になります。
売却の全体の流れについては、「不動産売却とは？売買取引の流れと売主がやるべきことをステップ別に解説」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
机上査定（きじょうさてい）とは、お家の中を見ずに査定する方法で、簡易査定とも呼ばれます。
机上査定に対して、不動産会社が訪問のうえ、お家を隅々まで確認して査定する方法が訪問査定（実査定）です。
机上査定の際は、査定に必要な登記簿謄本や図面を取得したうえで、次のデータをもとにおおよその査定価格を出します。
1-1.①過去の成約価格
成約価格とは、実際に売れた価格（売買契約金額）のことです。売主と買主との間で売買契約が成立したことを成約といいます。不動産の価格は成約価格をもとに出しています。
次の条件に該当すれば、より正確な価格が出せます。
- 過去の成約事例と売却不動産の条件（所在地・面積・築年数など）が近い
- 過去の成約事例が多い
- 過去の成約事例の成約年月日が新しい
例えば、戸数の多い大規模マンションの場合は、上記の条件に該当する可能性が高く、より正確な価格が出せます。詳しく知りたい方は、「マンションの査定方法」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
このように、過去の成約価格は、あなたのお家を査定する上で非常に重要です。
売出価格と成約価格は全く違う
売出価格とは、不動産売却をスタートした時点での販売価格をいいます。確かに、「最初にいくらでスタートしたのか」ということも判断材料の一つにもなりますが、「結局最後はいくらで売れたのか」の方が相場価格を知る上で最も重要です。価格の変更や売買時における値引き交渉で、売出価格から値下げして成約価格に至ることが非常に多いからです。
最近、「不動産相場がわかります」や「マンション取引価格がわかります」というサイトの多くが、売出価格や販売価格を掲載しています。それは、売出価格の方が成約価格より一般的に高いため、消費者に「これほど高く売れるのか」と引きつけるためです。売買価格とごまかしているサイトもあります。それに対して成約価格を掲載しているサイトはほとんどありません（※）。◯◯価格の違いをよく理解しておいた方が良いでしょう。
・相場価格…現時点で市場に出して「実際に売れるであろう金額」のこと。「市場価格」ともいう。
・査定価格…「おおむね3か月以内に売れると想定した金額」のことを指すが、ほぼ相場価格と同じだが、実際は不動産会社が売主の様子を見ながら提案することも多い。
・売出価格…売却スタート時点の販売価格。
・販売価格…現在売出し中の価格。販売途中で価格改定することがある。
・成約価格…「実際に売れた金額」のこと。「取引価格」ともいう。
土地や一戸建ては、マンションと異なり、形状や高低差などが異なるため、同じ町域（丁目以下）で、過去に成約した近隣の似たような物件（類似物件）を参考にするしかありません。そのため、価格のブレが大きくなりがちです。
マンションでも、同じマンション内で過去の成約事例がない場合には、新築価格や類似物件を判断材料として価格を出します。
1-2.②現在販売中の物件
同じ町域（丁目以下）にある土地や一戸建て、また同じマンション内で、現在販売中の物件がある場合は非常に重要です。
現在販売中の物件は「まだ売れていない＝その価格では売れない」ということがわかり、参考になるからです。同じような物件であれば、その価格が上限価格と推測できます。
同じ町域に、新築戸建や新築マンションがある場合は、特に価格に影響が出てきます。
買い手は、全く同じ条件の物件があれば、中古でなく新築を選ぶはずです。そのため、中古物件の場合は、新築物件と比較して安いという価格優位性が必要になります。
1-3.③公的な価格
一戸建ての場合、土地と建物部分に分けて計算する必要がありますが、価格の大きな要素を占めるのは土地です。
建物自体はどこに建てても同じであり、また消耗品でもあるため、その後時間が経つにつれて価値が減っていく一方、土地は消耗せず、景気や環境の変化によって地価が変動するからです。
そのときに、路線価や固定資産税評価額など公的な価格で計算することも可能です。
路線価は、相続税評価に使われる指標で、路線価を1.25倍するとおおよその相場価格がわかります。
固定資産税評価額は、公示地価の60〜70%を目安にしていますので、1.42〜1.66倍することでおおよその土地価格が推定できます。路線価対象外の地域の場合は、こちらを利用します。
詳しく知りたい方は、「土地の査定方法」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
マンションの場合は、一般的にマンションの敷地を戸数（専有面積）で割った割合が所有している土地になるため、土地の割合は少ないです。管理だけでなく管理費や修繕費、駐車場代なども価格の要素に加味されるため、過去の成約価格を元に計算するのが一般的です。
1-4.④景気の動向
不動産の価格は、実際の景気動向に遅れ上下します。景気が良くなり、企業の利益が増えて働く消費者の給料が増えると、お家などの高額商品の売買が盛んになります。
また、不動産というのは、今日売り始めて今日売れることなんてことはほぼ皆無です（不動産買取は除きます）。一般的に、3ヶ月以内で契約できれば早い方であると言えます。
そのため、成約価格から価格がわかるといっても、現在の相場を全て反映しているわけではありません。3ヶ月前にその金額で売れていても、その後に天災地変が起きると大きく変化もします。
ですから将来を占う上で、現在の景気の動向も価格の判断材料の一つになります。
2.なぜ机上査定してもらっても意味がないのか
インターネットから査定依頼すると、必ず次の項目が出てきます。
依頼する人の70%は「机上査定（メールでの査定）」を選びます。査定方法には「机上査定はおおまかな数字なため、訪問査定をお選びください」と記載されているにも関わらず、机上査定を選びます。
これには、まだ、どれぐらいで売れるのか価格を知りたいだけなのに、訪問査定を選んで不動産会社に家まで来てもらうと、強引に営業されるのではないかいう消費者心理が働くからです。
それでなくても、普段の生活において不動産会社を頻繁に利用することなどありません。初めての経験ということもあり、不安になるのは仕方ありません。
買取を希望しているのであればその考えは正しいですが、普通に売却したいのであれば全く意味がありません。
「お家を売る」と決断しているなら、不動産会社に会って訪問査定してもらい、話す中で有益な情報を手に入れた方が絶対に良いです。理由は2つあります。
2-1.理由1：相場価格よりわざと高めに査定する不動産会社がいるから
お客様の物件を欲しいと言っている方がいるため、相場より数百万円高く売れます
という不動産会社があります。
実は、どの不動産会社が査定しても、ほとんど同じ机上査定価格が出てきます。なぜなら、価格の根拠となる成約価格のデータの多くは、レインズのデータを利用しているからです。レインズとは、不動産会社しか利用することができないサイトです。
また、その地域をよく知っている不動産会社であれば、別に実物の不動産を見なくても、住所さえわかれば「経験上この不動産は、この金額なら売れる」という相場観を持っています。その相場観は、相場価格と一致しています。
しかし、それだと、消費者に関心を持ってもらえません。他の不動産会社と比べて関心持ってもらうために、相場価格よりわざと数百万円も高めに査定する不動産会社が出てきます。
不動産の場合、査定金額を出した会社が買ってくれるわけではありません。購入するのは一般の消費者です。
一番高い査定金額を出してもらっても意味がない理由については「不動産売却一括査定は高く売れるわけでもなく、しつこい営業で迷惑！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2-2.理由2：時間がかかるので早めに不動産会社に相談すべき
お家を売るのに、人気物件でも売り出し始めてから早くて約3ヶ月かかります。査定など準備期間を含めるとさらに長くなります。
不動産売買の手数料は売却完了してから支払う成功報酬です。ですから、何回、最初に相談しても無料です。
また、机上査定価格によって、だいたいの価格はわかりますが、査定価格は売出価格ではありません。あなたが不動産を売却する理由によって、売出価格は変わるからです。
売却理由は人によってそれぞれ異なります。例えば、住宅ローンの支払いが厳しいからという人もいれば、他にも、離婚や転勤、相続、買替えなど様々な理由があります。その理由によって、
という人もいれば、
という人もいます。
売主の希望や条件によって、不動産会社の売却方法の提案が変わるのです。どれだけ嫌でも、最後は不動産会社の営業マンと直接会って、売主の希望や条件を伝えなければならないのです。机上査定だけでは有益な情報は手に入りません。
もう、時代は大きく変わってきています。売りたくないのに不動産会社が無理やり売ろうとしたら、都道府県庁の「住宅まちづくり部」や「建築振興課」、「宅建業指導グループ」で相談すると、不動産会社も不動産業の免許停止になって困ることをよく知っています。
ですから、不動産会社に訪問査定してもらって価格や売却提案を受けたとしても、「売却することを辞めた」と伝えれば、不動産会社はしつこく営業しません。
訪問査定については、「訪問査定とは？訪問査定で不動産売却の成功が決まる理由について」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3.机上査定がおすすめの人は？
より正確な価格を知るためには訪問査定を依頼すべきですが、現時点で訪問査定が難しい、もしくは物理的に訪問査定が不可能な方は机上査定を利用しましょう。
- 現在、査定物件から遠方に住んでいる
- 査定物件の所有者ではなく、お住まいされていない代理人（夫婦は除きます。弁護士など）
- 査定物件に現在居住中だが、金銭や離婚問題などの理由で、内密に相談したい（お家に来てもらっては困る方）
- 査定物件が投資用（収益）物件のため、お家を見ることができない
また、手軽にお家の相場がわかるため、不動産売却を考えてはいるけれども具体的な見通しは立っていないという方にもおすすめです。
まとめ
机上査定だけでは、正確なお家の価格はわかりません。また、査定で出された価格が実際に売りに出す価格ではないため、売却の意思が固まっているのであれば早めに不動産会社の営業マンと直接会って、あなたの希望や条件を伝えましょう。
しかしながら、売却するかどうか迷っている場合や、訪問査定の前に目処をつけたい場合には机上査定がおすすめです。
「自分の家がいくらなのか、とりあえず価格が知りたい」「訪問査定を依頼したい」といった方は、無料＆秘密厳守で簡単に素早く査定価格がわかる「イクラ不動産」が便利です。
さらに、あなたの状況にピッタリ合った、売却に強い不動産会社を選ぶこともできます。
- 合わせて読みたい
- 家やマンションの売却にかかる費用を解説！手元に残るのは結局いくら？
- 家を売るとき、不動産会社はどうやって買いたい人を集客するの？
- 不動産売却の基礎知識│家を売る流れとやるべきことをステップ別に解説！
- 住みながらお家を売却するポイントは？空き家の場合と比較してみた
- 【不動産売買】家を売ったらお金はいつもらえる？
- 不動産残金決済・引渡し日の必要書類はこれ！売主が持参するものを解説
- 家を売る時いつまでに引越しすればいい？（マンション・一戸建て編）
- 家を売るとき引越しするまでにしなければいけないこと
- 【不動産売買】残代金決済日・物件の引渡し当日の流れについて
- 不動産売買契約時に売主が持参する必要書類ってなにがあるの？
- 自宅を買い替えるときに必要な「引渡し猶予」とは？
- 【媒介契約とは？】3つのうちどれを選ぶべきなのか解説！
- 専任媒介契約とはどんな人が選ぶべき？メリット・デメリットを解説
- 一般媒介契約とはどんな人におすすめ？メリット・デメリットを解説
- 専属専任媒介契約とはどんな人が選ぶべき？メリット・デメリットを解説
- 訪問査定とは？訪問査定で不動産売却の成功が決まる理由について
- 家の解体の相場っていくらくらい？解体前に確認しておくべきポイントも解説！
- 家を売却するとき、リフォームって必要？リフォーム費用もご紹介
